高度关注房价下跌的风险

马光远

2014年，房地产市场注定是不平凡的一年。土地市场的火爆，与开年之际市场量价齐跌的表现为中国房地产奠定了极其“诡异”的基调：在经济持续减速已成定局的情况下，中国房地产将何去何从，中国房价对中国宏观经济会造成什么样的影响，都成为决定2014年中国经济好坏的关键性因素。

就土地市场而言，2014年开年伊始，包括京沪在内的一线城市的土地市场仍然持续了2013年的热度。1月北京土地市场共成交26宗土地，累计成交金额405.92亿，超过了去年同期的7倍。但与土地市场的火爆冰火两重天的是，1月北京商品住宅成交仅仅只有6908套，成交面积74.42万平方米，无论是环比还是同比，都暴跌近50%。与此同时，北京对高价楼盘开始解禁也没有带动楼市的回升，一线城市楼市在经历2013年的疯涨之后，开始陷入犹豫。

在对房价未来的预判上，看空者明显增多。中国社科院副院长李扬认为，随着不动产统一登记以及信息联网的实施，住房过剩问题也可能露出水面，金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。同时，美国加大QE退出力度以及由此引发的新兴市场的动荡更加剧了中国房地产市场未来的不确定。春节前后，信托行业相继爆出可能违约的信息，也和房地产行业不无关系……

种种预示，2014年中国房地产市场绝非是简单的市场分化：一二线城市继续上涨，三四线及以下城市房价下跌。由于各种因素的影响，中国房地产的预期可能逆转，并导致整体房价下跌。过去10多年房价上涨的三大引擎：货币超发、经济快速增长、巨大的住房需求，已有两大引擎已经趋于熄火：

一是货币超发盛宴的结束，一方面和中国努力告别货币驱动投资驱动的经济增长模式有关，另一方面和美联储退出之后，全球流动性盛宴宣告结束有关。美国经济复苏、美元走强意味新兴市场在未来至少五年将面临流动性短缺问题，这将迫使中国央行被动收缩货币，这对于快速上涨的房价而言，是最致命的。

第二，自2012年开始，中国经济事实上已经告别了快速增长，2013年经济增长7.7%，更多的是依靠房地产投资的拉动，经济进入正常增长，包括房地产投资在内的增速不可能超常规增长。

除此之外，从供求关系来看，就中国房地产的周期而言，需求最旺盛的阶段已经结束，从总量看，中国城镇人均居住面积事实上已经超过了40平，住房供求已经基本平衡。未来五年，住房供应出现过剩肯定会成为事实。

我们担心，已经极度依赖房地产的中国经济，能否承担房价下跌的风险。一旦房地产预期逆转，无论是中国宏观经济，还是所有的老百姓，都可能要为房价的下降而陪葬。因此，就未来的房地产政策而言，一定要将未来房价的下跌后政策的应对提上极其重要的地位，除了加快土地制度改革等一系列长效措施的建设之外，更重要的，高层应该对中国房地产目前的风险进行全面评估，并做好房地产引发系统风险的政策应对。目前尽管风险凸显的只有三四线城市，但就全局而言，2014年房价预期逆转的可能极大。就中国经济而言，没有比房价下跌更大的风险了。

责任编辑 张惠清endprint