房地产企业法律风险防范工作浅析

曹劲松

（中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司，湖北武汉 430056）

房地产企业法律风险防范工作浅析

曹劲松

（中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司，湖北武汉 430056）

房地产业是当前我国国民经济支柱产业之一，各类商品房均由房地产企业开发建设，商品房顺利交付居民居住，牵涉到千家万户的利益；在商品房预售模式下，也对控制信贷金融风险、保障国民经济正常运转具有重要意义。本文就房地产企业如何从机构设置、制度建设两个方面开展法律风险防范工作，提高依法经营水平方面进行了探讨。

房地产企业；法律风险防范；机构；人员；制度

企业法律风险是基于法律规定、监管要求或合同规定，由于企业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目标产生的影响[1]。房地产企业作为市场主体，在从事房地产开发、经营、管理和服务活动中，既面临来自内部的内部管理风险，也面临来自于企业外部的监管要求与经营风险，尤其是房地产项目的获取、建造、销售、运营等过程中所涉及的市场主体、审批监管机关多，法律关系庞杂，法律风险更是无处不在。此外，房产作为与人民群众生活紧密相连的生活必需品，社会的关注度非常高，客观上对房地产企业的经营管理水平提出了更高要求。随着经济发展和人民生活水平的提高，政府日益规制产品质量、消费者权益保护、劳动者保护、环境保护等问题，加强社会性规制成为必然趋势。因此，房地产企业应当对法律风险防范工作给予高度重视，从机构设置、制度建设等方面着手，建立完善的法律风险防范工作制度，保障企业经营管理行为依法合规进行。

1 设立法律风险防范机构并配置工作人员

房地产企业应根据公司治理与经营管理的需要，设立法律风险防范机构由承担法律事务的职能部门，也可以由承担企业内部控制职能与运营管控职能的部门履行法律风险防范职责。

企业的法律风险防范机构设置可采取三种模式：一是企业设立独立的法律风险防范机构，并配置工作人员负责法律风险防范工作，该工作人员一般为企业法律顾问；二是聘请律师，由律师负责企业的法律风险防范工作；三是企业在设立法律风险防范机构的同时聘请律师，由企业内部法律风险防范机构与外聘律师协作，共同做好法律风险防范工作。

企业法律顾问与律师是两种不同的职业，工作各有侧重。一般而言，企业法律顾问是内部工作人员，熟悉企业的内部管理与经营行为，能够站在公司治理与经营管理层面思考问题，监控企业在日常经营管理活动中的主要法律风险，并就具体事项出具法律意见。由于企业法律顾问可参与企业管理和决策，能够设计并监控企业管理流程，故建议房地产企业设置法律顾问岗位，选聘专业人士履行岗位职责。律师分为诉讼律师和非诉律师两种，诉讼律师一般充当“救火队员”的角色，对法律风险以事后救济为主；非诉律师一般提供法律咨询服务，承办公司上市、并购重组、融资等重大经济行为的法律尽职调查工作，是法律风险事前预防工作的有益补充。

房地产企业设置法律风险防范机构的最佳模式应是设立专门机构，配置企业法律顾问从事法律风险防范工作，并根据法律顾问的业务能力，根据经营需要选聘律师。由企业法律顾问与外聘律师相结合，公司治理与经营管理中的法律咨询、流程管理、风险控制、合同审核、策略制定等，由熟悉业务的企业法律顾问来支持；某些有专长的律师，能在办理房地产企业并购、合作开发项目、融资等业务方面提供法律服务；一般的诉讼、仲裁等法律争议处理，也可交由外聘律师办理，发生的费用或因法律争议处理挽回的损失，能够教育承办具体业务的部门或人员在工作中加以注意，从而提高经营行为的合法性。此外，企业法律顾问还能够作为企业决策层与外聘律师之间的沟通桥梁，通过聘请律师办理具体业务，提升自身素质，更好地履行法律风险防范职责。

2 制定法律风险防范制度

房地产企业要有效防范法律风险，要在设立法律风险防范机构的基础上，制定科学、专业的法律风险防范制度，重点制定以下几项制度。

2.1 建立法律风险防范工作制度

法律风险防范机构设置后，最重要的工作就是整章建制，构建法律风险防范工作制度。主要内容有：在房地产企业明确法律风险防范机构职能的基础上，进一步明确法律风险防范机构承担的职责、管辖范围、主要工作内容及流程、完成工作所需的资源等。

一般而言，企业法律风险防范工作以事前预防、事中控制为主，事后补救为辅，房地产企业也不例外。具体而言，就是法律风险防范机构应当结合房地产企业经营管理工作实际，系统开展法律风险的调查与识别、评估与分析等工作，提出专业意见并协助承办具体工作的业务部门或人员，在法律风险基本可控的情况下，加快有关工作的顺利推进；并不断总结法律风险防范工作，推动法律风险防范工作的提高。

2.2 建立授权管理制度

企业的经营和活动最终要以自然人为载体，由自然人具体实施、完成，房地产企业对外的经营活动，除法定代表人亲自进行的行为，以及经理层依据《公司法》、公司章程履行的职务行为，都需要委派企业员工或第三人来具体经办，因此，房地产企业的经营活动过程中不可避免的要进行授权，授权管理不够规范会带来诸多法律风险。

2.2.1 加强对被授权人的管理。建立授权委托书审查制度，由法律风险防范机构要对被授权人员的岗位职责、业务能力、职业道德等进行把关，选择负有具体岗位职责的员工作为合适的被授权人；另一方面，授权委托书中，被授权人经办的事项、权限、时限等内容应当明确具体。

2.2.2 明确员工岗位职责。房地产企业要正确认识表见代理制度，重视岗位职责制定与运用工作，并尽可能的使岗位职责具体、明确，公示在办公场所，避免业务部门的经办人员与本职工作无关的行为，被认为是职务行为，从而引起法律争议，甚至造成损失。

2.3 建立企业印章管理制度

房地产企业常常不仅有公章，还有合同专用章、财务专用章、职能部门章等，所有以房地产企业名义出具的文书，加盖印章后，法律后果均可能由企业承担。要控制用印风险，必须建立章管理制度。

2.3.1 依法刻制企业印章。房地产企业应当持企业营业执照，经当地公安机关介绍或者在其指定的印章刻制机构刻制企业印章，并在当地公安机关办理印章备案登记，确保企业被人私刻印章后，能够依法明辨印鉴真伪，撇清责任。

2.3.2 专人保管印章并做好用印记录。房地产企业应当安排专人保管印章，做到用印必须经有权批准人审批，并由印章保管人做好用印登记。用印文书务内容务必清楚明了，杜绝在空白文书或关键内容空缺的格式文书上用印。

2.4 建立合同管理制度

市场经济就是契约经济，市场主体之间的经济往来主要以合同的形式进行，合同法律风险的防范和控制是房地产企业整体法律风险防范的重要组成部分，房地产企业要从以下几个环节完善合同管理制度。

2.4.1 潜在合作方的法律审查

房地产企业在寻找合作对象时，法律风险防范机构要切实了解对方当事人的主体资格、资信状况，不得与不能独立承担民事责任的市场主体签订合同；在限购的情况下，还应当做到不与没有购房资格的买房人签订商品房买卖合同。

签订重大合同前,法律风险防范机构应组织相关职能部门应对合同草案进行评审，职能部门对涉及各自业务范围内相关合同条款的合法性、可行性做出相应判断,并提出书面意见。房地产企业签订的合同，标的额最大的是建设工程施工合同，应重点审查承包人的营业执照规定的经营范围、资质等级、管理能力和实际业绩履约资格与履约能力，明确承包人的安全、质量、文明施工与工程进度责任。

2.4.2 合同评审

合同主要条款商定后，由业务部门负责起草文本，同相关部门进行会审后，合同主审人员认为已经基本没有异议的，提交审查意见，交法定代表人或委托代理人签字。重点做好商品房买卖合同评审，要根据房地产开发项目规划与建设实际，明确房产的面积（区分建筑面积、套内建筑面积、公共部位与共用房屋分摊建筑面积）、装饰与设备标准，交房期限及条件等。按规定须经上级批准才能签订的合同，合同评审后务必报请上级审批。

2.4.3 合同签订与备案

规范合同签订工作，合同签订应由法律风险防范机构把关，做到每页签字或加盖骑缝章，防止被变造出现争议。事后补签的合同还应当注意合同义务履行情况，避免合同生效后，房地产企业即构成违约的情况发生。

合同经双方签字、盖章后，按法律法规规定或合同约定必须办理备案手续的，还应当由承办部门或经办人负责完善有关手续。房地产企业签订的商品房买卖合同、建设工程合同、建设工程监理合同，均需按照法律规定办理备案手续。

2.4.4 合同签订后的履行和变更

合同签订后，承办部门或经办人要把合同副本发给企业相关职能部门，正本由法律风险防范机构登记、编号、归档。

合同生效后,由承办部门或经办人员负责根据合同要求的期限及时纳入生产计划、采购物资、办理结算、给付或索要价款，确保合同的履行。在合同履行过程中，出现不可克服的困难，确需变更、解除合同的，承办部门或经办人员应当及时通报法律风险防范机构，由其审核并指导依法办理变更和解除手续，妥善处理合同的变更或解除，采取有效措施维护企业合法权益。

2.5 建立重大决策法律尽职调查制度

在房地产企业作出公司并购、土地购置、合作开发、融资等重大决策之前，法律风险防范机构应当对待决策事项开展法律尽职调查，通过法律分析、论证，对待决策事项的合法性进行分析，并对决策涉及或可能涉及的法律风险进行分析，结合决策方案及其可能出现的执行结果，提出相应对策并做好风险防控预案，从而为房地产企业决策的合法性提供保障，避免公司因决策失误造成重大经济损失。

重大决策的法律尽职调查应尽可能早的进行，最好能在重大决策开始可行性研究之时，同步推动法律尽职调查，并根据重大事项可行性研究情况作出调整。对情况紧急的事项，也可在重大决策时或决策后进行法律尽职调查，及时识别重大经营决策事项所面临的法律风险，并采取有效措施予以监控，尽可能的避免企业遭受损失；或在确保决策执行效果的基础上，采取措施使损失减低到最小程度。

3 房地产企业法律风险防范工作重点

3.1 法律风险防范工作应融入公司治理

规范公司治理，法律风险防范机构责无旁贷。法律风险防范机构要积极参与房地产企业及其投资企业的公司章程拟定工作，构建一个产权清晰、权责明确、管理科学的房地产企业，并使之架构稳定。企业保持治理结构稳定并持续健康发展，是房地产法律风险防范机构存在并积极履行职能的基础。

法律风险防范机构还要积极参与企业内部管理制度的建设，用法的规范性、程序性来完善企业制度，做到房地产企业决策、财务、人事与奖惩制度等都要依法合规，使企业通过对内部制度的执行达到防范法律风险的目的。

3.2 法律风险防范工作应服务企业经营

法律风险防范机构作为房地产企业的职能部门，应当为企业经营活动服务，具体而言，就是要熟悉民商法、经济法规则，协助履行经营职责的业务部门，按照市场经济规则办事，做到诚信经营。一是加强经济法、行政许可法的学习，指导业务部门依法合规地办理土地使用权购置、规划审批、施工许可、预售许可、售房资金监管、竣工验收备案等工作；二是加强民商法知识的传播，贯彻依法诚信经营的理念，公平、公正对待企业的合作方与客户，确保房地产企业通过公司并购、土地购置、合作开发等方式，做大开发规模，保持企业持续健康发展，并能与合作方与客户互惠互利，共同发展。

3.3 构建依法治企、依法办事的企业文化

法律风险防范机构要通过为房地产企业经营管理行为服务，出具的专业意见或承办设法事项，防范法律风险或为企业挽回经济损失，逐步提高自身素质与履职能力，进而在企业构建崇尚法治，依法办事的氛围。要通过定期组织相关法律知识和案例的培训，引导房地产企业的每位员工，尤其是决策层及核心业务人员，能够主动学习、研究与房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件，关注并学习和研究新的法律、法规、规范性文件，不断提高房地产企业法律风险防范整体能力。

[1]鲁力军.国有企业法律风险防范务实[M].湖北人民出版社.

曹劲松，男，湖北武汉人，法学学士，三级企业法律顾问。

F287

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1003-5168(2014)04-0200-02