商业综合体建设项目交通出行生成率分析——以天津市为例<br/>

商业综合体建设项目交通出行生成率分析——以天津市为例

2014-03-05陈彦美

城市道桥与防洪 2014年7期

陈彦美，路启

（1.中国市政工程华北设计研究总院，天津市 300074；2.天津市城市规划设计研究院，天津市 300201）

0 前言

随着时代的前进与经济发展，城市建设已经由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式，转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式。商业综合体即集多种城市功能于一体的建设项目，是将商业、居住、办公、文娱、餐饮、展览、旅店、会议等城市功能之中的3项以上进行组合，形成以商业功能为主，其他功能为辅，组合起来的一种商业开发模式，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，并与城市的交通、环境、发展相协调的一种发展模式。可以说，商业综合体是城市发展到一定阶段的产物。

近年来，各城市开发商为了提高商业竞争力，都争相开发各种规模的商业综合体，商业综合体作为一种新兴的土地开发模式正对其周边交通起着不可忽视的影响。商业综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD、城市副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络，其自身可以实现完整的工作、生活、娱乐配套运营体系。由于其所产生和吸引的交通量大，会波及项目周围乃至整个城市路网，且持续时间长，影响范围广，对路网的冲击严重，甚至会导致城市路网局部甚至全局的交通供求不平衡，由此引发交通拥挤、交通事故增多、城市环境恶化、能源消耗增加等问题，因此，大型商业综合体在建设之前如果缺少充分的论证和评估，建成后就会出现停车泊位不足、进出口交通阻塞、疏导困难、项目周围拥挤不堪等一系列问题，对城市交通带来巨大影响。近年来，各个城市商业综合体在建设之前都要进行交通影响评价，以期在策划阶段就能评估项目建成后对城市交通带来的影响，以便最大限度地减少其开发对周围路网带来的冲击。

以往交通影响评价项目基本为单一业态，如住宅、办公或商业，这类单一的建筑类型出行特征简单，相似项目较多，交通影响评价相对简单。商业综合体为3种以上业态的组合，内部出行占一定的比例，出行特征复杂，交通影响评价需求预测中所用出行率与单一业态的建筑有较大区别，因此，分析商业综合体各业态的交通出行生成率，将对项目的交通影响评价、选址及建设具有重大意义。

1 样本选取

1.1 样本选取的原则

样本选取的原则包括以下4点：

（1）样本本身应该比较成熟（至少建成并投入使用2 a），居住类项目的入住率应大于80%，办公及其他类项目的入住率应大于60%（调查中记录入驻率）；

（2）样本应为2004年之后的建筑（2004年执行停车配建标准，之前的建筑一般无独立的配建停车场）；

（3）样本应相对独立，便于调查（滨江道上的商场不宜作为调查样本）；

（4）样本应有独立的停车场，路边停车数量不宜过多（允许部分路边停车，但是应比较集中，便于调查）。

1.2 样本的确定

本次拟选择河东万达广场、鹏欣水游城、银河国际购物中心3个样本。这3个样本均满足上述4个条件。

1.3 样本基本情况

本次选择的3个样本均为商业综合体建筑，具体情况如下。

（1）河东万达广场[1]（见图1）

图1 万达广场平面效果图

河东万达广场位于河东区津滨大道北侧，涵盖大型商业广场、精品城市住宅、购物中心、国际标准写字楼、万达国际影城、全国连锁量贩式KTV、大型电玩城等包罗万象的业态。河东万达广场总建筑面积为52万m2，其中包括了3栋10万m2的写字楼、10栋17万m2的住宅、15万m2的商业中心、10万m2的地下车库，目前为天津市河东区规模最大、品牌最集中、风味最齐全的餐饮娱乐消费场所的聚集地。河东万达广场于2010年11月开业。

（2）鹏欣水游城[2]（见图2）

图2 鹏欣水游城平面效果图

鹏欣水游城坐落于天津市红桥区大丰路西侧，毗邻天津西站，是集购物、餐饮、娱乐、文化等为一体的一站式都市休闲购物中心。水游城项目规划总建筑面积18万m2，其中包括：1栋建筑面积3万m2的星级酒店；沿大丰路的商业面积共为8万m2，4幢建筑面积共4万m2的写字楼；地下建筑面积3万m2，能够很好地满足消费者的一站式消费需求。鹏欣水游城于2011年9月开业。

（3）银河国际购物中心[3]（见图3）

图3 银河国际购物中心平面效果图

银河国际购物中心位于天津市河西区乐园道和广东路交叉口，是天津文化中心内唯一的商业体，包括了银河国际购物中心和彩悦城阳光乐园购物中心两个建筑。银河国际购物中心建筑面积为36万m2，分为地上5层与地下2层。银河国际购物中心集购物、餐饮、电影院、休闲娱乐等多功能于一体，为既拥有众多国际顶级奢侈品牌和国内外潮流品牌，又融世界佳肴美食和休闲娱乐为一体的品质生活体验场。彩悦城阳光乐园购物中心建筑面积为9万m2，分为地上4层与地下1层，是以青少年为核心的满足家庭每个成员消费需求的一站式购物中心。银河国际购物中心于2012年11月开业。

2 调查结果

经调查，河东万达广场工作日的人流量为5.2万人次/d，车流量为5 593 pcu/d，周末的人流量为8.4万人次/d，车流量为6 789 pcu/d，为河东区重要的交通吸引源。

鹏欣水游城工作日的人流量为1.5万人次/d，车流量为2 290 pcu/d；周末的人流量为2.7万人次/d，车流量为3 517 pcu/d，为西北角地区重要的公建中心。

银河国际购物中心工作日的人流量为4.6万人次/d，车流量为7 217 pcu/d；周末的人流量为8.5万人次/d，车流量为12 570 pcu/d。由于银河购物中心为天津市文化中心的组成部分，吸引了大量文化中心的客流，成为河西区重要的交通吸引源。

3 出行生成率及回归分析

3.1 自变量的选择

自变量是指对建设项目的交通出行量会产生明显影响作用的各项指标。参考美国国际运输工程学会组织编写的《Trip Generation》、北京交通出行率指标研究课题组编写的《交通出行率手册（北京）》[5-6]以及以往工作的经验，自变量的选取一般要遵循以下原则：（1）数据容易获取，规划阶段能获取的数据精确度较高；（2）在逻辑关系上，其对出行会产生显著影响；（3）数据要直接，不应从其他数据间接得出；（4）尽量采取前人研究中所采取的变量，有利于数据的共享和积累[7]。

商业综合体中的业态主要包括商业、办公、住宅、酒店4类。商业、办公类建筑的自变量可供选择的指标有建筑面积、岗位数、停车位数等，岗位数和停车位数在规划阶段并不能确定，而建筑面积能够比较准确地获得，在交通影响评价项目中，一般也是用建筑面积作为自变量；住宅、酒店类的自变量可供选择的指标有建筑面积、户数（酒店房间数）、实际入住户数（入住房间数）、入住人数、停车位数等，其中，户数（酒店房间数）与出行量直接相关，且在规划阶段即可获得较为准确的数据[8]。上述自变量的选取与美国的《Trip Generation》、北京的《交通出行率手册（北京）》一致。

3.2 出行生成率分析

出行生成率的分析主要包括商业、办公、住宅和酒店4个业态，其中商业有河东万达广场、鹏欣水游城、银河国际购物中心3个样本，办公有河东万达广场、鹏欣水游城2个样本，住宅主要分析河东万达广场，酒店主要分析鹏欣水游城。

（1）商业建筑

商业类建筑分析的自变量取商业综合体中商业类建筑的实际建筑面积[9]。商业类建筑的营业时间一般为10:00-22:00，早高峰基本无交通出行量，周末的出行量一般大于工作日，因此，商业类建筑出行量指标选取工作日和周末的全天人流量、车流量以及晚高峰（17:30-18:30）的人流量、车流量。

商业类建筑工作日全天人流、车流出行量回归曲线如图4、图5所示。回归曲线均为幂函数的形式，R2分别为0.718和0.949，回归方程的拟合程度均满足要求。车流出行量回归方程的拟合程度比人流出行量高，主要因为机动车出行距离相对较远，出行目的性较强，而商场的人流组成较为复杂，既包括了前来购物的顾客，也包括了休闲娱乐、餐饮、散步等出行，规律性较差。

商业类建筑工作日晚高峰人流、车流出行量回归曲线如图6、图7所示。回归曲线均为幂函数的形式，R2分别为0.658和0.992，回归方程的拟合程度均满足要求。商业类建筑工作日晚高峰的出行特征与全天类似，车流出行量回归方程的拟合程度比人流出行量高。

图4 商业类建筑工作日全天人流出行散点图及回归曲线

图5 商业类建筑工作日全天车流出行散点图及回归曲线

图6 商业类建筑工作日晚高峰人流出行散点图及回归曲线

图7 商业类建筑工作日晚高峰车流出行散点图及回归曲线

商业类建筑周末全天人流、车流出行量回归曲线如图8、图9所示。回归曲线均为幂函数的形式，R2分别为0.725和0.991，回归方程的拟合程度均满足要求。商业类建筑周末全天人流、车流出行量回归方程的拟合程度比工作日高，因为商业类建筑的周末出行目的性较为单纯，主要是购物或者休闲娱乐，而工作日的出行中存在上下班途中顺便购物的情况，导致工作日的出行量回归方程的拟合程度比周末低。

图8 商业类建筑周末全天人流出行散点图及回归曲线

图9 商业类建筑周末全天车流出行散点图及回归曲线

商业类建筑周末晚高峰人流、车流出行量回归曲线如图10、图11所示。回归曲线均为幂函数的形式，R2分别为0.794和0.994，回归方程的拟合程度均满足要求。商业类建筑周末晚高峰的出行特征与周末全天类似，人流、车流出行量回归方程的拟合程度比工作日高。

图10 商业类建筑周末晚高峰人流出行散点图及回归曲线

图11 商业类建筑周末晚高峰车流出行散点图及回归曲线

（2）办公类建筑

办公类建筑分析的自变量取商业综合体中办公类建筑的实际建筑面积。由于办公建筑仅有河东万达广场和鹏欣水游城2个样本，不满足回归分析的要求，因此办公类建筑主要分析其出行率特征。由于办公类建筑的上班时间一般为9:00-18:00，交通出行主要集中在工作日的早晚上下班高峰，周末基本无交通出行量，所以办公类建筑的出行量指标选取工作日全天、早高峰（8:00-9:00）、晚高峰（17:30-18:30）的人流量、车流量。

办公类建筑工作日的出行率如表1所示，其工作日全天人流出行率为5.731人次/100 m2，全天车流量出行率为0.829车次/m2。办公建筑工作日出行中早高峰的出行率大于晚高峰，说明早高峰的出行较为集中。

表1 办公类建筑出行率一览表

（3）住宅类建筑

住宅类建筑分析的自变量取商业综合体中住宅类建筑的居住户数，由于住宅类建筑仅有河东万达广场1个样本，不满足回归分析的要求，主要分析其出行率特征。对于河东万达广场的住宅调查了泰兴南路以东的尚东雅园，共1 105户。住宅类建筑工作日和周末都产生交通出行，交通出行主要集中在早、晚高峰，因此住宅类建筑的出行量指标选取工作日和周末的全天、早高峰（8:00-9:00）、晚高峰（17:30-18:30）的人流量和车流量。

住宅类建筑的出行率如表2所示，其工作日全天人流出行率为4.601人次/户/d，全天车流量出行率为0.477车次/户/d；周末全天人流出行率为4.200人次/户/d，全天车流量出行率为0.479车次/户/d。住宅类建筑周末的人流、车流出行率与工作日基本持平，其人流出行率略低于工作日，而车流出行率略高于工作日。这说明住宅类建筑周末的出行量与工作日基本持平，虽然上班、上学的出行减少，但是购物、休闲娱乐等出行显著增加。

表2 住宅类建筑出行率一览表

（4）酒店类建筑

酒店类建筑分析的自变量取商业综合体中酒店类建筑的客房数，由于酒店类建筑仅有鹏欣水游城的假日酒店1个样本，不满足回归分析的要求，主要分析其出行率特征。鹏欣水游城假日酒店为四星级酒店，共有现代客房263套，容纳400人同时就餐的大宴会厅，7个面积从58 m2到310 m2不等的多功能厅，可以满足不同需求的商务会议。酒店类建筑工作日和周末都产生交通出行，交通出行主要集中在早、晚高峰，因此酒店类建筑的出行量指标选取工作日和周末的全天、早高峰（8:00-9:00）、晚高峰（17:30-18:30）的人流量、车流量。

酒店类建筑的出行率如表3所示，其工作日全天人流出行率为6.548人次/套/d，全天车流量出行率为1.612车次/套/d；周末全天人流出行率为7.308人次/套/d，全天车流量出行率为1.741车次/套/d。酒店类建筑周末的人流、车流出行率略高于工作日，其晚高峰的人流、车流出行率明显高于早高峰。商业综合体中酒店建筑的出行高峰集中在晚高峰，与整体高峰时段一致，将增加周边道路的交通压力。

4 结语

近年来，随着各地商业综合体项目的开发，商业综合体给周边交通带来的问题日益显现出来。许多城市要求商业综合体项目在设计阶段进行交通影响评价，在策划阶段就能分析出项目对周围路网带来的影响，从而采用必要性措施消除或减少项目实施对周围路网带来的冲击。商业综合体项目尚属于新兴事物，专门针对商业综合体的交通出行生成率仍属于空白，而交通影响评价中所需交通出行率参数[7]对交通影响评价的结果又起着决定性作用。本文选取天津市3个商业综合体样本，对样本进行人流、车流吸引点调查，通过分析调查，得出商业综合体各业态类型的全日、高峰小时出行率，这为以后的商业综合体交通影响评价项目提供了直接的数据支持和理论支撑。