对影响我国房地产价格因素的分析

白福丽

房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建设的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房地产的价格受到很多因素的相互影响而发生变化，只有了解了影响房地产价格的原因，才能更好的了解房地产价格的变化的规律。根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将这些原因分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。房地产的价格受到很多因素的影响，众多因素共同的相互作用形成了当时的房地产价格。形成房地产价格的主要原因有：土地价格、供求关系、政治因素、市场经济、社会因素和其他因素等等。下面我们来了解一下主要影响我国房地产价格的一些因素。

影响我国房地产价格的因素有很多，主要有：信贷政策，利率、汇率，居民收入，人口结构，货币供应量，房产税，物价水平和其他的一些因素，下面我们对影响我国房地产价格的主要的几个因素来做具体的分析。如下：

1 信贷政策

房地产市场最大的特点就是信贷政策与房地产市场是息息相关的，这主要的原因是房地产的资金主要源于银行信贷，买房者通过向银行贷款来买房。所以银行贷款成为了影响房地产价格的最主要的因素。

2 汇率，利率

2.1 汇率对房地产价格的影响

“汇率”亦称“外汇行市”或“汇价”，是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同，币值不一，所以一国货币对其他国家的货币要规定一个兑换率，即汇率。近年来，由于我国的货币一直长期的处于升值的过程中，世界各国上的热钱也开始如潮水般的涌入了我国。与此同时，我国对货币的需求也就增加了，由于我国货币的增加货币的流动性也必须会增加，这样就吸引了更多的外资进入我国。外资进入中国后，首先选择投资的就是高利润的房地产行业，以获取高额的利润。由于众多外资的增加推动了供给的增加，导致房地产价格的持续上涨。

2.2 利率对房地产价格的影响

利率是表示一定时期内利息量与本金的比率。利率对房地产价格的影响主要体现在银行对贷款利率的调整。当银行贷款利率上长时，银行贷款的利息也会增加，这样就增加了开发商投资的成本，开发商为了增加自己的利润，就会减少住房的建设，从而使住房的供给减少，因此房地产的价格就会提高。相反，银行贷款利率的上长也会增加买房者的还款压力，减少买房者的数量，从而使住房的需求量减少，因此房地产的价格就会下降。总的来讲，银行利率的上升与下降对房地产的价格的影响要看对谁的影响更大。

3 居民收入对房地产价格的影响

改革开放以来，随着中国经济的快速发展，我国居民收入大幅度上升，居民的购买能力增强；居民在满足基本的吃穿的购买需求后，在住房制度和城镇化的推动下，居民对居住条件改善有着强烈的需求，住房需求的提高是近年来房地产价格保持上涨势态的主要原因。房地产业也成为了我国国民经济的支柱产业之一。

然而，近几年来房地产市场的矛盾逐步表现，虽然购置房产成为了较富裕居民的理性选择，住房投资需求启动，房价也被逐步的提高。当房价超出了居民的需求，投机就会出现，导致空置率偏高、租售比倒挂等现象。这样，房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，买大房，早买房的居民住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。因此短期内居民消费选择必然使房地产价格继续上升。

4 人口结构对房地产价格的影响

房地产业界流行一句话：“明白了人口变化，也就明白了房地产”。所以人口结构对房地产业的影响非常重要，必须看懂人口的各种变化才能了解未来的房地产业。

人口结构，又称人口构成，是指将人口以不同的标准划分而得到的一种结果。其反映一定地区、一定时点人口总体内部各种不同质的规定性的数量比例关系，主要有性别结构和年龄结构。人口家庭构成反映家庭人口数量，它决定了居民对住宅类型的选择。随着中国城市家家庭人口规模的小型化，即家庭平均人口数量的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。在过去的十几年房地产业的飞速发民利益于中国人口数量的变化，近几年随着中国人口出生率快速下降，中国进入老龄化的趋势，老龄化导致的人口红利衰失，中国房地产业将在未来几年发生重要变化。随着我国经济发展，必然使住房需求持续高涨。

5 货币供应量

货币的供应量与房地产价格的影响应该是相互的，货币供应量的增多会使房地产价格上涨，货币供应量的减少会使房地产价格下降。

近年来，随着人民币升值空间越来越大，大量的外币资本通过各种渠道进入我国市场，变成人民币而促使货币供应量的增加，外汇占款占货币投放总量的大部分。货币的供应量超过了当前我国经济发展的需求。货币的供应量过剩在一定程度也使房价呈现出上升的趋势。总之，货币供应量对房价的影响途径是：货币供应量增加，住房贷款的就会增多，房地产的需求也会增加，因此房地产价格呈上涨落的态势也就成为了必然的趋势。

6 房产税对房地产的影响

房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

短时间内，房产税对消费性需求虽然没有太多的影响，可是房地产税征收以后将使购房者手中的投资性住房的成本提高了，使资本的回收期延长了，投资者在回收期内也会有一定的财务压力，由于投资的成本和风险加大了，购房者对投资性住房的需求也就降低了。 由于住房建设的时间比较长，短时间内房产税对房产的供给量没有太大的影响。而是对住房屋现存量的供给有一定的影响，房产税开始征收后，投资性房产的成本上升，促使购买投资性房产的购房者为了降低成本的风险而出售闲置的房产，或为了转嫁税负而把住房向外出租，如此便增加了房产的总供给。所以在短时间内，房产税的征收会使住房的总需求下降低而总供给增加，由此加见，这将使房地产的价格有所下降。但从房地产业长期的发展中看，试图用房产税来降低房地产的价格是难以实现的。

7 物价水平

物价水平是一种经济社会中各种商品和劳务的价格的加权平均数。它是用来衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标。在当前的生活中，房地产价格的增加会提高物价的水平，而物价水平的提高也会提高房地产的价格，促使房地产价格水平的提高。因此物价变动对房地产市场的影响是成正比的。近几年以来，由于各种因素的影响，我国的物价水平持续上涨，引发了货币供应量大大超出当前中国市场对货币的需求量。而房地产价格的不断上涨在也在一定程度上加大了通货膨胀的速度。物价水平与房地产的价格是相互推动，相互影响的。

影响房地产价格的因素还有很多。各种因素相互作用形成了房地产价格的水平，影响房地产价格的因素除了以上几项以外，还会受到其他原因的影响。例如自然环境、体育娱乐设施、房屋的地段、地理位置、交通设施、建筑物外观等等。

总之，我国房地产价格受众多因素综合影响。居高不下的房价已经非常严重的影响到我国普通老百姓的生活质量和居住水平。影响到我国社会经济发展的稳定性，所以迫切需要我国政府对房地产市场进行宏观调控。