亲历青岛都市历程20年

于洋

时间：2014年2月19日 主持人：青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江

地点：青岛出版大厦

嘉宾：青岛市原房管局局长林民庆

青岛市规划局原局长，青岛市城乡规划协会理事长陶瑞平

青岛市建委原副主任，青岛市土木建筑工程学会会长王建军

青岛市原住房制度改革领导小组办公室主任朱兆伦

青岛鹏利南华商业发展有限公司总经理皮建设

青岛三杰房地产有限公司总经理张峰

青岛万洲地产发展有限公司总经理苏林青

这20年间，有太多的故事值得回味……

在《都市历程》首场座谈会上，各位见证了青岛城市建设20年发展的嘉宾纷纷表示，1993-2013年这一条20年的时间轴对于一座城市的历史来说，并不算长，但它所涵盖的内容和所产生的影响力却是不容忽视的——行政中心东迁拓宽城市空间、住房改革搞活房地产市场、市民居住条件的逐步改观、房地产企业的逐渐壮大、楼盘品质的逐年提升等。

林民庆：东部战略的“蝴蝶效应”

青岛市原房管局局长

1993-2013年，这20年是青岛市经济发展最好的20年，是老百姓生活水平、住房情况改善最好的20年，当然也是城市建设快步发展的20年。在青岛城市建设这20年的发展中，有一个人是不得不提的，那就是时任青岛市委书记的俞正声同志。

青岛市于1984年实施住房制度解困政策。随后的1985年，青岛市进行了一次全市性的房屋普查，这是解放以来最完整的一次房屋普查。房屋普查后显示，当时青岛市民人均居住面积是5.3平方米，可以想象，5.3平方米是什么样的一种状况。在1989年的时候，时任青岛市市长的俞正声便提出要解决青岛住房问题，首先解决住房特困户。

那么，什么是住房特困户呢？按照国家的统计标准，就是每一户家庭里，人均居住面积低于两平方米。解困办的工作人员通过全市排查摸底，最后确定符合条件的是10594户，而当时山东省全省的住房特困户有两万户左右，青岛一市就占了山东省一半。

青岛市住房情况比较差，这是历史原因造成的。在1993年之前，那时候虽然没有大规模的城市建设，但是每年我们房管局都在想办法改造。可当时的财力情况很有限，省里每年给的住宅补助资金也就一两百万，当时我们就拿着这点钱，每年改造一点。

更值得一提的是，1993年，时任青岛市委书记的俞正声果断做出将青岛市行政中心东迁，进行东部开发建设，发展形成一个新城区的战略决策。实践证明，这一决策极大拓展了青岛主城的发展空间。

市级机关迁移到东部以前，香港路在当时叫做“湛山大路”，是青岛市区通往崂山南麓的主要道路。而现在的另一条东西干道东海路甚至都不能称之为路，只是一条坑坑洼洼很窄的泥土路，在上面骑自行车都很费劲，而且这两条道路两侧几乎都没有什么建筑物，一眼望过去全部是庄稼地、菜地。也就是说，正是从1993年以后，青岛市的城市建设发展才有今天的面貌。

这20年间，青岛市的城市建设取得了突飞猛进的发展，而且，老百姓的住房状况也得到了显著改善。据《房产志》数据显示，1980-1990年间，房地产开发投资资金达到18.3亿元，住房竣工面积是439.2万平方米；1991-1995年间，房地产开发投资完成146.6亿元，1996-2000年，房地产开发投资达到281.4亿元，而2001年一年就完成投资85.36亿元，2002年达到99.75亿元，2003年是149.08亿元，每年的递增速度都是两位数增长，最少的增长是17%，最多则是28%，这些数据说明了什么呢，说明了房地产投资是成倍增长的，市场越来越繁荣。

陶瑞平：城市空间与框架布局

青岛市规划局原局长，青岛市城乡规划协会理事长

从整个城市的发展来看，标志性的时段，应该是行政中心东移，东部大开发。由于行政中心东迁和东部大开发，整个城市的框架结构发生了变化，经济发展的方式和经济增长的速度都发生了一些变化。

数据显示，1993-1995年连续3年经济增长速度达到了23%以上。

用历史的观点来看，新中国成立以前，青岛的城市规划中也有很多亮点。像为什么要发展东部问题，便可以在早期的规划中找到根据。

发展东部完全正确，但是行政中心东迁，步子迈小了，没有一步到位。现在就可以看出来，城市空间的发展和城市沿海一线的拥堵，和市政居住设施的承载力高度饱和，和经济发展的不平衡有直接的关系。

1995年版的总规对城市框架的表述是“两点一环”，“两点”就是青岛、黄岛，“一环”就是环胶州湾。

2003年，青岛市提出“三点布局，一线展开”，“三点”就是青岛、红岛、黄岛，“一线展开”就是沿着711公里的海岸线发展。

2006-2007年的时候，又提出了胶州湾的概念，“拥湾发展”，形成一个环胶州湾发展的城市组群，发展的空间往纵深发展，胶州湾的底部要利用起来。这个规划就把整个城市的规划设计为三个圈层，一个是沿着胶州湾的内圈层，即墨、莱西、平度、胶南是中间的圈层，在往外就是高密、诸城、海阳等外圈层，这样城市框架就一下拉开了，发展的纵深就有了。

2012年，青岛市第十一次党代会首次提出了“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的空间发展战略，引起了社会的普遍关注。尤其是“三城联动”，它以胶州湾为核心，通过东岸、西岸、北岸三大主城区建设，形成功能互补、相互依托、各具特色的都市区，使之成为大青岛的核心区域。

事实上，三城联动，不是单纯的城市组团功能复制，而是打造在功能上相互补充、空间上相互呼应、基础设施上相互依托、发展时序上协调推进、风貌上各具特色的三大主城区，形成未来海湾型大都市的基础框架。endprint

王建军：城市变大了、变高了，也更有内涵了

在这20年里，每个人都亲历着都市的发展，每个人都能感觉到它的变化，我们的城市变大了、变高了，我们的城市脉络比过去更加丰富了，也更具内涵了。

从1993年-2013年，在不断的城市规划以及调整中，我们看到了越来越好的青岛。实际上，每一次规划调整都使城市版图翻番，从单一组团到多个组团，城市变大了。

1993-1994年，这个时间段是青岛市城市历程中非常重要的时期，当时的市委市政府下了很大的决心，也做了很多工作，使青岛市迈向了发展大城市的基础条件。我印象最深的是，当时福州路的沿线存在很多不合理的地方，但由于当时福州路就是青岛的城市东部边界，所以不能调整。不难想象，那个时候我们的城市才多大。当初，福州路的山坡比现在福州南路那个坡度大得多，如果爬到坡顶上的话，就相当于爬山。后来，在福州北路建设过程中恰好遇上城市区划调整，这才得以改善。

城市变高了。记得在1989年，当时规划要做突破100米高度的建筑，但是受制于各种各样的原因，怎么研究也突破不了。可如今，青岛市马上就要出现超过300米的摩天大楼了。

另外，我们的燃气、有线电视、城市通讯等普及率相较与其它城市来说，还是非常高的。所以说，我们的城市变大了、变高了、城市内涵更丰富了。

一个城市逐步变大变高，丰富的仅仅是城市的表象，从内在来看，最后的落脚点还是要看经济、住宅，以及人均生活水平的提高。90年代初，连续几年政府提出的青岛要办的十件大事，第一件事都是关于住房的问题，首先就要解决老百姓住房的问题。从解困到安居到经济适用房再到大家观念根本改变之后带来的商品化，这20年来，青岛市的住房不断改善、老百姓的居住环境得到了根本的改变。

而这些成绩的取得都离不开房地产开发商的贡献。房地产业在国民经济和社会发展中，发挥了举足轻重、无可替代的作用。可以说，房地产在近20年的时间里，改变了中国的城市形象和社会面貌，影响并促进了城镇居民基本生活质量和水平的提高。实际上，房地产业创造了巨大的经济总量，同时构成了城市不动产，这可以说是整个经济发展过程中最大的社会价值。

朱兆伦：住房改革搞活了房地产

青岛市原住房制度改革领导小组办公室主任

工作了一辈子，有三件事情聊以自慰，其中之一便是住房解困工作的圆满完成，另外两个是房改和安居工程的建设，这三件事情均获得了国家“全国先进城市”的表彰。

1990年，根据国家建设部的要求，作为山东省住房困难大户，青岛市政府制定了三年解困的工作目标，要求用三年左右的时间，基本解决市内五区人均居住面积在两平方米以下的住房特别困难户的住房问题，力争到本世纪末使市内五区职工人均居住面积达到8平方米以上。

那么，两平方米以下的特困户到底有多少呢？经过调查核实以及反复审核，最终确认了10594户住房特困户。人均两平方米居住面积以下的有6288户，还有4000多户无房户。而当时山东省全省的住房特困户有两万左右，青岛一市就占了山东省一半。

那么，为何青岛的住房情况如此紧张呢？这恰恰说明了青岛经济的特点——青岛的产业工人多。原来的企业里有3000名员工都算是小企业，纺织企业哪个也得5000多名员工。加之，当时房屋的欠账太大，企业有了钱买设备搞工业，很少去研究居住问题。越是大城市，尤其是“上青天”这种情况越严重，因为孩子生得多。在那些小胡同的小房子、筒子楼里，住吊铺的家庭比比皆是，十几户家庭共用一个厕所。在这样的背景下，1991年青岛市兴建了邢台路、水清沟和错埠岭三个解困小区。

1994年，国家提出了建安居工程解决职工住房问题，国家给一部分贷款指标，为了争取指标，着实没少跑，因为没有指标银行不给贷款，没钱就盖不起房子。而到了1996年，国务院发文，继续深化房改方案，并提出相应解决方案，例如，低收入者可入住廉租房，中收入者人住经济适用房，高收入者入住商品房。其实，政策就是提法不一样，目的都是解决老百姓的住房问题。但如此一来，经济适用房就和安居工程交叉了，因为一个工程一旦确定了，它的时间跨度是非常大的，实际上，安居工程一直干到了上世纪末。

现在，全国都在逐渐地走公租房方向，青岛市也不例外。公租房是最合理的，不让任何人占任何人的便宜，经济适用房则是让少数人占了大多数人的便宜。

事实上，住房制度改革的深远意义主要有两点：第一点是促进了人民住房观念的改变，第二点就是搞活了房地产市场，青岛的住房交易市场就是1995年的时候建立起来的。

皮建设：跟着规划走

青岛鹏利南华商业发展有限公司总经理

1992年，我辞职下海。先从银都地产（当时万科下属的一家地产公司）的工程做起，正式进入了房地产行业。

当时，我们做了市场调查，银都周边的房子均价在800元/平方米，针对这一价格，银都的住宅定价1500元/平方米，别墅定价4000元/平方米，结果房子盖起来后，销售便遇到困境，老百姓拿不出钱买房子。我清晰地记得，当时成交的第一座别墅是设计研究院的设计工程师帮美国亲戚买的。

面对老百姓资金有限，楼盘销售遇阻的情况，时任银都地产董事长的蔡程便提出了按揭贷款购房的理念。按揭贷款是青岛银都项目第—个推广的。可以说，那个时候的青岛房地产市场才刚刚起步，对于绝大多数青岛人来，买房还是一个不被认同的“新鲜事”。

然而，从1993年开始，随着东部开发的开始，青岛市的城市建设发生了日新月异的变化。而房地产行业发展和城市规划密不可分，作为地产公司来说，一定要跟着规划走，城市规划到哪，我们就到那里去开发项目，肯定不会吃亏。

1996年左右，东海路开始全面改造，改造完以后，1999年崂山就具备开发条件了，我便到崂山区开发项目。那个时候房子的价格在4000元/平方米，可几年过去，房价飞速窜涨，早已不能同日而语了。endprint

2003年，伴随着浮山新区的开发建设，浮山后村启动了村庄改造，一开始浮山后的房子并不被看好，因为浮山后刚开发时周边比较空旷，地域相对偏僻，而且交通不便，配套缺失。然而，经过10年的发展，如今的浮山后已经成为了青岛最大的居住片区之一，城市规划的影响力可窥一斑。

事实上，城市规划是一个城市的发展纲领和蓝图，它不仅提出市域城乡统筹发展战略，确定各城镇的人口规模、职能分工、空间布局方案和建设标准，而且确定中心城区的性质和规模，提出禁建区、限建区、适建区范围，确定城市空间布局和土地使用功能，以及重大基础设施和公共服务设施发展目标等，使城市用地结构保持合理比例，引导房地产合理开发，有序建设。

而房地产投资又能够反作用于城市规划及城市环境，使其更臻完善。这一点，国内外现代城市发展史已经证明。

张峰：银都地产带来的启示

青岛三杰房地产有限公司总经理

1992年，伴随着青岛东部大开发的号角，青岛房地产业开始吸引大批资金进入，也产生了第一批真正意义的房地产开发企业。银都地产便是其中之一，所开发的首批高档小高层——银都花园更是可以作为青岛市房地产起步的标志。这家企业给青岛房地产市场带来的冲击不容小视。

银都地产在成立伊始就确立了做专业化房地产商的道路。做房地产干什么？就是为了更好地解决老百姓的居住问题。所以，当时银都地产在建第一个高层住宅项目时，便开始考虑项目与整个城市的契合。从项目前期开始，便对户型、规划设计、配套设施、环境等方面进行深入研究，以求与青岛这座城市结合。

那时候，青岛的城市主基调就是“红瓦绿树，碧海蓝天”，房屋都是以红色为基调。而在我们看来，“红瓦绿树，碧海蓝天”是一个整体概念，它所指的“红”应该是万绿丛中一点红，绿中有红，才能更好衬托出花的漂亮。所以，银都地产在做银都景园项目的时候，就考虑不戴“红帽子”，可到规划局去审批时，却通不过。那个时候，青岛很难从“红瓦绿树综合征”中突围。

为了把项目环境做好，银都地产更是拆了两个多层建筑。而当时青岛市大多数房产企业对于环境营造的理解还仅仅停留在把房子盖完了，在楼与楼之间种上几棵树就可以了。实际上，像银都地产这样的外来开发商，给青岛房地产业带来的启示远不止这些。从更广阔的视野中，他们的进驻明显推动着青岛房地产的市场化程度。

随着住房制度的改革，在个人购房逐渐成为主流的情况下，青岛市民对住宅的要求有了新的变化，住宅的功能也不断地调整，由传统的四大功能发展到八大功能。

8年的银都地产生涯也让我受益良多。我在康大集团担任总经理期间，组建了康大地产。康大集团原本是搞外贸与食品产业的非房地产企业，在发展过程中，面对企业该如何蜕变，如何通过改进和调整来获得更大的发展空间的问题时，康大选择了进军房地产，并逐步实现了管理流程的职业化、精细化、标准化，并制定了自身的住宅品牌标准，逐步实现了区域品牌化。实际上，这就是一个新型城镇化发展过程中，一个非房地产企业逐步走向地产领域的过程。

苏林青：青岛，为何出不了万科？

青岛万洲地产发展有限公司总经理

1999年，作为企业经济管理方面的人才引进，我来到了百通集团，它的前身是李沧建安，一个建筑企业。

李沧区楼盘规模化开发建设起步较晚，那个时候，一般只有2-3个开发楼盘，最多的时候也就是4-5个开发楼盘。本土房地产企业的规模都很小，资金实力太薄弱，为了抵御外来地产大鳄，本土企业联合无疑是一个很好的出路。在这样的情况下，李沧区政府主持组建了百通城市建设开发公司。公司成立后第一个项目便是李沧东南山片区的棚户区改造。

由于李沧区的房地产开发相对较晚，所以，当时企业对于房地产营销更是知之甚少，只是招聘几个售楼员在营销中心等着顾客上门。“守株待兔”式销售的结果可想而知，三个月时间才销售了26套房子。销售遇阻着实让大家犯了难。在这样的情况下，领导安排我分管营销。刚接手营销工作时，也不知道怎么干，只得慢慢摸索。

要知道，营销当时并不被地产公司所重视。公司上下一切围绕工程转，工程上面的事永远是第一位。回过头来看，这种管理模式显然是不成熟的。实际上，公司管理的重点不应该放在工程，工程应该是一个程序化的东西，是技术规范，严格按照流程操作，一个环节出现问题肯定到不了下一个环节。相反，营销与公司的制度、架构建设应该排在首位。

如今，回顾20年来青岛房地产市场的历程，在肯定成绩的同时，也应该对存在的问题好好反思一下。为什么青岛本地房企都达不到上市的标准？为什么当地企业没有做成全国知名的品牌企业？

我个人认为，第一，企业对公司程序化的研究不够。不注重管理、不注重架构、不注重成本控制的全面性，企业程序化的研究不够。第二，对职业经理人的培养不够。

很多本地企业，在销售过程中即使房价每平米下调50元也必须由老板签字；开发产品设计的最终方案，决定权也在于老板；一旦老板出差了，只能等着老板回来。在这样的运作模式下，专业人才根本发挥不了太大作用。相反，在万科，王石可以随时爬山，企业照样运作。

第三，不在资金上做文章。恒大是怎么运作的？通过战略合作，获得多方资产支持其购地建设。而本地企业呢？先开一个项目，赚回钱再去买地建设。如此一来，如何与品牌企业竞争？

现在是真正的“狼”来了，反思是为了下一步房地产行业与城市更好地发展，少走弯路。借鉴品牌企业的发展，借船过河，不要一味地闷头发展。否则，一定会被大企业挤压得没有生存空间。endprint