房价波动、收入水平与消费支出

向为民等

摘要：

房价波动对城镇居民消费的影响引起广泛关注。选取重庆市不同收入水平城镇居民的收入、消费面板数据，以及从重庆“一圈两翼”划分的区域消费差异进行比较，考察了房价波动对收入和消费的影响。引入反映宏观经济水平的人均GDP年度指数和储蓄额年度增长率作为控制变量，利用股票筹资额构造房屋销售价格的工具变量做实证研究。结果表明：房价波动下重庆市城镇居民人均可支配收入与消费支出间存在必然的因果关系，不同收入水平的城镇居民存在明显的消费差异。房价上涨对所有收入水平城镇居民的消费均有挤出效应，房屋财富效应则不明显，当期可支配收入是决定城镇居民房地产消费的最重要因素。提高居民收入水平、调整收入分配结构、加大民生工程投资，是增加消费支出的有效途径。

关键词：房价波动；收入水平；消费支出；面板数据

中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01005005

房地产兼具消费和投资双重属性，是城镇居民最重要的财富，房地产价格的波动必然会影响财富价值量的变化，对居民的消费行为产生重大影响。在当前房价上涨过快的背景下，提高全民消费水平的同时处理好地区房地产消费与经济发展的关系十分重要。

在此背景下，在实现促进全民消费增长目标的同时需认清房价波动对不同收入水平城镇居民的消费有着怎样的影响，消费与收入是否存在必然的因果关系，不同收入阶层间是否存在差异，如果存在具体差异又体现在哪。谋求上述问题的答案将为有效施行房地产业调控，确保房地产业的健康可持续发展提供依据和理论支持。基于此目的，本文以重庆市为例，研究房价波动下不同收入水平城镇居民的消费状况。

一、房价波动对居民消费影响的传导

理论上，房价波动影响居民消费显著反映在以下几方面：（1）消费与收入是相互影响的，存在内生性的问题。根据凯恩斯的消费函数理论，当前消费由当期可支配收入决定，总消费的数量主要取决于总收入的数量，收入是影响居民消费的最直接、最重要的因素；（2）财富与消费同为居民效用函数的构成部分，房产价格将会影响居民的非住房消费支出；（3）心理预期通过影响居民消费行为，从而影响房地产价格；（4）考虑金融市场的前提下，房价波动导致的居民财富净值变动，形成预防性储蓄成为居民应对不确定性消费规划的主要因素之一。

具体来讲，受消费预算约束，当房价过度上涨，首次购房的消费者为平衡消费效用会暂缓购房，改为租房，此时替代效应显著。租房后也会因房价上涨引发租金提高，住房成本上升，仍会影响消费。如果消费预算变化，则会因预期未来购房的首付款和各期还款额的增加，导致居民当期购房储蓄增加，消费能力下降。财富效应的产生是以家庭拥有住房为单位，家庭拥有住房数量的差异会影响到居民家庭消费。因而，房价上涨会让居民实际拥有的财富增加，但反映到消费上则因各家庭拥有住房数量的差异而迥然不同。只有唯一住房的家庭，虽然房价上涨让家庭财富增加，但住房是家庭自身稳定居住的保障，一般不会将其抵押变现，房产的增值也无从体现，反而会挤兑家庭即期的其他消费。拥有多套住房的家庭，则可能将多余房产抵押融资变现，结果会直接让房产增值实现，促使居民调高消费预期，增加即期消费，使财富效应充分体现[1]。

总之，房地产价格波动对消费的影响具有不确定性，消费可能增加也可能下降。但中国拥有多套住房的家庭属于高收入阶层，所占比重小，因此总体上房价上涨带来的财富效应非常有限。对绝大多数中、低收入居民来说，如果消费预算下降，为满足住房消费，将减少对其他商品的消费，形成显著的挤出效应[2]。本文在此理论前提下进行实证研究。

二、实证研究

（一）数据选择与模型建立

近年来，重庆市经济快速发展，2011年全市GDP超过万亿元，增速达到16.4%。城乡收入比由3.33∶1缩小到3.15∶1，“一圈两翼”间的人均GDP差距也由2.2∶1降低到2.17∶1，基尼系数由0.438下降到0.421，城乡差距缩小，居民幸福指数跃居全国第四[3]。与此同时，重庆市房地产业也得到快速发展，对经济发展起着重要作用。但是随着近年重庆房价的快速上涨，远高于普通居民的承受能力，已经对其生活产生了严重的不利影响。

2007年，为贯彻落实中央“314”总体部署，实现“把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会”的目标[4]，重庆与成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区。2009年，国务院发布《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》，更是将重庆市城乡统筹发展提升到了国家战略的高度。但是，重庆属于典型的城乡二元经济，虽然近几年重庆政府采取了包括提高居民工资、农村户籍改革等措施来实现城乡统筹的目标，但区域经济发展不平衡，始终是重庆的切肤之痛。而房地产作为特殊商品其消费与地区经济、居民收入、户籍制度、土地权属密切相关，城乡居民间在房产消费上仍不具可比性。其次，重庆统计年鉴将城镇居民按收入划分为七个等级。其中，实际上占人数比列20%的最低收入和低收入居民无购房能力，故本文只将余下的中等偏下、中等、中等偏上、高收入和最高收入五类纳入研究。此外，区域性是房地产的显著特征，而重庆各区县经济发展因“一圈两翼”地域不同而差异显著，这些差异客观上必将反映在房地产市场上。因此，本文从重庆城镇不同收入等级居民的视角研究房价波动、收入水平与消费支出之间的关系。数据样本区间为1997-2010年，均为历年《重庆统计年鉴》的年度数据。以1997年为基期，主要是因为重庆在1997年正式独立成为直辖市，相关数据随之完善。

建模上，研究资产价格波动的财富效应一般以消费函数为基础框架。Modigliani、Brumberg、Ando研究发现：居民消费时往往受到即期收入水平、收入心理预期、自身拥有资产量的约束[5]。Duesenberry通过研究不同收入群体样本，提出了“示范性”假说消费函数，认为消费者的消费行为不仅与自身因素有关，也常会受周围人消费水平的影响，尤其低收入者会向高收入者看齐，引致较高的消费倾向[6-7]。同时借鉴向为民的理论模型构造[8]以及前述理论假设分析，建立了以下模型。endprint

摘要：

房价波动对城镇居民消费的影响引起广泛关注。选取重庆市不同收入水平城镇居民的收入、消费面板数据，以及从重庆“一圈两翼”划分的区域消费差异进行比较，考察了房价波动对收入和消费的影响。引入反映宏观经济水平的人均GDP年度指数和储蓄额年度增长率作为控制变量，利用股票筹资额构造房屋销售价格的工具变量做实证研究。结果表明：房价波动下重庆市城镇居民人均可支配收入与消费支出间存在必然的因果关系，不同收入水平的城镇居民存在明显的消费差异。房价上涨对所有收入水平城镇居民的消费均有挤出效应，房屋财富效应则不明显，当期可支配收入是决定城镇居民房地产消费的最重要因素。提高居民收入水平、调整收入分配结构、加大民生工程投资，是增加消费支出的有效途径。

关键词：房价波动；收入水平；消费支出；面板数据

中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01005005

房地产兼具消费和投资双重属性，是城镇居民最重要的财富，房地产价格的波动必然会影响财富价值量的变化，对居民的消费行为产生重大影响。在当前房价上涨过快的背景下，提高全民消费水平的同时处理好地区房地产消费与经济发展的关系十分重要。

在此背景下，在实现促进全民消费增长目标的同时需认清房价波动对不同收入水平城镇居民的消费有着怎样的影响，消费与收入是否存在必然的因果关系，不同收入阶层间是否存在差异，如果存在具体差异又体现在哪。谋求上述问题的答案将为有效施行房地产业调控，确保房地产业的健康可持续发展提供依据和理论支持。基于此目的，本文以重庆市为例，研究房价波动下不同收入水平城镇居民的消费状况。

一、房价波动对居民消费影响的传导

理论上，房价波动影响居民消费显著反映在以下几方面：（1）消费与收入是相互影响的，存在内生性的问题。根据凯恩斯的消费函数理论，当前消费由当期可支配收入决定，总消费的数量主要取决于总收入的数量，收入是影响居民消费的最直接、最重要的因素；（2）财富与消费同为居民效用函数的构成部分，房产价格将会影响居民的非住房消费支出；（3）心理预期通过影响居民消费行为，从而影响房地产价格；（4）考虑金融市场的前提下，房价波动导致的居民财富净值变动，形成预防性储蓄成为居民应对不确定性消费规划的主要因素之一。

具体来讲，受消费预算约束，当房价过度上涨，首次购房的消费者为平衡消费效用会暂缓购房，改为租房，此时替代效应显著。租房后也会因房价上涨引发租金提高，住房成本上升，仍会影响消费。如果消费预算变化，则会因预期未来购房的首付款和各期还款额的增加，导致居民当期购房储蓄增加，消费能力下降。财富效应的产生是以家庭拥有住房为单位，家庭拥有住房数量的差异会影响到居民家庭消费。因而，房价上涨会让居民实际拥有的财富增加，但反映到消费上则因各家庭拥有住房数量的差异而迥然不同。只有唯一住房的家庭，虽然房价上涨让家庭财富增加，但住房是家庭自身稳定居住的保障，一般不会将其抵押变现，房产的增值也无从体现，反而会挤兑家庭即期的其他消费。拥有多套住房的家庭，则可能将多余房产抵押融资变现，结果会直接让房产增值实现，促使居民调高消费预期，增加即期消费，使财富效应充分体现[1]。

总之，房地产价格波动对消费的影响具有不确定性，消费可能增加也可能下降。但中国拥有多套住房的家庭属于高收入阶层，所占比重小，因此总体上房价上涨带来的财富效应非常有限。对绝大多数中、低收入居民来说，如果消费预算下降，为满足住房消费，将减少对其他商品的消费，形成显著的挤出效应[2]。本文在此理论前提下进行实证研究。

二、实证研究

（一）数据选择与模型建立

近年来，重庆市经济快速发展，2011年全市GDP超过万亿元，增速达到16.4%。城乡收入比由3.33∶1缩小到3.15∶1，“一圈两翼”间的人均GDP差距也由2.2∶1降低到2.17∶1，基尼系数由0.438下降到0.421，城乡差距缩小，居民幸福指数跃居全国第四[3]。与此同时，重庆市房地产业也得到快速发展，对经济发展起着重要作用。但是随着近年重庆房价的快速上涨，远高于普通居民的承受能力，已经对其生活产生了严重的不利影响。

2007年，为贯彻落实中央“314”总体部署，实现“把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会”的目标[4]，重庆与成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区。2009年，国务院发布《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》，更是将重庆市城乡统筹发展提升到了国家战略的高度。但是，重庆属于典型的城乡二元经济，虽然近几年重庆政府采取了包括提高居民工资、农村户籍改革等措施来实现城乡统筹的目标，但区域经济发展不平衡，始终是重庆的切肤之痛。而房地产作为特殊商品其消费与地区经济、居民收入、户籍制度、土地权属密切相关，城乡居民间在房产消费上仍不具可比性。其次，重庆统计年鉴将城镇居民按收入划分为七个等级。其中，实际上占人数比列20%的最低收入和低收入居民无购房能力，故本文只将余下的中等偏下、中等、中等偏上、高收入和最高收入五类纳入研究。此外，区域性是房地产的显著特征，而重庆各区县经济发展因“一圈两翼”地域不同而差异显著，这些差异客观上必将反映在房地产市场上。因此，本文从重庆城镇不同收入等级居民的视角研究房价波动、收入水平与消费支出之间的关系。数据样本区间为1997-2010年，均为历年《重庆统计年鉴》的年度数据。以1997年为基期，主要是因为重庆在1997年正式独立成为直辖市，相关数据随之完善。

建模上，研究资产价格波动的财富效应一般以消费函数为基础框架。Modigliani、Brumberg、Ando研究发现：居民消费时往往受到即期收入水平、收入心理预期、自身拥有资产量的约束[5]。Duesenberry通过研究不同收入群体样本，提出了“示范性”假说消费函数，认为消费者的消费行为不仅与自身因素有关，也常会受周围人消费水平的影响，尤其低收入者会向高收入者看齐，引致较高的消费倾向[6-7]。同时借鉴向为民的理论模型构造[8]以及前述理论假设分析，建立了以下模型。endprint

摘要：

房价波动对城镇居民消费的影响引起广泛关注。选取重庆市不同收入水平城镇居民的收入、消费面板数据，以及从重庆“一圈两翼”划分的区域消费差异进行比较，考察了房价波动对收入和消费的影响。引入反映宏观经济水平的人均GDP年度指数和储蓄额年度增长率作为控制变量，利用股票筹资额构造房屋销售价格的工具变量做实证研究。结果表明：房价波动下重庆市城镇居民人均可支配收入与消费支出间存在必然的因果关系，不同收入水平的城镇居民存在明显的消费差异。房价上涨对所有收入水平城镇居民的消费均有挤出效应，房屋财富效应则不明显，当期可支配收入是决定城镇居民房地产消费的最重要因素。提高居民收入水平、调整收入分配结构、加大民生工程投资，是增加消费支出的有效途径。

关键词：房价波动；收入水平；消费支出；面板数据

中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01005005

房地产兼具消费和投资双重属性，是城镇居民最重要的财富，房地产价格的波动必然会影响财富价值量的变化，对居民的消费行为产生重大影响。在当前房价上涨过快的背景下，提高全民消费水平的同时处理好地区房地产消费与经济发展的关系十分重要。

在此背景下，在实现促进全民消费增长目标的同时需认清房价波动对不同收入水平城镇居民的消费有着怎样的影响，消费与收入是否存在必然的因果关系，不同收入阶层间是否存在差异，如果存在具体差异又体现在哪。谋求上述问题的答案将为有效施行房地产业调控，确保房地产业的健康可持续发展提供依据和理论支持。基于此目的，本文以重庆市为例，研究房价波动下不同收入水平城镇居民的消费状况。

一、房价波动对居民消费影响的传导

理论上，房价波动影响居民消费显著反映在以下几方面：（1）消费与收入是相互影响的，存在内生性的问题。根据凯恩斯的消费函数理论，当前消费由当期可支配收入决定，总消费的数量主要取决于总收入的数量，收入是影响居民消费的最直接、最重要的因素；（2）财富与消费同为居民效用函数的构成部分，房产价格将会影响居民的非住房消费支出；（3）心理预期通过影响居民消费行为，从而影响房地产价格；（4）考虑金融市场的前提下，房价波动导致的居民财富净值变动，形成预防性储蓄成为居民应对不确定性消费规划的主要因素之一。

具体来讲，受消费预算约束，当房价过度上涨，首次购房的消费者为平衡消费效用会暂缓购房，改为租房，此时替代效应显著。租房后也会因房价上涨引发租金提高，住房成本上升，仍会影响消费。如果消费预算变化，则会因预期未来购房的首付款和各期还款额的增加，导致居民当期购房储蓄增加，消费能力下降。财富效应的产生是以家庭拥有住房为单位，家庭拥有住房数量的差异会影响到居民家庭消费。因而，房价上涨会让居民实际拥有的财富增加，但反映到消费上则因各家庭拥有住房数量的差异而迥然不同。只有唯一住房的家庭，虽然房价上涨让家庭财富增加，但住房是家庭自身稳定居住的保障，一般不会将其抵押变现，房产的增值也无从体现，反而会挤兑家庭即期的其他消费。拥有多套住房的家庭，则可能将多余房产抵押融资变现，结果会直接让房产增值实现，促使居民调高消费预期，增加即期消费，使财富效应充分体现[1]。

总之，房地产价格波动对消费的影响具有不确定性，消费可能增加也可能下降。但中国拥有多套住房的家庭属于高收入阶层，所占比重小，因此总体上房价上涨带来的财富效应非常有限。对绝大多数中、低收入居民来说，如果消费预算下降，为满足住房消费，将减少对其他商品的消费，形成显著的挤出效应[2]。本文在此理论前提下进行实证研究。

二、实证研究

（一）数据选择与模型建立

近年来，重庆市经济快速发展，2011年全市GDP超过万亿元，增速达到16.4%。城乡收入比由3.33∶1缩小到3.15∶1，“一圈两翼”间的人均GDP差距也由2.2∶1降低到2.17∶1，基尼系数由0.438下降到0.421，城乡差距缩小，居民幸福指数跃居全国第四[3]。与此同时，重庆市房地产业也得到快速发展，对经济发展起着重要作用。但是随着近年重庆房价的快速上涨，远高于普通居民的承受能力，已经对其生活产生了严重的不利影响。

2007年，为贯彻落实中央“314”总体部署，实现“把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会”的目标[4]，重庆与成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区。2009年，国务院发布《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》，更是将重庆市城乡统筹发展提升到了国家战略的高度。但是，重庆属于典型的城乡二元经济，虽然近几年重庆政府采取了包括提高居民工资、农村户籍改革等措施来实现城乡统筹的目标，但区域经济发展不平衡，始终是重庆的切肤之痛。而房地产作为特殊商品其消费与地区经济、居民收入、户籍制度、土地权属密切相关，城乡居民间在房产消费上仍不具可比性。其次，重庆统计年鉴将城镇居民按收入划分为七个等级。其中，实际上占人数比列20%的最低收入和低收入居民无购房能力，故本文只将余下的中等偏下、中等、中等偏上、高收入和最高收入五类纳入研究。此外，区域性是房地产的显著特征，而重庆各区县经济发展因“一圈两翼”地域不同而差异显著，这些差异客观上必将反映在房地产市场上。因此，本文从重庆城镇不同收入等级居民的视角研究房价波动、收入水平与消费支出之间的关系。数据样本区间为1997-2010年，均为历年《重庆统计年鉴》的年度数据。以1997年为基期，主要是因为重庆在1997年正式独立成为直辖市，相关数据随之完善。

建模上，研究资产价格波动的财富效应一般以消费函数为基础框架。Modigliani、Brumberg、Ando研究发现：居民消费时往往受到即期收入水平、收入心理预期、自身拥有资产量的约束[5]。Duesenberry通过研究不同收入群体样本，提出了“示范性”假说消费函数，认为消费者的消费行为不仅与自身因素有关，也常会受周围人消费水平的影响，尤其低收入者会向高收入者看齐，引致较高的消费倾向[6-7]。同时借鉴向为民的理论模型构造[8]以及前述理论假设分析，建立了以下模型。endprint