杜猛：“不改变游戏规则，一二线城市房价还会涨”

“你再也不会看到像中国合伙人这种创业的故事，（高房价）让他不敢去奋斗，把青年创新的一代变成了房奴，把有效资金沉淀，使我们的产业全面萎缩，新产业没起来，老产业就玩完了。”北京大学房地产发展研究中心副主任、“鬼城博士”杜猛表示，过高的居住成本让“中国合伙人”这种创业故事再也不会发生，背负巨大压力的“房奴”不敢投入地奋斗和创新，进而导致产业萎缩的恶性循环。

政府垄断地价导致房价上涨

杜猛表示，在由政府顶层设计的中国房地产市场游戏规则中，最明确的一点是政府垄断土地资源。而土地成本目前占到开发成本的60%左右。对房地产的界定是，必须经过招拍挂，没有经过招拍挂拿到的土地都不是房地产。

杜猛分析，房子作为一个建筑物本身会贬值、折旧，但土地是增值的。因此可以得出结论房价涨是因为地价涨，而地价是垄断的。且经过招拍挂之后的土地使用权也有年限。本来地价上涨的背景是城市扩张、经济繁荣、科技进步，“实际上是人民创造了土地价值，但土地增值的部分人民没有拿到”。杜猛说，因为拿地、开发、建房等过程必须通过开发商，人民没有介入的机会。

对于房价上涨原因中的“刚需论”，杜猛并不认同，他认为只有首套、自住才是刚需，其它的都不是刚需。之所以会有这么强的需求，在于国内没有更好的投资产品。相比股票，房地产是一个低风险的产品。

杜猛认为，规划跟土地绑定出售，加之渠道匮乏的投资环境，以及“极端的货币政策”都在助推房价。“不改革当前的游戏规则，一二线城市的地价、房价还会涨。”杜猛说，本身政策导向如此，加之公共产品优越，年轻人对大城市趋之若鹜。

资源闲置导致创业环境恶化

杜猛表示，人口红利、货币政策和土地政策决定了今天区域经济开发和中国经济大盘所存在的问题。金融的核心是货币政策，房地产的核心是土地政策，区域经济开发的核心则是考核干部的标准——GDP。

谈及“鬼城”，杜猛表示，目前有两种形式。一种是建好之后卖不出去的，比如鄂尔多斯、海南这样的地方；另一种则是卖出去了但空置率很高，如山东乳山的临海住宅区。“政府说我们把地卖给开发商，开发商把地卖给业主，可是业主没有用，把沉淀资金放在这儿了，钢筋水泥没法再造社会价值。”杜猛说，不光城市，目前全国84万个自然村中已经出现了近1/3比例的“鬼村”。

由以上原因导致的资产闲置，据杜猛统计至少有40万亿元。大量的沉没成本，没有发挥应有的效力。加之金融成本、高税收等问题，导致中小产业目前难以为继。创业环境发生了变化，改革环境也发生了变化。

杜猛表示，“北漂族”现在连生存都成问题、变成“蚁族”之后，再也不会看到像“中国合伙人”这种创业故事，因为他们不敢去奋斗，本应是创新的一代变成了“房奴”，有效资金沉淀，使产业全面萎缩，“新产业没起来，老产业就玩完了”。

但杜猛判断中国地产和经济不会出现“绝对的崩盘”，西方经济学家低估了中国抗风险的能力。但他认为目前亟须反思当前的环境，必须改革，“继续不停止的改革才能使我们的环境改变，才有可能全面提升我们在国际上的竞争力。”杜猛总结道。