谈棚户区改造项目实施中重要环节的把控

郝 丽 华

(太原市公房租赁管理中心，山西 太原 030009)

谈棚户区改造项目实施中重要环节的把控

郝 丽 华

(太原市公房租赁管理中心，山西 太原 030009)

针对棚户区改造的特点,对项目决策阶段进行了风险评估，探讨了项目实施中的风险防范措施，并对设计阶段、融资方式、拆迁、招投标管理、合同管理及施工组织管理等工作环节的注意事项作了阐述，以供参考。

棚户区改造，风险，融资方式，管理

近年来全国加大了棚户区改造力度，特别是党的十八大和十八届三中全会后，各省市以改善群众住房条件为出发点和落脚点，紧紧围绕转型跨越发展和以人为本的新型城镇化建设，坚持科学规划、分步实施，政府主导、市场运作，切实加快各类棚户区改造，完善配套设施，充分发挥棚户区改造在保障民生、拉动经济、促进城市人居环境改善和房地产业持续健康发展等方面的多重效应。我们房管单位先后承接了几项棚户区改造项目的任务，针对棚户区改造项目中拆迁密度大、拆迁难度大、回迁压力大、要求户型设计种类多、利润微薄等，在项目实施中更要求建设单位在每一步、每个环节上要严谨。笔者就下面几个问题与大家探讨。

1 项目决策阶段的风险评估

合理评估项目建设的可行性是项目实施前最重要的环节。最近国家打压房地产价格，加大保障性住房和棚户区改造的建设力度，实施棚户区项目建设顺应了国家的大政方针。需要对周围环境进行了解和市场调查，结合现场水文地质条件和现有的控制性规划方案，在充分考虑风险因素的基础下进行投资估算分析，判定项目实施的可行性和可操性。在项目策划阶段，需要做好以下几项工作：1)编制控制性规划方案和详细性规划方案，并完成审批；2)根据项目建设规模、建设内容和国家有关规定对项目进行报请有关部门审批、核准或备案；3)编制项目投资估算；4)确定融资合作方案；5)制定拆迁安置方案；6)参加招投标获取项目建设权。

2 建设项目实施中的风险防范

在项目实施的各个阶段，都有风险存在，在投资估算中计入了不可预见费，就是对风险防范的一种准备。因为建设周期长，风险出现的概率比较大，在建设前期就要对可能出现的风险做研究，提出预控和防范措施，以减少带来的损失。在项目实施中可能存在的风险和相应的回避措施如下：1)合作模式的风险。风险形式：如果整个项目由合作方来操作，特别是项目施工期间，建设单位不参与管理，这样有可能带来进度、质量、投资不能按计划完成；工期拖延；质量不合格；项目超预算支出等诸多问题。回避措施：建设单位要对项目的整个过程进行组织管理。2)融资的风险。风险形式：不能按预期的融资计划融得资金，致使资金不能及时到位，拖期支付工程款项；工程不能按期完工；回迁户和施工单位提出索赔。回避措施：采取多渠道融资方式。3)拆迁的风险。风险形式：拆迁速度慢；拆迁成本高。回避措施：尽量采用原地回迁的方式动迁。4)设计的风险。风险形式：设计缺陷；设计深度不足；设计规范使用不恰当；各专业设计人员不沟通、衔接不好；未考虑地质条件；未考虑施工过程中的因素等导致工程费用增加，工程延期。回避措施：选择资质等级高、经验足、责任心强的设计单位，同时建设单位要重视设计环节，严格遵循方案设计→初步设计→施工图设计，投入足够的精力和技术力量研究图纸，避免边开工边设计，抓好图纸会审和设计交底两个主要环节。5)施工风险。风险形式：不合理的施工技术和方案，未考虑场地情况等，特别是±0.00以下结构工程的施工和地基处理。回避措施：加强地基勘察质量管理，确保地质勘探数据真实、准确；制定合理的地基处理方案和基坑开挖方案；组织有效地专家论证会；杜绝在地基施工中抢进度。6)室外配套工程的施工风险。风险形式：室外配套工程与室内工程衔接不好；工程施工组织滞后。回避措施：在建设项目前期编制规划方案阶段就应该结合经济建设指标。及早考虑室外配套工程方案，及早规划附属建筑的位置和管网的走向。7)组织协调的风险。风险形式：建设单位内部人员之间的不协调；建设单位和设计单位、施工单位以及监理单位人员之间的不协调。回避措施：制定合理的组织管理机构，做到各司其职，避免扯皮现象；建设单位项目负责人应具有足够的项目管理经验，有协调艺术，权衡各方利益。

3 设计环节的把控

1)目前设计中存在的问题主要有：a.户型方案不够合理；b.设计深度不足，建筑、结构、水、暖、气、电图纸之间有误差，不匹配；c.施工可操作性不足；d.不考虑建筑经济。2)解决措施:a.建设单位人员应及时和设计人员沟通，在户型方案、工程做法、装饰装修标准、安装工程的设备、材料选取上提出自己的要求和看法；b.建设单位要具备懂设计规范和施工规范的技术力量，有足够的时间读图；c.建设单位项目人员要把工程造价理念贯穿于委托设计环节，解决好经济与功能定位之间的关系。

4 融资方式

可以采取三种融资方式：1)在动迁过程中尽量采用原地安置的方式，提前收取拆迁户的超面积房屋建设费用；2)向社会团体融资，确定合理的融资给付率；3)向中标的施工单位收取一定数量的工程履约保证金，可先让施工单位垫付资金，计算确定垫付额、垫付时间与工程标底之间的关系。

5 拆迁

建议采用分段拆迁，这样既缓解了资金压力，也可以达到分段施工的目的，把控好三个环节：1)控制分户；2)违建的补偿；3)旧有建筑物的拆除费用和污土外运费用的计算办法。

6 招投标管理

1)了解招投标程序，确定招投标时间，尽量做到先投标、签订合同后再开工；2)确定招标方式；3)确定好招标范围，总承包范围，招标内容，弄清楚有关专业分包的规定，以及总承包资质范围与专业分包资质的关系；4)委托专业的招标代理机构进行招标，建设单位确定付费方式；5)委托专业工程造价咨询机构编制标底，建设单位确定计价依据、费率；6)审核招标文件，重点确定好：工期、投标保证金、履约保证金、合同格式、评标办法；7)研究确定勘察、设计的招标方式；8)中标通知书上的开工日期要根据实行具备开工条件的日期写。

7 合同的管理

1)合同的订立。a.确定好合同格式，通用条款和专用条款的内容。需专业分包的工作内容，与承包商签定的合同里要说明；b.细节部分：时间的签署，文字书写要求，盖章的要求等要严谨。

2)依照合同进行管理。a.约定工程检测费的费用承担方，建筑垃圾的处理标准，总包服务费，材料调价的约定，进度款的支付约定；b.对质量、进度、安全等违反规定的处罚，资料不能按时整理也要有处罚规定；c.对进场材料不经检验用于现场的处罚要有规定，约定施工措施费的具体条款，要求施工单位在现场采用的施工措施要与投标文件中的措施相一致；d.在监理合同中要有约定：对监理单位的处罚、要求，若在施工工序验收时发现监理人员通过，但甲方检查不合格的现象时监理单位应承担责任，材料未经检查用于现场的要对监理单位处罚。

8 施工组织管理

工程项目周期长，过程复杂，涉及单位人员多，要想把质量、进度、投资安全做到按期、按质、按量完成。我认为应从以下几个方面把控好：1)制定合理、严谨的管理制度和管理程序；2)以制度管人，以制度管理项目实施中的每项工作。在开工之前，把施工管理的一些主要环节都要订立可行的制度。比如：例会制度，工程变更制度，施工方案审核制度等；3)制定人员岗位职责，做到分工明确、要求明确；4)把每项工作做透彻的分析，要界面明晰、层次分明、分解到位；5)明确参建各方的职责要求；6)各项工作纳入计划，尽可能把矛盾和冲突消灭在开展前，尽量做到事前控制，做到按计划运行，按计划完成；7)对施工单位提出的周计划，月计划，年计划要结合施工劳务人力的投入，分析其可行性；8)实行“计划→实施→检查→纠偏→实施→目标”周而复始的管理；9)重视施工组织设计和施工方案的审核，对于重要的方案要多方论证确定；10)制定每周、每月、每季总结制度，要求每位工程项目成员都要编制月度进展报告，项目经理再以此为基础编制状态报告，进展报告，预测报告；11)充分调动监理人员的积极性，对监理单位要提出要求，要监督他们；12)加强与参建各方的沟通，统一参建各方的认识和要求，在严格执行规范的前提下求大同存小异，明确各项工作的顺序和衔接，加强协作和配合；在建设项目实施中，建设单位项目参与人员应始终把工程造价管理理念和意识贯穿于项目建设的全部过程中。

Discussion on implementation points control of shanty town transformation project

HAO Li-hua

(Taiyuan Public Housing Rent Administration Center, Taiyuan 030009, China)

In light of shanty town transformation features, the paper caries out risk evaluation at project decision phase, explores project implementation risk preventing measures, and describes matters needing attention in design phase, financing methods, demolition, bidding management, contract management and construction organization management, with a view to provide some guidance.

shanty town transformation, risk, financing method, management

1009-6825(2014)36-0246-02

2014-10-15

郝丽华(1972- )，女，高级工程师

TU984

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