产业新城模式下资源型城市转型途径的创新研究★

霍海鹰 李宇杰

(河北工程大学建筑学院，河北 邯郸 056038)

·建筑业管理与政策研究·

产业新城模式下资源型城市转型途径的创新研究★

霍海鹰 李宇杰

(河北工程大学建筑学院，河北 邯郸 056038)

研究了资源型城市的发展现状，通过对产业新城开发模式的探讨，提出了建设协同发展的新型资源型城镇的方法，并以邯郸为例，分析了产业新城模式下资源型城市转型发展的新思路，以实现资源型城市的绿色、低碳、可持续发展。

新型城镇化，资源型城市，产业新城

0 引言

目前在京津冀一体化引发工业用地的开发和新型城镇化发展的热潮下，产业新城已越来越为人们所熟知，城市建设已由从前单纯的房地产开发商逐步为城市运营商所替代。在新型城镇化的浪潮下城市无序蔓延，产业无序发展情况严重，而在产业新城模式下的“园区+地产”①完美诠释了小城市城镇化发展路线，尤其是在以资源型城市面临转型的时期，产业链单一需要拓展深化与转型，下游产业需要深入发展和城镇化所面临的城市扩张这些问题时，都在产业新城中得到了整合与解决。

1 产业新城模式发展概况

产业新城核心思想是产业发展与城市建设密不可分，通过对区域产业定位和发展趋势进行详细论证并制定最优开发方案，从而带动区域经济的发展，加强区域之间的协同合作，实现资源型城市的绿色、低碳、集聚、可持续发展。

对于产业支撑城镇化的观念，全社会现在基本已经形成了共识。没有新兴产业的集聚，没有新生产力的植入，产业新城只能是空城。产业新城的落实需要招商引资，中小城市实现产业和就业的升级需要新的资金与企业的注入，由此来引导城镇规划正确的发展方向。而园区产业发展与土地供应的结合能有效的突破城镇化土地需求的束缚。

招商引资是中小城市快速繁荣的捷径，但在现有的行政体制下，地方政府却有许多不便，这使得产业与地区相互欣赏却毫无进展,制约着地区发展。

1.1 产业新城模式下的促进城镇化的模式

产业新城模式的基础就是产业，政府在寻求开发合作的对象时需要的是区域发展运营商②而非开发商。在合作中谁能为政府制定切实可行的区域产业定位、发展趋势进行详细论证，制定最优开发方案、产业的培育与发展区域开发全过程，谁就是政府需要的运营商。另一方面，作为招商引资的条件和基础，园区与城市建设是首要条件，城市基础建设和环境的优化是产业入驻重要条件。

1.1.1 产业新城的布局要合理

不切实际的贪大求全是产业新城建设中的禁忌。在尽可能集约的用地实现最大的收益和人口集聚，最大化的实现高效原则。产业新城近远期规划结合区域发展规划与战略引导城市群为主体的区域形态，扩大区域合作范围，为新城内的企业带来更广阔的产品输出市场。

1.1.2 服务业将是推动产业新城的重要动力

2013年第三产业占GDP比重为46.1%，相比发达国家我国在服务行业还有很大的发展空间。服务业将是未来城市最大的经济增长点和创造最多就业机会的产业。

第三产业的加快发展是生产力提高和社会进步的必然结果。第三产业的兴旺发达是现代化经济的一个必要特征。大力发展第三产业有利于增强农业生产的后劲，促进工农业生产的社会化和专业化水平的提高，有利于优化生产结构，促进市场充分发育，缓解就业压力，产业新城也通过服务业聚集了产业和人口。

1.1.3 做到产业建设和城市建设同步发展，两手抓、两手都要硬

产业新城的建设是区域性的，人们在区域内的生活，工作，交通，就医，教育等基础问题都应在新城中得到解决，避免出现卫星城式的人口流动对城市产生的肢解，同时也会加重城市的交通拥堵和能源的消耗。产业聚集和人口聚集的同步是产业新城的繁荣的必要途径。

1.2 产业新城模式下面临的问题

伴随着越来越多的地产商嗅出产业地产行业的商机，借产业地产转型的传统企业和房地产商也越来越多。许多企业在转型后却没有遵循产业地产的逻辑思路，投机取巧，追求短期效益。

北京周边多个产业园区以产业园区的名义拿着工业用地与政府大打“擦边球”，工业用地性质的建设项目，搁置一段时间后，却更改土地规划用作商品房开发大修住宅，别墅，会馆。许多地方政府为出政绩睁一只眼闭一只眼，园区占用农用用地。开发商只扩张圈地不用，坐等升值，变相的做起了土地批租生意。在土地财政的推动下，政府往往忽略了城市发展所需要的产业支撑，大搞基础建设，公建配套，负债经营，不断的透支城市财政，最后往往成为城市的“毒瘤”。

另一方面园区建设者往往对园区的房地产开发面积过大，标准过高，忽略了在新城建设过程中将要成为新城的主力群体，对购买群体的定位往往过高，最终导致了产业新城的“空城”出现。

对这种局面，在新型城镇化背景下必须对产业新城的建设过程进行反思，产业新城需要可持续、健康的发展，城镇建设需要共荣的目标。

1.3 产业新城模式下的成功案例——固安新城

固安工业园区在确立“园区+地产”的产业模式下，由于工业地产运作周期较长，为了园区建设运营及资金的问题，首先通过引入国际顶尖咨询机构进行产业定位，获取政府认同，组建具有丰富经验的招商团队帮助政府搭建招商平台，持续投入，盘活区域，积极探索融资渠道；其次通过获取低成本土地进行住宅配套开发，驱动企业的现金流良性平衡。

实现政府推动，获取政府在规划、政策等多层面支持，并通过与政府签订区域委托开发协议，获取主导权，同时在土地资源获取方面得到政府的优惠支持，一、二级联动模式初步形成。

积极探索一、二级市场开发的业务组合以及盈利模式，初步形成一级土地整理、基础设施建设及园区开发的园区配套业务；同时在二级住宅开发业务上不断地打造具有鲜明特色的低密度住宅。

凭借着自己富有远见的园区产业模式固安工业园区从2002年至2010年生产总值，年均增长达到95.2%；财政收入年均增速107.6%。固安工业园区被授予“十一五”河北省开发区(园区)体制创新奖，并获得“年度最具影响力产业新区城市”的奖项荣誉。

2 产业新城模式下资源型城市转型

国土部今年年初表示建设用地不再批拨给大型城市，因此一、二线城市的工业用地也出现紧缺。而我国大部分城镇用地效率比较低，土地利用不到位和浪费现象严重。这就给中小城市发展产业新城带来了机遇。而今年京津冀一体化引发工业用地的开发热潮，也给正处在寻求转型的资源型城市带来了新的发展模式。

2.1 邯郸市的发展概况

邯郸位于晋冀鲁豫四省要冲、京津冀城市群和环渤海经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市，区位优势十分明显，被中国三大经济圈所环绕，地处京津冀经济区内，东进与长三角经济圈相接，南下可与珠三角经济圈联系。

近年来，邯郸主要投资建设了煤炭、钢铁、电力等主导产业，成为我国主要的资源型城市之一。随着我国可持续发展战略的确立，产业结构调整，煤炭、钢铁资源的不可再生性，邯郸需要打破自身陈旧的产业模式，不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，深化产业链、引进新型产业促进经济社会协调发展，实现共同富裕。不单纯的满足于土地批租或厂房建设，着眼于区域范围，成为一个区域的城市建设者，在基础建设的同时创造更多的业务范围和利润，产业新城无疑就像是给邯郸量身设计的一样。

城市的基础建设永远是一项优先发展的要素，产业新城中基础设施建设、土地整理、住宅、生活配套服务不仅与新城市主义TOD模式中的“3D”③理念不谋而合，更深化发展模式融入、产业发展服务、园区综合服务，并辅以城市地产开发、物业酒店经营等，各类业务均衡发展。

2.2 培育产业新城模式下资源型城市转型发展新思路

在新型城镇化发展态势下，邯郸便捷的对外交通，优越的地理位置，深厚的工业基础与资源优势都对产业新城的集聚产生着巨大的吸引。这无形中为初期新城的招商和产业深化形成了巨大的基础优势，而在新城发展方向上也免去了不必要的区域产业定位和发展趋势详细论证，为前期开发节约了不必要的时间与人力物力投入。将原有资源产业为主导的高污染、高能耗的发展方式逐步转变为资源产业下游的装备制造、精品钢材、现代物流三大战略主导产业，积极培育以新材料为主的高新技术、纺织服装、文化旅游三大后备支撑产业，巩固提升煤炭、电力、煤化工三大传统优势产业。采取产业拓展深化和更替并举的发展模式，将主导产业向下游产业转变，随着下游产业的深入发展，逐步带动资源型城市向综合性和多元化方向发展。

2.3 产业新城模式下资源型城市转型路线的探讨

产业新城中一级土地开发运营与二级土地开发是新城运营体系中两个重要组成部分，由于投资与回报周期长，运营难度与成本比较大，在新城建设初期需要重点注意以下几点：

1)政企合作，企业解决政府在开发一级土地市场的资金问题，作为回报企业在二级开发是可以获得成本最优化的待遇，双方不仅可以互补短板而且在资源获取最优化的前提下达到利益最大化。

2)以区域为整体，通过专业化的招商团队制定契合实际的区域规划、产业规划、空间规划等优化土地利用效率，最大限度的发挥产业效益，实现区域发展一体化。

3)在明确区域产业定位和发展趋势后组建有经验的招商团队收集企业客户信息，明确招商目标，以招商龙头企业为核心，以打造产业集群为目标，实施产业链招商。一座新城必须有经济活动作为支撑，强大的招商运营平台是实现产业新城的核心及关键，通过产业引导，招商引资，企业投资落地，园区实现运营，盘活区域，推动地方经济发展，从而实现政企合作双赢的局面。

4)通过一级土地开发(土地整理、市政建设等)和产业园区后期服务，实现企业园区运营内部收益合理结构。

5)通过前期对新城基础设施建设的投入来实现在二级开发中资源获取的低成本优势。

6)发挥资源型城市的区位优势，原料和后期深加工企业之间实现标准化产品开发，降低企业成本，提升运营效率，提高利润空间。

3 结语

新型城镇化不仅关系着中国经济结构转型、城市化水平提升，更关系着中华民族的生存空间和生态安全。而通过政府为企业搭建平台提供政策上的便利，企业招商引资带来就业与资金流入，相互协调，共同发展，相互为对方提供资源上的支撑与互补的策略，重新引进的企业深化当地特色资源产业，深化产业链与产业拓展深化，逐步摆脱资源型城市对单一产业的束缚。

注释：

①园区+地产即“工业园区开发运营+房地产开发建设”的产业新城模式。简单点说就是以园区开发项目立项、地产开发跟进、园区开发经营与地产业务协同发展。这种模式在国内上市房地产公司中十分独特，在国内房地产开发商中也鲜有匹敌。该模式在目前产业升级及房地产宏观调控导致的市场差异及需求外溢等背景下，能够充分受益。

②所谓区域运营商是指那些自觉围绕区域的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合区域发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为区域发展建设的有机组成部分的经营开发商。它的出现，解决了政府和市场两方面的问题。既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应了中国城市发展的必然。

③TOD是一个“3D”的过程，即高密度(Density)开发、多元化(Diversity)土地利用以及良好的设计(Design)。

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The innovation study on the way of transformation of resource-based city in perspective of new pattern urbanization★

HUO Hai-ying LI Yu-jie

(CollegeofArchitecture,HebeiUniversityofEngineering,Handan056038,China)

This paper mainly studies the current development of resource-based city. The paper proposes the methods of constructing the new resource-based town of coordinated development by discussing the development pattern of new industrial town, and Handan is taken as an example to analyze the ideas of transformation of resource-based city in perspective of new pattern urbanization, in order to realize the green, low carbon, sustainable development of resource-based city.

new urbanization, resource-based city, new industrial town

1009-6825(2014)35-0247-03

2014-10-10

★：河北省社会科学基金项目“河北省加速新型城镇化进程中区域次中心城市选择、培育和发展研究”(项目编号：HB13SH034)

霍海鹰(1977- )，女，硕士生导师，副教授，全国注册城市规划师； 李宇杰(1987- )，男，在读硕士

TU984

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