浅析多产权建筑火灾隐患及消防安全监管对策

2014-03-12杨云

中国新技术新产品 2014年16期

关键词：物业公司消防设施产权

杨云

（昭通市水富县公安消防大队，云南昭通 657800）

浅析多产权建筑火灾隐患及消防安全监管对策

杨云

（昭通市水富县公安消防大队，云南昭通 657800）

在城市化进程不断加快的今天，建筑火灾数量每年呈逐年上升趋势，尤其是一些多产权建筑，其火灾隐患整改、监管难度大，消防安全管理混乱。如若发生火灾事故，其财产损失和和社会影响巨大。为此，如何采取积极有效的消防安全监管对策来预防和杜绝多产权建筑火灾事故的多发就显得尤为重要。

多产权建筑；火灾隐患；安全管理

随着我国城镇化进程的加快，社会经济结构呈现多元化，多产权建筑因其产权单位多﹑租赁单位多及产权与使用权分离等现象，致使消防安全隐患整改难度大，火灾隐患突出，消防安全监管难度大，最容易导致在消防安全管理上的相互扯皮推诿，目前已经成为消防机构研究的重要课题。本文从多产权建筑消防安全现状以及消防安全隐患存在的原因分析，结合本人多年的基层工作实践，对如何进一步加强和改进多产权建筑的消防安全管理对策做一深入的探讨。

1 多产权建筑消防安全管理现状

1.1 多产权建筑的定义

多产权建筑，是指有两个以上产权人的写字楼﹑住宅﹑车库﹑宾馆﹑商场﹑娱乐场所等建筑物。

1.2 多产权建筑消防安全现状

多产权建筑由于产权﹑管理权﹑使用权相互分离﹑交织，造成日常消防安全管理不到位﹑公共消防设施日常维护保养不到位﹑消防安全职责不到位等问题，导致火灾隐患突出。

（1）建筑内消防管理落实不到位。目前，多产权建筑的消防管理相对滞后，存在问题较多。有些开发单位将房屋产权出售给多家单位；有的由于使用过程中物权发生变化，导致一栋大楼多家产权，没有消防管理牵头单位；有的虽有物业公司维持该建筑的日常运行，但是物业公司不能真正履行承担对消防设施的维护和管理的职责；有的根本没有委托物业服务企业的建筑，各业主各自为政，日常消防安全管理制度形同虚设。比如，没有委托物业服务企业，大厦内有多家场所，均自行管理。当监督人员发现消防设施的配置和维护不到位要求整改时，在责任上相互推诿，在经费投入上相互扯皮，造成消防隐患整治困难。

（2）建筑内消防安全设置不到位。经调查发现，多产权建筑经常出现擅自改变原建筑消防设计审核﹑验收时的功能和使用性质，擅自改变消防设施的设置情况等，主要表现在建筑内部装修过程中随意作为，没有按要求设置防火分区﹑疏散通道﹑消防设施等设置，导致应该增设的自动喷水灭火﹑火灾报警﹑防烟排烟等消防设施缺失，部分建筑中甚至出现将原有的疏散楼梯封堵改造成房间使用的现象。在调查中还发现，消防车道﹑防火间距被占用，绿化和停车已成为较普遍问题。

（3）建筑内消防设施维护管理不到位。因为多产权建筑的特殊性，由于经营状况和消防安全意识不同，整改火灾隐患时，极易造成多单位互相扯皮﹑推诿责任的现象，导致火灾自动报警﹑自动喷水﹑防烟排烟﹑应急照明等消防设施系统运行中故障瘫痪依然存在且“无人问津”，从而造成建筑内火灾隐患得不到彻底有效的整改。

1.3 导致多产权建筑消防安全隐患的原因分析

（1）管理责任不清，工作存在失控漏管。我国《消防法》明确规定：同一建筑物有两个以上管理或使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对公共的疏散通道﹑安全出口﹑建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。在检查中发现，一些多产权建筑的负责人对消防法律法规意识比较淡薄，不了解也不知道各自所担负的消防安全职责。个别多产权建筑虽然有业主委员会，但也是如同“形同虚设”一般，根本没有建立起一个共同的消防安全管理组织，也没有签订一个具体的消防安全管理协议，致使消防安全监管难度陡增；有些单位负责人虽然签订了消防安全管理协议，有负责人轮流管理消防安全日常工作，但是在实际工作中却很难办得到。

（2）整体意识不强，随意更改局部设计。多产权建筑在建设初期，防火设计立足整幢建筑考虑，但是当投入使用后，因产权分散，通过不断转租﹑转售，擅自拆除﹑分隔和装修改造，致使原有建筑的消防设计面目全非，使部分经营区域防火分区面积过大﹑疏散走道过长﹑安全出口数量不足等火灾隐患大量出现。有的物业管理公司频繁更换。有的多产权建筑投入使用几年，物业管理公司换了十几家，物业管理公司的频繁更换给公共消防设施的管理形成“真空”。还有物业公司缺乏相应的消防专业技术人员，不懂消防设施的组成﹑工作原理﹑工作状态，在维护消防设施设备管理时仅起到对消防设施的看管作用，能够发现问题但不会解决问题。

（3）权责划分不明，消防设施维保困难。由于多产权建筑的负责人之间没有任何组织管理和协议的约束，当建筑消防设施出现故障需要维修等问题后，一般很少有人会站出来负责解决维护资金。一些多产权建筑负责人虽然知道在消防上存在很多不足，在消防部门监督检查过程中也积极配合，但是根本就拿不出那么多的钱来进行改造，整改资金变成了一个非常的的问题。有些多产权建筑虽然有物业公司，但是物业公司考虑到运行成本和自身盈利，便擅自降低成本，导致消防控制室无人值班，消防设施设备出现故障后无人维护，要么脆局部或全部关掉，致使整个消防系统局部或全部丧失功能。有些多产权建筑的物业公司，将消防管理和设施维护转包给维保公司。在建筑使用过程中，一旦出现较大消防维修费用，维保公司就会出现合同佣金根本不够的现象。

2 多产权建筑消防安全管理法律关系分析

2.1 多产权建筑消防设施﹑通道权属分析

根据物权法，业主对建筑物内的住宅﹑经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。多产权建筑内部消防设施设备﹑公共楼梯通道，因其作用和不可分性和整体系统性来考虑，是建筑物固有的附属物和附属设备，为建筑物所有业主共同拥有，业主享有权利，承担义务，但不得以放弃权利不承担义务。因此，从权属关系上来讲，建筑物内所有的业主对消防设施设备﹑公共楼梯通道负消防安全责任。

2.2 多产权建筑消防安全管理常见的法律关系

多产权建筑（业主）和消防部门是监督与被监督的行政法律关系，业主和业主之间是平等的民事法律关系，业主和委托物业公司是民事委托合同关系，物业公司有偿提供劳务，受业主委托完成各项劳务工作。在这里业主仍然是消防安全责任主体，对多产权建筑的公共消防设施设备及系统和公共通道负消防安全职责。通过这层法律关系来分析，我们不难发现，多产权建筑的消防设施设备及系统﹑公共楼梯通道的消防安全管理由所有权人（业主）负责，并保证其符合消防安全规定。未依法履行消防职责的，消防部门应分别下达法律文书要求整改和实施处罚。此外，因物业公司未按合同履行劳务合同义务的导致业主承担法律责任的，业主可以要求物业公司承担相应民事赔偿责任。

3 多产权建筑的消防安全监管对策

3.1 明确多产权建筑各方法律责任，促进规范化管理

《消防法》第二条规定：消防工作按照政府统一领导，部门依法监管，单位全面负责，公民积极参与的原则，形成社会化的消防工作网络。对于多产权建筑存在消防安全监管难度大的问题，各地政府应当协调公安﹑建设﹑规划﹑房管等职能部门，有针对性对本地区多产权建筑的消防安全监管工作进行研究和指导。在《物权法》和《消防法》基础上，出台多产权建筑的消防安全管理办法，以便进一步明确和规范物业公司和业主之间的权利和义务，确实落实好各方法律责任。改善管理难的状况，有力促进消防管理规范化。

3.2 按照“谁受益﹑谁出资”的原则，强化日常消防安全管理

要进一步明确多产权建筑各层各级消防安全责任人的权﹑责﹑利。依据《消防法》第十八条明确规定，多产权建筑物内各方消防安全责任，各经营业主应对本各自经营场所内消防安全工作负责；并确定责任人对建筑物内公用疏散通道﹑安全出口﹑建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。另外也可以由全体业主委托物业公司统一负责管理，并按照“谁受益﹑谁出资”的原则，适当收取各业主管理费用，用于日常消防管理和消防设施器材的维保费用，从而实现平安和谐的消防安全环境。

3.3 合理使用好维修基金

多产权建筑火灾隐患整改一大难题是资金问题。为此，建设部与财政部曾专门下发文件明确规定，要合理使用好建筑物维修基金。对所有建筑物整体的维护和修缮以及整改火灾隐患都能起到积极的推动作用。

3.4 加强消防宣传教育，提高业主安全意识和自救能力

由于多产权建筑缺乏统一的日常消防安全管理，消防设施系统容易出现损坏和再修复现象。因此，在日常监督检查工作中，消防机构要加强消防安全宣传和各业主之间的协调工作，从而提高业主消防安全意识，并对建筑物实行统一的消防安全管理。在当地电视台和人员集中场所播放宣传资料片，广泛宣传场所的火灾危害性和整治工作的重要性。同时通过印发消防宣传资料﹑出消防板报等形式，提高他们的消防安全意识和火灾逃生自救能力。