楼市“冰山”将融？

王豫刚+刘玮+杨国华

春节刚过的2月18日 ，位于杭州拱墅区城北新城的住宅项目“德信·北海公园”宣布均价直降3000元，一街之隔的“天鸿·香榭里”项目随后也对外公布消息，均价直降4000元。据悉，在进一步宣布“直降6000”后，开盘三年销售不过300余套的“天鸿·香榭里”，在2月27日一天就卖出158套。而“德信·北海公园”在3天的时间内认筹超过300组，其尾盘的208套房源也已悉数清空。

全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在接受《中国经济信息》杂志记者采访时表示，杭州楼市的敏感性较强，可以说是全国楼市的一个风向标。杭州虽然不是一线城市，但是也处在紧跟一线城市的位置，在2013年房价涨幅很高。 “北京刚需房多，而杭州不是这样，再加上原来开发量又比较大，这几个因素导致杭州房价下降”。

“久盘必跌”，本已现出疲态的地产市场，在2012年7月央行降息之后迎来的一波反弹，似乎在杭州开始退潮了。

土地之累

有分析人士指出，长期以来，杭州楼市一直与浙江本地民营资本的投资需求密切相关，但随着温州、台州等地民间资金形势近年来日趋紧张，杭州楼市早已陷入后继乏力的态势。

过去5年间，杭州一直是仅次于“京沪穗深”的土地财政大市，据中国指数研究院数据，去年杭州商品房交易额约为1711亿元，而土地出让金高达1350亿元。而同期上海商品房交易额为3912亿元，土地出让金为2130亿元，北京商品房交易额为3531亿元，土地金为1821亿。

记者了解到，“天鸿·香榭里”的开发商浙江天鸿集团，2009年进入杭州市场，该集团在杭州的第一次拿地，就引发了舆论热议，67轮竞拍、70%的溢价，在当时被称为“杭州第一飙地案”。巨量的土地成交，使得杭州市场消化不良，日趋从紧的限购政策更是放慢了杭州楼市消化土地的速度。“杭州地产市场开发量大，买得起房的群体所占比例较高，而且持有超过两套住房的人群所占比例也较高”，聂梅生指出。

公开数据显示，截止到2月底，杭州的商品房库存已近12万套，远高于相邻省会城市南京的3.27万套，相当于北京、上海两地的总和。

“不能说杭州楼市降价意味着价格拐点，只能说是由于前几年房地产市场火爆，现在是已经到了一个节点。在这个节点上，出现了杭州部分楼房率先调整价格进行促销，只是个别因素。一方面整个房地产的火爆过后，大家的需求被透支，土地也是一个方面，意味着供应量提高，这要从供需两方面来看。”全经联常务理事，著名房地产评论人陈真诚对《中国经济信息》记者表示。

资金之忧

与巨额土地成交量和堆积的商品房库存相关的是，一直紧绷的资金链条隐忧。

几乎与杭州开发商降价的消息同时，近年因房地产业务风生水起的兴业银行，亦通过内部业务调整，预警地产类融资。2月24日晚间，该行发布公告称，为进一步优化授信投向，调整资产结构，以更好服务实体经济，该行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。“在此之前，本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响。”

一纸公告引爆资本市场，A股地产股应声大跌。尽管其他主要商业银行纷纷表示地产融资政策并无重大变化，随后该板块有所反弹，但市场预期已难扭转。

近期，又有研究机构发布报告称，根据全国22个城市的69家银行分支机构调研结果显示，相比2013年末，仅剩2家银行仍有优惠利率，近4成银行的首套房贷利率上升5%到15%不等。从全国来看，全国近九成银行首套房贷利率甚至上浮5%到10%，个别上浮20%。

实际上，针对房地产开发领域的金融限制政策已持续数年，这使得整个房地产开发领域的融资渠道早已转向信托、PE，乃至民间集资等手段，成本高企，风险日增。据媒体报道，在降价清盘后的第二天，此次降价售楼的杭州开发商，德信控股集团就提前半年终止了一款1.09亿元的信托计划，也有信托业内人士称，德信地产降价是因信托贷款承压，而在清盘后所获得的房款，也足以支付前述信托本息。

“资金成本的上涨或者说融资难度的增加，以及部分政策转向平衡，肯定会加大市场的压力，加大房企的压力。银行信贷从紧，货币政策转向紧平衡，融资难度的增加和融资成本的提高，肯定会对整个行业的供血情况和企业的资金链造成一定的影响，这会反映在价格上。” 陈真诚说。

聂梅生则认为，从去年看房地产的总体情况是很好的，很少有资金链中断这类情况，但是个别开发商买了高价地，如果近两年房价下降较大，则可能出现资金链紧张等情况。现在差异性很大，不能一概而论。从银行来讲，房价增长放缓，为了保持抗风险力，银行就会上调利率，“这是银行风险意识的提高”。

拐点之疑

中国地产的超级景气周期，紧随着“9·11”之后十年间美国高速开动印钞机的过程，更在2005年之后随着人民币升值不断加速。而时至今日，美国退出量化宽松政策已经进入实际日程，人民币兑美元汇率也早已逼近6：1这一巨大心理关口，升值过程已可谓基本到位。

自2012年初以来，代表中国地产行业景气度的国房景气指数已经连续两年多在100以下运行，而在近年来中国货币当局严控社会融资规模，“钱荒”加剧和市场利率高企的背景下，随着房价上涨预期的逐步消失，以现有的地产租赁回报率，价格水平肯定无法支撑。

当久盼纠结的拐点真的“狼来了”之时，全国楼市会不会出现2008年下半年到2009年上半年那样的降价潮？陈真诚认为，市场的反应比价格的反应要快，价格平均降幅很难预测，但整个房地产市场调整的节点可能已经到了，首先会表现在成交量上。价格上涨的动力可能很小了，大概会在一个程度上僵持，也不排除有一些地方会有比较大的降幅。

他更指出，面临资金、市场、政策三重压力，中小地产企业首先要赶快想办法“跑货”，另外要想办法融资，而投资要谨慎一点，因为整个市场的有效需求已经很少了。在当前这个形势下不适宜扩大经营。如果有项目要快速开工、快速销售、快速周转。

聂梅生则表示，中小企业面对资金压力，不要追求高额利润，保护自己，保护资金链，“落袋为安”才是上策。

从去年李嘉诚开始大举出售内地物业，到今年年初王石多次表示对地产行业的悲观态度， 冷风起时，人人皆知。

3月5日下午，国家发展和改革委员会主任徐绍史就“经济社会发展与宏观调控”的相关问题回答中外记者的提问时坦承，中国“房地产领域还存在风险隐患。”

而在刚刚公布的某富豪榜上，在全球十大房地产商中，有7位是中国人。endprint