开发商逃离楼市“雷区”

◤一些二三线城市的开发商试图通过降价，快速退出危险区域。而更多的开发商们如今正在仔细梳理各类城市，找出可能的雷区。那些未来没有人口净流入或产业支撑的城市，被扔进了黑名单里。

南方周末记者 张育群 王小乔

南方周末实习生 幸晖晖

发自北京

“九龙仓年华里，还我血汗钱！”

上周末，上百名业主围在了江苏常州一座售楼处，用竹竿挑着蓝色的横幅，要求开发商退钱。横幅的对面，数十个手持警棍的保安，将售楼处守得严严实实。一周前，这个由香港知名开发商九龙仓开发的两个中高端项目，年华里·凤凰湖墅及国宾1号均降价近两成。

过去一个月，由于楼盘降价，业主维权甚至演变成暴力事件的抗议活动，在杭州、南京等城市此起彼伏。囿于业主纠纷，中国开发商往往宁愿冒着破产的危险去借高利贷，也不愿降价砸自己招牌——“不差钱”的九龙仓情况却完全不一样，他们看上去无心在常州市场经营下去了。

常州是中国长江三角洲城市群的重镇，素有富庶繁华的美誉，但在过去两年，因为其新城区楼盘集中放量，大量商品房积压且无人入住，被房地产行业人士多数看空。美国商业内幕网站在2013年通过卫星图片，展示了一些他们所认为的中国“鬼城”：大街上空无一人，新建住宅完全没有人气。其中，常州和鄂尔多斯，都位列中国12座“鬼城”之一。

在房地产商的计划书上，中国未来十年史无前例的城镇化，仍然被预计将带来数不尽的财富。2014年两会结束后，中国政府随即出台了酝酿多年的新型城镇化规划，打算让1亿农村居民迁入城市，以此作为提振内需的长期利器。规划还提出城市群是城镇化发展的重要途径。以城市群为主体形态，推动大中小城市和小城镇协调发展，可避免“睡城”和“死城”的出现。

然而，随着常州、温州和鄂尔多斯等地“鬼城”的出现，以及中国庞大的影子银行系统和激增的地方政府债务问题，分歧正在形成：中国政府的新型城镇化对于开发商来说，是否危大于机？

世联地产一份最新报告则显示，中国城市的房地产在逐步分化。一二线城市过去一年住宅成交量同比增速多在10%以上的高位，三四线城市却在显著分化，洛阳、北海、晋江等城市较去年同期市场规模增长都在50%以上，而常州、惠州等近几年投资过热的城市则仅与去年勉强持平，甚至下降。

国家信息中心经济预测部主任祝宝良向南方周末记者表示，市场正在迅速分化，2010年的限购政策及稳健的货币政策延续至今，在一些三四线城市已经发生作用了，部分城市开始降价。对于开发商来说，中国房地产的希望在于中国未来城镇化布局的城市。投注在没有人口净流入或产业支撑的城市，将遇上麻烦。

先知先觉的九龙仓们，已经用脚投票了。

退出危险区域

在常州雅居乐星河湾以“六折甩卖”的姿态打响降价第一枪后，以打造豪宅著称的九龙仓坐不住了。

在3月早些时候，广州雅居乐地产将雅居乐星河湾豪华公寓的价格，一次性从每平方米人民币1.1万元降至了7000元。3月20日，常州九龙仓年华里也宣布大幅降价，此前均6000元/平方米左右的房源，均价直降至5000元/平方米，约在前期成交均价的基础上打了“八三折”。年华里位于常州新北区，与常州雅居乐星河湾项目距离不远，且两个楼盘均位于常州楼市库存量极大的新北区。

2010年，九龙仓拿下这幅地的楼板价为3342元/平方米，当时业内人士均认为这个项目要卖到8000块以上，如今几乎亏本出售。

降价动作还不止于此，在年华里降价后，九龙仓在常州打造的顶级豪宅国宾1号的价格也出现松动。该项目日前推出20套特价房，特惠均价在8200元/平方米左右，比前期售价低了约2800元/平方米。

新房源降价在业主中引发轩然大波。在九龙仓“国宾1号”项目售楼处，家具被推倒，木质楼盘广告架被扔到项目模型上面。购房者逢记者便吐槽，有人称其一个月间公寓直降了十几万，开发商却没有给任何说法。

九龙仓此次在长三角多盘齐降的行为颇有风向标意义。

中国政府过去四年里一直致力于给不断上涨的房价降温，房价上涨现在已经开始放缓，一些中小城市的房价正在走软。九龙仓中国区一位管理人士向南方周末记者表示，2013年中国楼市有些疯狂，而目前中国经济增长放缓，一些中小城市住宅销售速度放缓，存量房数量增加，此时应该迅速降价销售，退出一些危险区域。

在一些房地产人士看来，常州就属于危险区域，一直存在供应过大的问题。据同策咨询机构数据显示，常州楼市购房者以本地刚需客为主，在过去的13个月里有9个月商品住宅呈现供过于求。过去一年，常州商品住宅成交均价普遍在6000-7200元/平方米，但在2014年1月，常州商品住宅成交均价仅6009元/平方米，创下去年以来新低。

这里将建设新的“世界级”主题公园、商务区等，同时还在建设地铁。不过在常州大变身的计划当中，最野心勃勃的要数它数量庞大的住宅项目。据《第一财经日报》报道，按常州约460万的总人口计算，近四年来，常州的人均新增建筑面积达到20平方米，这一数值在国内所有城市中排名前列。

尤其在常州新城区武进，由于新增人口有限，楼市供应逐年增大，这让人担心其将和鄂尔多斯的新城区康巴什一样，成为中国又一座“鬼城”。阳光100集团常务副总裁范小冲即对南方周末记者称，中国三四线城市的问题都出在开发区，“那些城市都是单中心，没法做出多中心，因为没有产业支撑”。

新区泡沫

常州武进区武宜路几乎贯穿常州东西向所有繁华地带，从旧城中心延长至新城区，路两旁的新建筑拔地而起，各种色彩鲜艳的楼盘销售处随处可见。

武进1995年撤县建市，2002年撤市设区，是常州市近年来重点打造的“南部新城”，贯穿南北的武宜路就位于武进区。

据《中国经营报》报道，武宜路上的楼盘总建筑面积就超过了500万平方米，如果这些正处于销售期的楼盘全部卖完，足够十几万人居住。工业在外移，服务业还在起步，新增人口有限，无论是商业还是住宅都供大于求，白天鲜见人、晚上少亮灯的武宜路两侧岿然耸立的高大楼盘，是多家媒体将常州称为“鬼城”的直接证据。

就连一直“唱多楼市”的华远地产董事长任志强，也公开点名看空常州。他称“一个城市的楼市会不会出毛病，看这个城市对人们是不是具有吸引力，如果具备吸引力，那就还得一直往上涨，反之就有问题。常州人口集中度已经开始下降了，过去人是呼呼地往那里去，现在人都往苏州或者其他一些城市里去了”。

如武进区一般层出不穷的“鬼城”，开始让人们对中国楼市真实状况的看法出现分歧。野村证券经济学家张智威称，中国房地产市场的风险没有得到充分重视，常州和杭州的楼盘降价发出了危险信号，值得投资者警惕，因为过剩的供应最终引发房价大幅回落，尤其是在三四线城市的新区。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组2013年对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。

卫星图上，从南到北各种新建城区空空荡荡，从惠州大亚湾、云南呈贡，到郑州郑东新城、天津响螺湾、内蒙古康巴什等地。天量的空置房预兆着房地产市场泡沫破裂的危险，但比照历史可以发现，中国三四线城市新区热具有某种前所未有的特性。

中国社会科学院经济学家余永定称，过去十年，体制鼓励地方政府投资于政绩工程，比如闪亮的新城和行政中心。即使项目在5年内基本上没得到使用，官员们有时也并不介意，因为5年后他们将另有任用，于是众多新区建成不仅没能促进城市化建设，反而因配套不齐全遭到购房者遗弃。

即使存在所有这些风险，一些业内人士仍然认为，实际威胁被大大高估了。中房集团理事长孟晓苏即对南方周末记者称，城市建设要超前于老百姓居住，“鬼城”说法是不了解城市建设要超前的道理，“这时候政府要引导，有些赔钱的商业要先进去，这是一个时间问题”。

只是众多淘金的开发商往往没有时间等。绿城集团行政总裁寿柏年即认为：“2014年一些小房地产公司要割肉逃生了。”

“宁可错过，绝不拿错”

过去十年，由于一线城市土地竞争激烈，中国诸多大开发商尝试过下沉到中国广袤的内陆城市做房地产开发，恒大地产、碧桂园、阳光100及万科是其中代表房企。

3月13日，阳光100（02608.HK）登陆港交所，这家中国最早走出一线城市的住宅地产商也曾陷入二三线城市泥沼之中，以致多年来未能上市，待到将核心业务转型为二三线城市核心区商业综合体后，才获得资本青睐。

阳光100常务副总裁范小冲认为，尽管二三线城市仍是中国开发商第二轮发展的主战场，但包括恒大在内的一些开发商带着一线城市郊区的开发经验，跑到三四线城市的郊区圈地，可能没有想到那些城市刚刚开始城市化，郊区根本卖不出去，结果踏进了市场过剩的陷阱。

“很多开发商在逃离三四线城市，地方政府也着急卖地。阳光100也不敢去那些人口产业资源流失的城市，我们只去拥有未来的城市，大的交通资源节点、人口和投资大量涌入的城市，而且只拿那些城市核心地段的街区综合体。”范小冲对南方周末记者说。

这个观点为不少品牌开发商所认同，一家房企高管对南方周末记者说，其公司对于中国城市有一个分类表，一二三四级，优先级别从上到下选，但总的规律是，或者沿海，或者沿江。远洋地产和金地地产的管理层更直接向南方周末记者称，今后进入的城市控制在20个以内。

2014年年初，世联地产董事长陈劲松曾经从中国661个城市（含县级市）划出大概50个城市，称之为未来中国房地产开发商的主战场。这些城市有某些共性，比如都是区域经济中的首位集聚地，不仅能吸引来大量新增人口，还能为其提供更充分的就业机会、投资机会，如重庆、西安、苏州、大连等城市。

在世联地产看来，风险型的城市多在中西部，如鄂尔多斯、榆林、北海、黄石等。这些三四线城市的特征在于市场出现严重的供给过剩，同时外流型的人口结构难以对其快速发展的楼市形成支撑。

万科地产董秘谭华杰观察到，中国人口从数量维度而言到了拐点，而日本在1990年代到达最低点时楼市就崩溃了。根据谭华杰向南方周末记者讲述的PIE模型，他们会综合判断市场人口、基础设施建设、产业、就业对当地市场是否有足够的支撑力，再选择合适的机会。2014年的策略是谨慎投资，对预期过于乐观的土地“宁可错过，绝不拿错”。

同为在三四线扎根的广东房企，恒大和碧桂园正在选择两种不同的发展路径，前者正大规模转战一线城市。安泰盘实股份投资有限公司总裁蓬钢认为，许家印意识到三四线城市占比太多、土地便宜是没有用的。目前三四线糟糕的市场环境，督促恒大去一线城市搏杀。

蓬钢系前美林全球资本地产投资部董事总经理，曾成功帮助将恒大推向资本市场。

与此同时，碧桂园却宣称，虽然很多人对三四线城市不看好，但该公司仍将继续深耕城镇化。2014年3月初，碧桂园在福建三明开卖三明碧桂园，当天销售22.6亿元，成为福建省单日单盘销售冠军。

性价比超高的房子，以及全员营销，是碧桂园在三四线城市成功的核心，但不可忽视过去几年碧桂园也曾在内蒙古多个等城市陷入泥沼。在接受南方周末记者采访时，碧桂园负责人称，碧桂园仍然以一、二线城市的近郊，三、四线城市市区为主，甚至有可能去到四、五线城市，“只要有市场需求的地方，我们都不会放弃”。