长沙市养老地产开发问题探讨*

李佩瑾，袁彩云

(湖南财政经济学院工程管理系，湖南长沙410205)

养老地产又称老年地产、银发地产等，是老龄化时代到来所形成的特有概念，是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品［1］。

一 长沙市养老地产的发展背景

养老地产最初诞生于20世纪70年代的北欧，目前在瑞典、荷兰、美国、加拿大等发达国家已盛行，主要在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。日本在亚洲国家中是最早进入老龄化的，致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”。

1999年，我国开始步入老龄化社会，政府不断出台关于养老地产的政策和加大对养老产业的投入。但由于养老地产在我国尚属新兴领域，在我国大部分城市还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数。

2011年，由湖南省教育厅直属的湖南教育报刊社和湘教集团共同投资建设综合性大型高端老年社区——“康乃馨老年国际生活示范城”，该项目位于长沙大河西先导区，包括康乃馨老年病医院、老年呵护中心、翠湖山庄，总占地350亩，床位5000张，总投资10亿元，有“疗养型公寓”+“养生型住宅”两种物业形态，与全国知名的湘雅医院战略合作，设立“湘雅康乃馨医院”，以“特色医疗+医疗机构”的方式运作，集医疗、养老、护理、娱乐、养生、康复等多元为一体，专为老年人开启一种全新的生活方式。

二 长沙市养老地产开发的可行性因素分析

(一)人口因素

国家第六次全国人口普查数据显示，长沙市65岁以上的老年人口总数为636009人，占全市总人口的9.03%，高于全国平均水平0.16个百分点。根据联合国的标准，当一个国家或地区65岁以上人口达到或者超过总人口数的7%时，该国或者地区属于人口老龄化国家或地区，据此长沙市已经步入老龄化社会。解决养老问题，首当其冲的就是养老机构建设，包括老年社区、老年公寓、养老院、专给老年人居住的普通社区等，这些就必然涉及到了养老地产。

(二)政策因素

自2010年以来，国家出台了一系列的调控房地产的政策措施来抑制高房价，“限购”、“限贷”政策使楼市市场观望情绪加重，销量下滑，普通住宅的市场逐步走弱。在传统房地产市场宏观调控不断、同业竞争加剧的市场氛围之下，投资人为了寻求新的利润空间，会将其资金转向更具发展前景的项目。如旅游地产、文化地产、养老地产等等。国务院印发的《社会养老服务体系建设规划(2011－2015年)》，提出要在十二五期间“初步建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系”，确立了以家庭和社区为核心，多方参与的社会老年照料服务发展思路。《中华人民共和国老年人权益保障法》明确提出推动老年宜居社区建设，而这种社区应该是政府、社会与专业人士相结合的。2012年下半年，北京、广东、四川、山东等地纷纷出台了养老综合用地招拍挂的新政策，部分省市甚至直接将其纳入了2013年本省市年度国有建设用地供应计划。因此，养老地产的市场前景相当可观。

(三)经济因素

经济因素是影响住宅需求最主要的因素。根据长沙市统计年鉴数据，2011年长沙市人均GDP达79530元，比上年增长10.9%;全年城镇居民人均可支配收入26451元，比上年增加3637元;人均住房建筑面积33.1平方米，比上年增加1.51平方米。全年完成房地产开发投资886.29亿元，比上年增长29.6%;全市住宅销售额759.87亿元，比上年增长8.3%。近日，在《第一财经周刊》的城市评选中，长沙市作为中国唯一一个三条高铁交汇的城市，长沙由二线城市向一线城市跃进。目前的长沙市，无论是城市经济发展还是住房的需求均处于上升期，有很大的发展空间。而养老地产开发所面对的需求者都是60岁以上老年人或逐步步入老年的40－50岁的中年人，他们在超过30年的工作中，进行了财富的积累，具有一定的购买能力。

(四)家庭因素

长沙市作为湖南省的省会，属于我国内陆城市，经济发展水平与沿海地区有一定差距，很多年轻人选择异地求学和工作，家庭规模开始趋于小型化，两代分居现象普遍盛行。根据长沙市老龄委2011年提供的数据显示，长沙60岁以上老年人近104万人，其中47万为空巢老人。目前老年人大多仍居住在普通住宅中，这些住宅没有轮椅通道、急救报警设备等，有的住所周围没有完善的医疗、生活服务设施，不能全面满足老年人的生活需要。经调查，长沙市老年人最希望政府和社区提供的服务中，医疗保健占42%，文化娱乐占28%，生活照料占18%，其他服务占12%。因而，针对老年人的身体状况及生活习惯，设计并开发养老地产具有广阔的市场前景。

(五)心理因素

随着社会经济不断发展，目前我国大中城市的老年人对待晚年生活的观念和态度在老年化的发展中逐步发生变化，更多具有较高学历和收入的老年人开始建立自立、自理、自信的生活态度，希望与子女同住的只占很少的比例。经调查，大部分老年人往往对居住环境有特殊的要求，存在独特的住宅偏好，主要可归纳为:需要更多的私密性、安全性、可达性、环境的舒适性和连续性，追求尺度细部的适意、空间的连续无障碍和设备的简单操作，渴望一定但适度的社会交往。因此，长沙市康乃馨老年国际生活示范城的目标销售客户群体是政府和国有企事业单位老年退休人群、大学教师、收入学历较高的中年子女以及追求安逸老年生活的退休人士等等，这些生活背景类似、经历喜好相似的老年人生活在一起，将更加愉快和谐。

三 长沙市养老地产开发的制约性因素分析

(一)用地成本较高

建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，若在交通方便、环境较好地段找到这样一块土地绝非容易。况且，一直以来，养老地产的用地性质没有明确规定，房地产开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地。无论哪种形式，都要通过正常的“招拍挂”程序获取土地，成本与普通商业用地没有区别，但其投资回报期一般都要7－10年，且年投资回报率不超过10%，因此很多房地产开发企业心有余而力不足。

(二)资金投入量大、回收期长

房地产是典型的资金密集型行业，资金往往成为制约房地产企业发展的关键因素［2］。养老地产项目与普通住宅、商业地产项目相比，投资周期长、投入金额大，如社区的无障碍通道、慢速电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计等，设计建造成本比普通商品住宅社区要高30%－50%［3］。另外，养老地产需要在医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等配套设施设备投入较多。而近年来，国家收紧“银根”，房地产开发商想凭借养老地产项目获得银行贷款比较难，从而造成资金链紧张。一个综合性的养老地产，全部出售的可能性很小，往往采取租售结合的方式。因此，房地产开发商所做的不仅仅是开发房产，还需向投资、物业经营领域延伸，而由此带来的资金压力也是巨大的，回收周期会比较长［4］。

(三)规划设计建造专业性强、后期服务水平要求高

由于养老地产入住人群的特殊性，养老地产项目在选址规划、配套服务设施的建设方面都要综合考虑老年人的生理和心理特征，在户型设计上也要照顾他们对家庭、娱乐、社交功能和面积的特殊要求。此外，养老地产还需提供良好的管家式服务、医护服务、活动组织、日常课程以及特殊饮食护理，给予他们全面的人文关怀。如果房地产开发商的后期服务和经营不到位，那么养老地产和普通住宅根本没什么区别。

(四)政府扶持力度不大、社会保障制度不完善

健全的养老制度和住房保障制度是老年人解决住房问题的前提条件。我国目前虽已建立了社会保障体制，但由于发展历史较短，且经济社会发展水平与国外发达国家相比仍存在一定差距。在“未富先老”的国情下，人民生活普遍不富裕，老年人领取的养老保险金额较低。而且根据《2011年中国养老金发展报告》，我国近半省份养老金收不抵支，存在巨大的养老金缺口，因而没有单独财产的大部分老年人对于养老地产的购买能力不足。

四 长沙市养老地产开发的建议

(一)项目选址逐步向城市边缘带转移

十八届三中全会决定指出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，对于开发商来说，可选择的土地范围进一步扩大。随着新型工业化与新型城镇化的快速发展，长沙市区的范围必然要扩大，大量的农村土地会转化为建设用地。由于主城区拿地成本高、贷款不容易等条件的限制，中高端养老地产在选址时可以综合考虑交通、地形、水体、植被等条件，逐步向城市边缘带转移。从短期来看，一方面开发商的拿地成本降低了;另一方面满足了老年人对空气、水质、绿地等自然环境的要求。从长远来看，项目升值潜力巨大。

(二)综合性住宅作为主导产品

根据年龄和身体健康程度的不同，老年人可以分为低龄老人和高龄老人。低龄老人大多是70岁以下的退休人群，他们身体尚好，经济上能自立，生活上能自理，在普通住宅的基础上进行适老化改造则可以满足他们的需求，他们一般是养老住宅的目标客户群体。而高龄老人是指70岁以上的老年人，大多为失能或半失能老人，身体状况较差，生活上需要专业的医疗人员照顾，他们一般是疗养公寓的目标客户。由此，养老地产的经营模式可以分为三种:销售、出租、销售+出租。作为一个相对完善的养老地产项目来说，“销售+出租”的经营模式能覆盖不同层次客户群体。因此，国内由房地产开发商投资兴建并自行运营管理的项目大多采取“住宅公寓及别墅出售、养老公寓出租”的经营模式。

(三)规划设计体现人文关怀

1.控制建筑高度和密度。建筑高度和建筑密度在很大程度上决定了一个项目的综合环境品质。一般来说，较低建筑高度和建筑密度的社区，绿地和活动空间较多，生活氛围相对更加舒适。因为老年人睡眠时间较短，睡眠质量要求高，因此要求居住环境尽量安静、私密。另外，老年人大多仍渴望社会交往和活动，需要更多的公共空间。因此，养生型住宅大多以多层和小高层为主，保证足够的日照间距。而疗养型公寓针对的主要是半失能和失能老人，考虑到轮椅、救护人员和仪器的进出，建议以配备医疗专用电梯的高层建筑为主。

2.适老化设计的精装交房。根据发达国家的房地产成功经验，建筑与装修设计一体化是住宅产业化的必由之路［5］。以尊重居者，实现人文关怀为目标，全精装交房可避免入住后长时间分散装修引发的安全隐患，保证居者整体居住品质，不影响先入住的老年人的正常休息。同时，也有效避免了家庭装修的烦恼以及二次装修污染问题。因此，大部分老年人希望开发商交付的是精装修的房屋。

3.适合老年人出行的服务设施半径。通过对老年人行为习惯的调查得知，老年人在社区中出行频率最高的距离是150米和300米。因此，养老地产的服务设施布置以组团级设施150米为服务半径，小区级300米为服务半径，社区级500米为服务半径，提供能满足老年人日常生活所需的服务设施，如超市、餐馆、银行、药房、理发店、干洗店等等。服务设施距离较远的，可以引入电瓶车或中巴客车等交通系统，解决跨区域出行需求。

(四)重视管理服务水平

1.良好的医疗配套服务。2012年，湖南康乃馨养老社区综合运营有限公司与中南大学湘雅三医院、签订合作协议，合办康乃馨老年病医院，正式宣告全国首个“医疗+养老”产业新模式付诸实践。目前已经建成康乃馨老年病医院以及呵护中心，配备了CT机、彩超、500毫安X光机、全自动生化仪、中心供氧等先进的医疗设备设施，设有心血管内科、呼吸内科、神经内科、老年病科、康复科、临终关怀科等特色科室，快速建立起完整的医疗养老服务体系，为有保健康复和疾病治疗需求的老年群体服务。

2.丰富的精神文化生活。作为中南地区最大的养老综合社区，康乃馨国际老年生活示范城配套设施较为完善，老年大学、影视厅、棋牌室、垂钓园、门球场等一应俱全。康乃馨老年城还组织丰富多彩的老年文艺活动，每年不同时段举办不同主题的社区文化节，鼓励老人参与，营造社区大家庭氛围。在康乃馨社区内部出版《康乃馨报》，作为社区文化展示、会员交流的平台，面向全社会发行《康乃馨》杂志，以亲情、孝道为主题，积极探索老年人与家庭、与社会、与时代和谐共处的生活之道。

3.多样化的物业服务项目。由于养老地产的种种服务形式有别于其他普通小区，因此，养老地产的物业服务水平要求高，物业服务费的收取标准也可采取相对高价位的形式。针对不同老人的需求，物业管理处可以提供多种服务项目，如日常的订菜送菜服务、室内清洁卫生服务、室内维修服务、病人看护服务、衣物清洗服务等等。此外，物业管理处还可以与信誉良好的旅行社联合组织省内游、国内游等活动，在增加经营性收入的同时也满足了老人精神文化的需求。

(五)地方政府给予政策支持

由于养老地产具有社会福利的属性，但用地性质暂不明确、拿地成本高，项目开发资金量大、回收期长，政府应在用地和建设上给予适当的照顾和优惠，土地出让金和开发税费给予一定的减免，在融资和贷款方面给予一定的扶持。此外，政府应加快建立统一、规范、完善的养老保险体系，适当提高老年人的退休金和基本养老金水平，扩大卫生、医疗保险范围，进一步提高老年人的住房消费能力。

［1］陆秋虹，邓用林.我国养老地产开发模式的理论与实践研究［J］.建筑经济，2002，(12).

［2］孙秀娟.我国养老地产开发模式研究［D］.北京:北京交通大学硕士学位论文，2011.

［3］李粉山.养老地产的市场需求、困境和建议［J］.城市，2012，(11).

［4］董磊.养老地产开发困境待解［J］.中国土地市场，2012，(8).

［5］夏燕.全装修住宅:房地产发展大趋势［J］.楼市，2008，(5).