现代商圈发展态势研究

摘要：城市是人类社会发展的引擎，是现代经济活动的基本环境，是建立现代生产和消费关系的基础。商圈则是一个城市的文明读本，也是一个城市的生活读本。目前，现代商圈发展中的空间布局、功能组合、服务设施、业态组合等方面都呈现出新的趋势。

关键词：商圈 理论 态势

作为一种世界性的社会经济现象，商圈是一个城市的文明读本，也是一个城市的生活读本。世界知名的国际性大都市，无不有着傲立于世的知名商圈。城市商圈的建设是商业文明与社会经济发展的普遍规律与必然趋势。目前，现代商圈发展过程中，商圈的空间布局、功能组合、服务设施、业态发展等方面都呈现出新的趋势。

一、空间布局的垂直化

传统商圈的内部构造往往是根据服务功能和商品特性的分化而平面化地进行布局，形成文化、娱乐、饮食等许多功能街区。随着新兴商圈内部中枢业务功能和规模的扩大、地价的上升以及零售商业功能与金融、保险、旅行等其它功能的混合存在和空间竞争，促使商圈内高层商用建筑、大规模集办公、商业于一体的综合商业大厦的不断出现，并由此形成商圈中心道路两侧的立体化商业街景观。立体化商业街的形成促使商圈中心商业区的零售、服务业的功能分化由传统的水平的、平面的区域功能分化向立体的、垂直的功能分化发展。

垂直的功能分化使不同的行业、业态的功能综合地容纳到同一大规模、高层的综合商业大厦中，不仅形成了零售、服务的业务功能的垂直体系，而且也促使消费者形成垂直的购买行为。首先，根据建筑物的低、中、高层的不同，各种零售业态、服务功能的分布不同。一般来说，商圈中心商业区临街大楼的一至二层主要以零售商店、餐饮店、银行为主。大楼的中上层主要以各种公司的办公室或饭店为主，另外，旅行社、各种健美、美容、订票、培训教室、剧场等文化教育设施也往往相聚于此。大楼的上层往往开辟展望厅、高级餐厅、酒吧、各种类型的俱乐部等。其次，综合型大厦的低层部基本以不确定多数的顾客部门或者以目的性较弱的部门为主，而高层部基本是以特定的少数顾客、目的性较强的顾客部门为主。

二、功能组合的复合化

商圈是大量相互关联密切的商业企业在空间上聚集，并形成强劲、持续的区域竞争优势的结果，也是商业集聚的一种现象。在商业集聚过程中，不同类型的商业企业更容易相互结合，进行横向或纵向联合，或者组建共同的采购、销售机构等，从而产生组合效应。产业集聚的组合效应使得商圈的各个商业企业作为子系统的元素，相互之间优化组合的功能大于各个元素的简单相加，形成黄金地段，制造出商业级差利润，使处于商圈的商业效益高于其它地段。随着商业的集聚、商圈的不断发展，功能组合的复合化成为商业中心的发展趋势。这种发展趋势要求作为城市的高级中心地，商圈内的建筑综合体应当在同一时空内，将传统的建筑类型和功能单元相互叠合、重组以实现多种功能的交叉和并存的空间环境系统。各种基本功能间的相互交叠会引发出新的功能，反过来这些新功能又会对原有的基本功能产生促进作用，从而使建筑职能具有更大的兼容性，满足人们对多元化的需求。因此，功能的复合化将会很大程度上促进空间使用的高效率，同时也形成不同功能部门利益上的协调互补。所以，充分利用域内资源、充满经济活力的商务中心必须是一个具备购物、餐饮、文娱、服务等商业功能高度集聚的地区。

三、服务设施的人本化

以人为本不仅体现在商圈的软环境，而且还要体现在服务设施等硬环境上。根据这种趋势，商圈服务设施逐渐发展为实用型服务设施、装饰型服务设施和综合功能服务设施三部分。

首先，实用型服务设施包括道路设施、活动场所两类。其中，道路设施主要包括人行道、游路、车行道、停车场等。商业中心是集合了多种功能的空间，是人流集聚的中心。要保证整个商业中心区的车行、人行系统的畅通有序和街道的美观舒适。地上停车场的设置应不影响街区的整体形象，机动车停车场与非机动车停车场分设于街道两侧，充分利用地下空间，设置宽松的地下停车系统等。活动场所包括游乐场、休闲广场等。游乐场和休闲广场的存在是商业中心区更注重娱乐、休闲、交流功能的体现，它们是人们迷恋一个地域的重要依据，是一个区域活力的第一见证。广场是最容易吸纳人流、聚集人气的地方，一方面展现了丰富的商业促销和展示活动，另一方面又可以塑造商业中心区的形象品质，各种有特色文化味道的商业活动在商业中心区文化氛围的包装和烘托下价值倍增。服务设施目前在商圈中运用越来越多，也是最实际的设施。

其次，装饰型服务设施是以装饰需要为主而设置的，具有美化环境、赏心悦目的特点。主要有雕塑，绿化设施、水体景观等。雕塑通过自身的形象塑造，典型生动的再现生活、反映社会。好的雕塑不仅装饰美化环境，丰富人们的生活，同时也从侧面反映出一个国家或地区文化艺术的发展水平，既为当代服务又为未来留下不易磨灭的历史性标记。绿化是商业中心区中不可或缺的元素之一，除了具有一定的观赏价值外，它还有利于净化空气、降低噪声、调节小气候，从而使在商业中心区内活动的人们获得身心两方面的舒适感和愉悦感。与绿化一样，水体景观也是商业中心区具有生态意义的构成要素。静态的水静怡幽雅，如水池、水渠等，动态的水活泼喧闹，如喷泉、跌水、水幕、瀑布等，它们赋予场景和空间生机与情趣，吸引人们聚集在周围，从而成为该场景的核心及最活跃的元素。目前，越来越多的商圈在布局上引入了装饰性服务设施，营造舒适温馨的购物环境。

第三，综合功能服务设施同时具有实用性和装饰性的特点，体现了形式与功能的协调统一，能够使人们更好地体验到商业中心的品质及整个城市的美感和文化底蕴。它是以设施小品、装饰小品形式存在的，如休息座椅、标示指引、亭子、垃圾箱、照明灯具、电话亭、洗手池等。座椅既可供人休息，又是人们藉以观望社会场景和相互交往的理想设施；标示指引应营造一种协调统一的感觉。垃圾箱在商业中心区中也充当着一个非常重要的角色。造型美观，摆放得宜的垃圾桶不仅保持着环境的整洁，也能提升商业中心的品位。因此，为了提升商圈的品质以及改善软硬件环境，综合功能服务设施的建设和完善是商圈发展的重要趋势。

四、业态发展的多元化

商圈是零售商业发展的产物，对商圈业态发展趋势的关注，首先要注重零售业态的发展趋势。目前，我国零售业态结构还存在着一些问题，主要包括：业态布局不合理，结构失调；业态组织化程度低、运作不规范，各业态的优势难以发挥；业态结构调整内容基本是纯粹的模仿式；业态结构变革手段大多是一种“速成”式的数量扩张；业态雷同，恶性竞争，功能单一，无法满足人口的多元化需求等。上述问题的解决，需要加快实现零售业从单一业态向多业态发展；实现零售业态结构合理化；加强多业态混合经营的管理，将零售业态结构调整引向深入等。因此，以主辅关系、互补关系形式存在的多业态并存将是零售业态结构的常态。目前，商圈业态发展的多元化具有两个特征。

首先，大都市商业业态集聚的多元化。大都市的商业集聚目前可以分为商业中心、交通干线商业街和专业化商业区三种类型。其中商业中心又分为大都市CBD、区域商业中心、社区商业中心、邻近商店五个类型。消费者根据购买商品的性质和到达距离的经济性来选择到哪个商业中心购物。如果购买生活必需品，消费者往往到邻近商店或社区商业中心购物，而如果购买奢侈品、流行商品则会到大都市CBD、区域商业中心去购买。因此，区域商业中心的业种和业态的集聚主要以大型百货店、专卖店、特色杂货店、名食品店、美容理发店等高级品、奢侈品、名牌商品、流行商品为主。

其次，地价导向的业态多元化。每个零售、服务企业都是以利润最大化为导向，以最大可能接近潜在顾客的地点为最理想的选址地。因此，大都市零售业的选址是以每个零售业支付地价能力来决定的。在大都市中央区域商业区，是与顾客接触性最高的地域，因此其地价水平最高，并以此为中心地价呈圆锥状分布。同时，大都市中心区域商业区是以支付地价能力最高的业种和业态构成。因此，大型百货店、名品专卖店、流行时尚商品店以及酒吧、俱乐部、其它娱乐业等利润率很高的零售、服务业则是商圈商业业种、业态构成的主要形式。从目前发达国家成熟区域商业中心的商业构造看，其业种、业态的构成基本上是以大型百货店、名品专卖店、流行时尚商品店、特色食品店、杂货店以及形形色色的餐馆、酒吧、娱乐场所构成。

参考文献：

[1]王厚东. 商圈理论分析[J].山西财经大学学报（高等教育版），2002（12）：112—113

[2]王晓玉.国外社区商业发展的理论与实践[J].上海经济研究，2002（11）：68—74

[3]王娟.基于三维视角的我国中小城市商圈布局研究[D].中南大学，2007年

[4]张翼飞.城市商业中心区公共空间设计研究[D]. 南京林业大学，2007年

[5]唐红涛.城市商圈空间聚集的经济学分析[J]. 兰州商学院学报，2008（8）：36—42

〔本文系河南省郑州市软科学研究项目“郑州火车站西广场商圈空间布局研究”（项目编号：121PRKXF65

7—6）阶段性成果〕

（李祺，1977年生，河南杞县人，郑州大学系统经济研究所讲师。研究方向：城市经济）