关于当前云南省房地产市场与房地产金融运行状况的调查与思考

2014-03-01胡维金

时代金融 2014年8期

字军胡维金

（中国人民银行昆明中心支行货币信贷处，云南昆明 650021）

一、房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资保持稳定增长

2013 年，全省房地产开发投资完成2488.33 亿元，占全省固定资产投资（9621.83 亿元）的比重为25.9%，占全国房地产开发投资（86013 亿元）的比重为2.9%；同比增长39.6%，增速较上年同期提高0.4 个百分点，高于全省固定资产投资增速（27.4%）12.2 个百分点，高于全国房地产开发投资增速19.8 个百分点。全省房地产开发投资结构呈现出两个显著特征：一是住宅类和商业类开发投资保持稳定增长。全年住宅类开发投资完成1642.40 亿元，同比增长42.5%，增速较上年提高12.2 个百分点；商业类开发投资完成410.97 亿元，同比增长60.4%，增速较上年提高5.5 个百分点。二是办公楼类和其他类开发投资放缓。全年办公楼类开发投资完成117.50 亿元，同比增长36.0%，增速较上年降低51.9 个百分点；其他类开发投资完成317.46亿元，同比增长10.6%，增速较上年降低45.5 个百分点。

（二）商品房供应充足，销售市场趋于平稳

1.商品房供应充足。截至2013 年末，全省商品房施工面积18260.72万平方米，同比增长27.1%，商品住宅施工面积12969.39 万平方米，同比增长24.3%；商品房新开工面积6481.80 万平方米，同比增长7.4%，商品住宅新开工面积4529.09 万平方米，同比增长8.7%；商品房竣工面积2019.20 万平方米，同比增长9.1%，商品住宅竣工面积1576.13 万平方米，同比增长5.6%。

2.商品房交易市场趋于平稳。截至2013 年末，全省商品房销售建筑面积3309.30 万平方米，同比增长2.2%，商品住宅销售建筑面积2855.52 万平方米，同比增长2.4%；全省商品房销售额1487.24 亿元，同比增长9.1%，商品住宅销售额1192.55 亿元，同比增长10.7%。上半年，全省房地产市场延续了前期的成交势头，商品房销售保持较快增长，尤其是“国五条”出台后，市场预期出现较大变化，购房需求加快释放，4 月和5 月的商品房销售速度明显提升；下半年，在前期购房需求集中释放的影响下，商品房销售速度下降，7 月和8 月出现负增长，之后逐步回升，在4 季度呈现出较为稳定的增长趋势。

图1 云南省商品房销售面积同比增速

（三）重点城市住房价格运行基本稳定

1.新建住宅销售情况。2013 年12 月份，根据国家统计局发布的全国70 个大中城市新建住宅销售价格指数显示：昆明环比上涨0.5%，大理环比上涨0.1%，涨幅在全国70 个大中城市中分别排在第19 位和第63 位；昆明同比上涨5.8%，大理同比上涨5.5%，涨幅在全国70 个大中城市中分别排在第61 位、第63 位。总体上看，2013 年昆明和大理两城市新建住房价格基本保持稳定。

2.二手住宅销售情况。2013 年12 月份，根据国家统计局发布的全国70 个大中城市二手住宅销售价格指数显示：昆明环比上涨0.4%，大理环比上涨0.2%，涨幅在全国70 个大中城市中分别排在第25 位和第42 位；昆明同比上涨8.0%，大理同比上涨3.1%，涨幅在全国70 个大中城市中分别排在第12 位和第54 位。

（四）城镇保障性安居工程建设顺利推进

2013 年，国家下达云南省城镇保障性住房建设任务30.32 万套，计划基本建成16 万套。至2013 年末，全省城镇保障性住房建设开工30.36 万套，基本建成23.4 万套，完成投资315 亿元，超额完成了国家下达的年度目标。全省完成城镇保障性住房分配入住46.65 万套，发放租赁补贴22.58 万户，改善城镇低收入家庭居住条件的作用明显。

二、房地产金融运行情况

（一）房地产贷款稳定增长

截至2013 年末，全省房地产贷款余额2606.83 亿元，占全省各项贷款的比重为16.2%，占全国房地产贷款的比重为1.8%，分别较上年同期提高0.9 和0.1 个百分点；同比增长23.2%，高于全省各项贷款增速9.4 个百分点，高于全国房地产贷款增速4.1 个百分点；较年初新增491.31 亿元，同比多增155.02 亿元。全省房地产贷款同比增速自2012 年3 月份以来逐步回升，2013 年保持在21%～25%的区间范围内，呈现出稳定增长的发展趋势。

图2 2009年以来云南省房地产贷款同比增速

（二）房产开发贷款增速明显提高

截至2013 年末，全省房产开发贷款余额625.77 亿元，同比增长55.9%，较年初增加224.40 亿元，同比多增138.84 亿元。其中，住房开发贷款余额477.20 亿元，同比增长53.4%；商业用房开发贷款余额136.48 亿元，同比增长93.5%；其他房产开发贷款余额12.09 亿元，同比下降38.8%。2013 年，部分金融机构加大对商业用房建设的支持力度，以及部分金融机构获得总行下放一定的商品住宅项目审批权限，得以加大对优质住宅项目的信贷投放，促使全省房产开发贷款保持高速增长，4-12 月份的同比增速均超过50%，贷款增速明显提高。

（三）地产开发贷款调整效果显现

截至2013 年末，全省地产开发贷款余额为172.57 亿元，同比下降7.4%，较年初减少13.76 亿元。其中，政府土地储备机构贷款余额为142.41 亿元，同比增长17.5%，较年初增加21.21 亿元。自2012 年底国家相关部门先后联合出台《关于加强土地储备与融资管理的通知》和《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》以来，全省银行业金融机构对地产开发贷款的结构进行调整，在压缩融资平台公司地产开发贷款的同时，支持符合条件的土地储备机构贷款，使得2013 年全省地产开发贷款出现两个变化：一是地产开发贷款增速持续降低，并在下半年连续6 个月负增长；二是政府土地储备机构贷款保持12%以上的增速，占地产开发贷款的比重从2012年末的65.0%上升至2013 年末的82.5%。

（四）个人住房贷款发放力度加大

截至2013 年末，全省个人住房贷款余额1506.47 亿元，同比增长16.1%，较年初增加209.35 亿元，同比多增94.72 亿元。2013 年，随着房地产市场成交有所活跃，金融机构发放个人住房贷款的力度加大，全年共发放个人住房贷款11.99 万笔，合计431.84 亿元，同比分别增长30.7%和47.1%，其中首套房贷款10.87 万笔，占全年个人住房贷款发放笔数的90.7%，表明金融机构对刚性购房需求的支持力度较大。从利率水平来看，2013 年首套房贷款平均利率为基准利率的0.98 倍，二套房贷款平均利率为基准利率的1.11 倍。在首套房贷款中，下浮利率占23.9%，基准利率占69.8%，上浮利率占6.3%。

（五）住房公积金委托贷款快速增长

截至2013 年末，全省住房公积金委托贷款余额488.57 亿元，同比增长24.7%，较年初增加96.88 亿元，同比多增37.50 亿元。随着全省房地产市场成交有所活跃，市场对住房公积金委托贷款的需求增加，拉动住房公积金委托贷款快速增长。

2013 年，全国房地产市场交易普遍活跃，一些热点城市的住房公积金出现不同程度的资金紧张状况。我行及时对昆明市住房公积金管理中心进行了调研，结果显示昆明市住房公积金个人住房贷款呈现高速增长态势，2013 年个人住房贷款发放额为54.23 亿元，同比增长117.39%；年末贷款逾期率为0.03%，存贷比为62.9%，保持在合理的区间范围内。

（六）城镇保障性安居工程贷款增势良好

截至2013 年末，全省城镇保障性安居工程贷款余额为239.23亿元，同比增长40.5%，较年初增加69.00 亿元；全年累计发放城镇保障性安居工程贷款131.65 亿元，较上年同期多发放41.31 亿元。全省城镇保障性安居工程贷款呈现出以下三个特点：

1.国开行、工行、农行和建行发挥信贷支持主力军作用。2013年，由国开行牵头，工行、农行和建行参与的对云南省城乡建设投资有限公司的银团贷款积极推进，在6 月底实现放款，到年末已发放42.98 亿元。截至2013 年末，四家行的城镇保障性安居工程贷款余额合计197.66 亿元，占比达到82.6%。

2.信贷资金高度集中于廉租房和公租房。2013 年，全省金融机构向廉租房和公租房发放贷款99.15 亿元，占同期城镇保障性安居工程贷款发放额的75.3%，廉租房和公租房贷款余额占比达到74.5%，“两租房”贷款在全国排名前列。

3.贷款业务主要发生在昆明市。2013 年，昆明市共获得城镇保障性安居工程贷款99.97 亿元，占全省的75.9%；年末贷款余额200.65 亿元，占全省的83.9%。全省16 个州、市中，仅有普洱市和怒江州尚未发生城镇保障性安居工程贷款业务。

（七）房地产贷款质量保持稳定

截至2013 年末，全省房地产不良贷款余额7.10 亿元，较年初减少3.75 亿元，不良率为0.27%，较年初下降0.24 个百分点。其中，房地产开发贷款不良率为0.32%，较年初下降0.81 个百分点；个人住房贷款不良率为0.24%，较年初下降0.03 个百分点。在房地产宏观调控和稳健的货币政策背景下，金融机构不断提高房地产信贷准入门槛，促使房地产信贷资产质量保持稳定。

三、关注的问题

（一）全省房地产市场供应增量明显，待售面积增长速度加快

从房屋供应量上看，2011 年至2013 年，全省商品房施工面积增速分别为20.6%、30.4%和27.1%，实现了稳定快速增长，但3 年的商品房施工面积中，住宅施工面积占比分别为75.9%、72.6%和71.0%，呈现出逐年下降的趋势，全省房地产市场优化投资结构的发展趋势明显。

从房屋待售情况看，2011 年至2013 年，商品房待售面积分别为334.3 万平方米、511.7 万平方米和1167.8 万平方米，增速分别为52.3%、53.1%和128.2%，反映出随着房屋施工面积的快速增长，全省商品房待售面积也呈现高速增长趋势。

（二）房地产开发企业资金链较为紧张，融资增长势头明显

我行在2013 年下半年委托部分金融机构对全省60 家重点房地产开发企业进行了问卷调查，结果显示有35%的企业资金链较为紧张。2013 年，全省房地产开发企业到位资金中，以定金及预收款等销售回款为主的其他资金占比为32.5%，较上年减少11.6 个百分点；国内贷款和自筹资金占比分别为14.3%和52.7%，较上年分别提高4.2 和7.0 个百分点，显示在房地产市场成交较低的情况下，房地产开发企业的融资需求有所上升。

（三）预期房价上涨的购房者占多数，个人住房贷款潜在风险值得关注

根据我行委托部分金融机构对昆明市100 名贷款购房者进行的问卷调查显示，预期未来房价上涨的占54%，预期房价下跌的仅占4%，预期房价稳定的占42%。在预期未来房价上涨的情况下，不排除有少数购房者超出自身承受能力提前购房的可能。在调查中，有12%的借款人房贷月供收入比高于50%，其中月供收入比高于60%和70%的分别占4%和1%。月供收入比过高，借款人将面临较大的经济压力，一旦出现收入来源不稳定或是住房价格向下波动等局面，贷款本息的偿还将可能出现困难，其潜在的信贷风险值得关注。

（四）购房者贷款难问题突出

据数据显示：2013 年9 月至12 月，全省金融机构单月个人住房贷款发放笔数从1.1 万笔下降到0.7 万笔，下浮利率的贷款占比从9.3%下降到2.4%，房地产市场购房贷款难问题显现，到年底更加突出。据调查，出现问题的原因是由于信贷规模较为紧张，部分金融机构把小微企业贷款和个人住房贷款进行统筹安排，而小微企业贷款受监管部门“两个不低于”的考核，个人住房贷款受到挤压，加之个人住房贷款利率较低，导致银行业金融机构放贷意愿有所降低。

四、2014 年云南省房地产业发展形势分析及预测

（一）2014年云南省房地产业发展将面临更加复杂的形势

一是房地产开发投资资金来源仍将趋紧。根据中央经济工作会议精神，2014 年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时，2013 年底召开的全国住房和城乡建设工作会议强调继续抓好房地产市场调控和监管工作，保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施；更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量。整体来看，限购限贷等房地产调控政策短期内出现调整与松动的可能性不大。因此房地产市场销售也不太可能出现较大幅度增长，从面上来说，房地产开发企业销售回款进度难以发生明显改观。

二是房地产市场分化的特点进一步显现。岁末年初，北上广等一线城市土地拍卖价格不断创出新高、地价高出同地段现售房价、商品房市场供不应求、房地产开发企业再度出现惜售以及云南城投进京拿地开发等新闻不断见诸媒体报道。这表明全国一二线城市房地产聚集人口和资金的优势进一步突出，包括土地和资金等优势资源向全国优势房地产企业集中的趋势更加明显。而从全国来看，三、四线城市房地产市场供过于求，楼市回升乏力以及中小本土房地产开发企业生存、发展维艰的状况可能延续，甚至加剧。

三是全省房地产市场库存化压力与部分城市住房价格上涨的中长期压力同时存在。一方面随着房地产开发投资和商品房供应的连续快速增长，全省商品房的消化周期延长，给保持房地产市场的总量基本平衡带来压力。另一方面，云南省主要城市住房价格呈现逐步抬升趋势，加上城镇化带来的住房刚性需求持续增长与住房资源稀缺性之间的矛盾短期内不可能发生根本性改变，因此稳定住房价格任务仍然艰巨。

四是电商的迅猛发展给商业地产和城市综合体开发带来冲击。近年来电子商务和网络交易的异军突起，给实体零售商业带来巨大冲击，并由此给商业地产和城市综合体的开发带来挑战。

（二）云南省房地产业发展面临新的机遇

一是2013 年底中央首次召开城镇化工作会议，明确了新型城镇化的发展方向。云南省正处于城镇化快速发展的时期，2014 年云南省城镇化率的目标任务是提高2 个百分点以上，达到44.0%左右。新型城镇化进程中蕴藏着广阔的发展空间和巨大的内需潜力，房地产业仍将在这个过程发挥重要引擎作用。

二是国家西部大开发和沿边开放政策以及省委省政府两强一堡战略积极推进，都为云南省基础设施、重大产业发展项目建设和产业结构转型升级提供了良好的历史机遇。2014 年云南省经济社会发展的主要预期目标为：全省生产总值增长11.0%以上，规模以上固定资产投资增长24.0%以上，城镇居民人均可支配收入增长11.0%。可见全省房地产业发展仍然有着良好的经济基本面支撑。

三是云南省房地产业发展潜力正在逐步释放。全省150 个城市综合体开发建设的稳步推进，形成有力项目支撑，为房地产业的发展注入了新动力。同时抓住旅游业由传统观光型向休闲、度假型升级以及云南省实施旅游二次创业的机遇，云南旅游地产正逐步成为全国旅游地产的重要板块，不但本土的城投、城建股份和星耀等实力企业取得了较好的开发经营业绩，更吸引了雅居乐、万达、中坤、龙湖、碧桂园和华侨城等重多全国性房地产开发企业进驻云南重点旅游城市。一批有品牌、上规模、影响大的旅游地产项目的开发建设，将在未来一段时期推动云南省房地产业的转型升级与结构调整。总体来看，全省房地产业在未来一段时期内仍然将处于上升期。