测绘在房地产估价中的应用分析

邓治远 张 梅

(1.重庆华川评估公司，重庆 401122； 2.重庆市木鱼石物业发展有限公司，重庆 401120)

·房地产开发·

测绘在房地产估价中的应用分析

邓治远1张 梅2

(1.重庆华川评估公司，重庆 401122； 2.重庆市木鱼石物业发展有限公司，重庆 401120)

简述了房地产估价兴起的背景，对测绘在房地产估价中的应用进行了分析，探讨了测绘技术在评估基准地价与评估影响房地产价格因素方面的作用及方法，指出随着测绘产品的不断发展，其在房地产估价中具有广阔的前景。

测绘，房地产，评估，价格

1 概述

在中国，由于改革了使用土地的制度，进入了市场经济时代，而兴起了一门科学，那便是房地产估价，它和诸多学科，诸如经济、政治、建筑、法律等不无联系，其中联系最为紧密的当推测绘学科。在中国台湾、中国香港、新加坡等地，通常是测量师行或者测量师事务所进行房地产估价。依据范围和评估对象的不同而确定，现在，在中国香港，评估资产行业的人员，通常包括注册会计师以及测量产业师，而不容忽视的环节是测量产业师，不管是在私人机构或者政府应聘，测量产业师通常是进行房地产估价。能够说，现在，在中国香港评估行业中，测量产业师是评估主体。而英国则将对地产、建筑以及发展物业的人员称为测量师，他们是测量土地、估价房地产以及测量工料行业的精英。

2 测绘在房地产估价中的应用

在房地产估价中，测绘用途广泛，通常体现在：

1)在估价日常工作中，测绘的应用。

在房地产市场繁荣的区域，一般来说，在进行估价的时候，使用市场比较法。应用市场比较法需要以房地产估价相似的具体交易案例为基础，而收集具体交易案例需要在平常的工作中。评估人员可以对平常收集的具体交易例子的情况实施编号，在城市平面图上，把编号粘贴在相应位置，在数据库中把具体的交易例子进行存入。在估价房地产时，首先进行估价对象位置的查找，接着，将相似的房地产具体交易状况进行明确，同时，借助数据库对具体内容加以查看。

2)在估价对象价格影响因素明确过程中，测绘的应用。

房地产估价的目标是对影响房地产价格的因素进行明确，所以，在进行估价的时候，需要进行勘察这个环节。借助勘察现场，从而对区域因素以及个别因素进行体验和感受。在勘察的过程中，要具体测量土地的面积、形状及房屋的建筑高度、面积、跨度、开间、装修工程量、墙体厚度等。在进行估价的时候，进行现场勘察十分必要，然而只是借助勘察并不能对影响其价值的因素进行明确。首先，由于参照物而导致勘察结果受到影响，例如朝向，由于相邻的房屋或者道路的朝向而对其产生影响，从而导致判断不准确；其次，勘察到的只是局部，而非全局，例如，自然条件、商服繁华情况、公用设施及基础设施水平、交通便利情况、区域环境条件、积聚产业规模等；再者，勘察有着较大的工作量，并且，由于现场环境或者测量技术以及工具的局限，会让一些测量不能实施，例如，在面积不齐整或者面积较大时。因而，我们在对影响估价的价值的因素进行明确时，既需要进行实地勘察，还需要借助相应的测绘图件对勘察的局限进行弥补，以使实地勘察的工作量降低，使勘察的准确性提升。其中，图件可以借助城市交通旅游图、房产分幅图、地籍图、地形图以及宗地图。借助它们，能够分析估价对象的宗地形状、位置、朝向、四方的边缘、临街情况、商业繁华情况、房屋平面布置、交通便利情况、产业积聚规模、区域环境条件、地势等；计算面积和测量距离；对房地产的作用进行判断，对建筑密度和容积率进行计算分析。

3)在基准地价评估中，测绘的应用。

所谓基准地价，指的是在规划城镇区域内，对目前状况下，借助级别以及均质地域不同的土地，依据住宅、商业、工业等功用，对在一个估价的期限内，分别进行使用土地区域的均价确定。

评估基准地价前，在工作底图上进行评估基准地价范围的确定；在评估时，需要在工作底图上，进行收集、调查到的相关的地价样本点的标注，同时，要使地价样本点具有均匀性和代表性，并且，要注意联系土地级别图，进行土地的个别因素与地域因素的分析；完成评估后，要整理基准地价成果，其中，要将基准地价表、基准地价图、基准地价评估报告、基准地价修正系数表包括在内。而基准地价图不只是要进行土地级别、主要道路、用地类型、基准地价的标注，还需要依据规范制图，将方格网、图廓、指北针、图名、比例尺、图例、时间与制图单位等标出。

除此之外，在房地产市场不繁荣不具有较多的交易具体案例的地区，通常借助修正基准地价系数评估土地价格。

4)在路线价评估中，测绘的应用。

在中国，由于现在估价房地产的人员在测绘社会化、数字化程度以及技术方面的局限，在估价房地产的时候，只是借助简易的测绘图件和技能。所谓路线价，指的是设定与特殊街道较近的市街土地的标准深度，从而进行平均地价的求取。评估路线价时，要把需要评估的地形图、地籍图视为评估工作底图。首先，依照靠近街边的宗地的面积的大小进行路线价区域的划分，同时，在工作底图上进行路线价的标注；其次，对路线价区域的各个样本点的地价进行调查，并且，在工作底图上将结果标注出来；再者，在地籍图上依据宗地的临街程度确定路线价的深度；最后，依据样本点的地价材料，分析个别及区域因素，对路线价进行评估，同时，确定修正系数表以及百分率表之后，可以在进行实地勘察的前提下，借助地形图和地籍图对区域因素和个别因素进行评估。

除此之外，在众多的估价方法中，对于某些宗地进行评估的时候，比较适宜的办法通常是收益还原法和市场比较法，而估价众多的宗地，要求速度快，则有一定的难度，是不宜进行操作的。基于这种情况，便需要实施路价法。通常情况下，路价法在遇到需要进行快速而又数量大的拆迁补偿、税收时，是极其有力的工具，给人们带来便捷。

3 结语

由于空间、计算机以及信息等技术的发展，人们正在向信息化、网络化、全球化以及知识时代迈进。原来的水准仪、经纬仪的测绘方式，已经被GPS接收机、全站仪、三维工业测量、超站仪、数字摄影测量等数字化、自动化的测绘手段取代。由于在测绘中大规模地使用“3S”(GIS,GPS,RS)技术，测绘产品不只是过去的一张张地籍图、地形图，而是发展为拥有更丰富信息的数字化形式，电子地图、数字化的小区、城市、国家乃至地球相继出现，应用测绘产品也开始不再是专业化，而转变为社会化、多元化，评估房地产所需要的信息，都能够准确而快速地在GIS系统或者空间信息数据中找到。由于经济的提升，社会对评估房地产有了更高的要求。我们可以预测，在房地产估价中，测绘将面临着广阔的前景，拥有着显著的经济效益。

[1] 潘蜀健,赵 波,陈德豪，等.房地产数字化管理信息系统的设计与实现[J].广州大学学报(自然科学版)，2010(5)：182-183.

[2] 苏丹妮，刘兴权.Web GIS及其在房地产估价中的应用展望[J].四川测绘,2012(3)：96-97.

[3] 曹新建，张 鹏,王小东,等.房地产信息管理系统开发研究[J].计算机工程与设计,2014(9)：103-104.

The application analysis on surveying and mapping real estate valuation

DENG Zhi-yuan1ZHANG Mei2

(1.ChongqingHuachuanAssessmentCompany,Chongqing401122,China;2.ChongqingMuyushiStonePropertyDevelopmentLimitedCompany,Chongqing401120,China)

This paper simply introduced the background of real estate valuation, made analysis on the application of surveying and mapping in real estate valuation, discussed the function and method of surveying and mapping technology in evaluation benchmark land price and evaluation of the factors influence of real estate price, pointed out that with the development of surveying and mapping products, it had broad prospects in real estate valuation.

mapping, real estate, evaluation, price

1009-6825(2014)35-0230-02

2014-09-21

邓治远(1981- )，男，硕士，工程师，土地估价师； 张 梅(1985- )，女，助理工程师

F293.3

A