房地产预售的财税处理及纳税申报附表填写之探讨

武婕

摘要：随着国家经济水平的不断改善，相关的房地产行业也有了一定程度和规模的拓展，针对此种行业的特殊发展性质以及相关的所得税控制效率，需要进行和谐的统一安排，进行一定规格的报表制定，确保必要数据资料的准确参考价值；但实际关于纳税申报表的呆板僵化模式与地产税收较高灵活性的现实冲击，使得实际的会计资料记录无法实现积极的回应效果。因此，需要结合先进的技术处理信息与经济合理计算经验进行必要的改革处理，确保关于地产财务工作的积极落实效果，保证报表填制的实际操作程序的规划效果。

关键词：房地产预售 财税管理 纳税申报附表 填写程序规范 探讨

房产企业预售业务的规划流程中往往结合实际的会计处理数据进行明文规定，确保实际财税处理模式在预售规程中的合理界定；企业接收预售款项之后，针对不符合收入的实际确认要求的方案及申报表不予回应，只是作为负债预收账款的记录模式存在，等到房屋真正交付到购买主体时在进行后期的确认程序。预售收入中的营业税额及必要的土地增值税款等需要满足必要的税费统计，保证营业税金以及附加收入的核定，这是进行整体报表以及财税管理工作的重要手段，需要结合系统的规划程序进行清晰透彻的安排。

一、整体的纳税申报附表的填写要求

（一）预缴申报

根据国家具体规定的纳税申报程序进行实际报表与旧表的对比，根据内部模式的变化形态估计，将关于填报企业的预缴税申情况进行统筹的安排处理，保证实质性变化的及时发现，同时结合整体控制政策的紧扣链接效果，保证实际流程的科学合理价值。但实际操作过程中，针对整个地产行业的个性化问题仍未做到清晰透彻的了解，因此具体的季度申报表的填写工作还是要依据现实因素进行必要的变通处理。

内部的利润总额在报表的分析过程中会有一定规模的体现，主要是涉及的会计利润总额与销售未完工开发产品缴纳的营业税金，以及必要的附加资金周转状况等进行统一的管理，填表内容也是针对土地增值税以及季度税金积累进行收入条件的确定，在往来账目以及相关增值配比模式的作用下，面对会计损益的综合效果在预缴税金相关利润扣除的优惠政策作用的实现效果，进行科学的全面分析。因此，内部的税金扣除调整手段需要根据预售前的实际综合税款金额进行一定的联系处理。而在分析填表的具体流程中，需要填写未完工收入值与预计毛利率的乘机最终值，通过分析后的投资效益与股息红利预计的差额计算处理确定贷方税款的实际发生额界定；其中，具体包含的年度为弥补亏损数以及季度实效缴税作用下的累积补亏额的差值，并以此明确地产行业涉及的所得税弥补亏损明细表的规划与填写流程，实现整体预售的具体财税管理效益，保证具体参考依据的精准价值水平。

（二）年度会算清缴

关于整个房产行业的汇算清缴流程，有着不同与其他行业申报表的特殊性质，主要涉及的内容包括毛利调整、预缴营业税及附加土地增值税调整策略、实际业务招待费用和广告宣传费的扣除。整个功能及报表填写流程必须满足一定的系统规划处理流程的界定，因此在进行符合一般行业的填表标准的同时，需要结合三个方面的内容进行实际调整工序的编排。

关于预计毛利额的调整，是在地产企业进行未完工年度预收款的估计过程中，进行实际银行借贷的数据记录以及必要的产品开发在未售完房产规模中的收入状况评估，然后按照预计计税毛利率在不同季度的实际数额进行应纳税额的科学评估和确认；而关于预缴税金的调整规模和形式主要是根据整个行业在未完工年度需要缴纳的营业税以及附加土地增值税的数值分析，进行银行存贷与实际应缴税金的会计处理，还可以进行实际应缴税款与长期待摊费用的相关会计方式计算处理，结合这两种预缴税金的会计损益科目的核算，使得企业在进行缴税前的项目周转税款可以予以免除，因此可以进行必要的纳税调减处理，在进行申报表的填写环节中，需要进行方案的自行选择，实现地方税款省份的明确界定或否，实现人为控制手段在实际报表中的灵活运用，保证必要的预缴税金的科学计算依据。同时，在进行三项费用扣除基数调整的过程中，必须根据正式签订的销售合同作用下的收入水平进行清楚的规定，确认销售收入的全面实现。注意在整个未完工的年度期限里，相关的地产公司自身的收入水平已经得到确立，而与之作用下的三项具体费用也允许进行税前扣除，实现整体纳税申报流程在财税处理工作方面的积极意义。但实际运用过程中，会面临现有的纳税申报表的规格模式的局限，使得企业不得不进行一定的变通处理，这类模式的处理方案需要结合实际的因素进行统筹规划。因此，对于符合条件的预售收入以及年度报表的填写根据不同地区的房产规格有着不同的展现形式，其中也有着根据当年取得的预售收入规定下的计税毛利率进行预计利润的计算，保证附表特殊位置的填写处理工作完成，而会计确认的预售款作为实际计算基础的扣除业务招待费和广告宣传费的实际内容要在附表三第40行第4列进行特别的注明，保证预售款项在计算扣除金额的合理性质，这只是实际内容的一部分，关于其他填表的模式还是相对复杂一些，需要深度的讨论之后进行确认，因此暂不做详细的分析。

二、完工年度事宜总结

（一）季度预缴

结合营业收入和成本的对比，实现财务报表内部的直接取数，分析季度结转收入的具体水平，其中实际的税款取数于上年汇缴申报表中预缴税金的调减数波动。在完工年度，关于整个地产行业的预售房款满足会计收入确认条件的形式进行附加资金的调整，实现会计损益中的直接体现。这一阶段中，由于未完工年度在预缴税金的扣除已经实现，这就要在完工年度中进行曾经调减数额的转回，避免造成重复扣除，损害整个企业的经济效益。在进行前年度亏损的弥补中，结合以前年度未弥补亏损数与本年度预缴时已累计补亏额的差额计算进行上一年汇缴申报表附表的指导辅助，实现当年的计算填报工作。

（二）关于汇算清缴的调整

在完工年度，会计角度上经过预收房款的合理确认，实现成本结转。在整个企业的所得税上，应该针对计税成本以及销售过程中的实际毛利额标准进行对应的预计毛利额之间的差额分析，同时计入本年度应缴纳的税额资料中，其中涉及的个性申报，实现未完工年度调整数据的合理转回。

在进行预计毛利额的调整工作上，企业关于完工年度的会计处理主要凭借预收账款与主营业务收入以及主营业务成本和存货的现实借贷联系关系进行系统的对比分析。在企业所得税纳税申报方面。需要将以前年度涉及的预计毛利额转回的调增行为作为本年度未完工年度附表的填写依据，在调整项目的明细表中进行房产企业预售收入计算的预计利润第三列填报的处理。注意配合调减金额在附表中的房地产企业预售收入具体计算的预计利润分布状况；在进行预缴税金的调整主要是在完工年度进行预缴税金在主营业务附加税金与应缴税金的联系效果进行分析，保证在完工年度内的预交税金在会计损益科目内部的核算过程，结合完工年度的特性结合效果，满足必要的预缴税金在所得税的扣除条件，所以，在涉及预缴税金内部的纳税增调处理的活动中，注意避免重复扣除行为的发生。在房地产税改革作用下的统一税制与整合税种的作用下，结合整体产业的评估价值进行计税依据的全面提供，实现整体产业价值与纳税人承担能力的客观反映效果，涉及的具体的价值评估在进行现行产税制度的计税依据不合理的解决效果上有着积极的意义。主要借助报表一次性的土地出让变化记录具体弱化地方政府推高房价的行为，保证房价的理性价值回归效果，实现内部相关税额的科学分类与管理，切实提高财税管理水平在房地产预售内部的实现程度。

三、结束语

整个规模作用下的房产预售业务中的具体事项安排，主要针对实际的会计管理标准以及现下国家规定的预售业务内部的税款处理规定进行差异性质的界定，实现在具体优惠政策下的最优方案的选择，保证在行业内部的会计与税务管理工作的深入落实效果，实现具体年度纳税申报附表的全面记录，确保经过一定程度的税款上缴后的经济效益水平的全面维持。

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