浅谈住房制度改革变迁及北京市保障性住房理念的回归

叶南标 平易

摘 要：文章通过对北京市1999年以来商品房与经济适用房的销售面积及价格变化的数据对比分析，结合北京市近些年的住房制度改革政策变迁，进而阐述和印证北京市保障性住房理念的回归。

关键词：住房制度；住房商品化；房价；保障性住房

国内的房产新政，此起彼伏，纵观住房制度改革这十几年，结合对住房改革政策的学习和实际应用，现对北京市近十五年来住房制度改革以及北京市保障性住房理念的回归，做一个简单梳理和研究。

1 “城镇住房新制度”确立及初期平稳发展阶段

1998年国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，开启了国内的住房制度改革的篇章，要求稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

1999年中共中央办公厅颁发《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》及北京市人民政府颁发《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》进一步确认并明确了北京市的住房制度改革以下几个方向：停止住房实物分配，进一步完善住房公积金制度；建立住房补贴制度，逐步实行住房分配货币化；继续推进现有公有住房改革，加快实现住房商品化；继续推进现有公有住房改革，加快实现住房商品化；建立和完善面向不同收入家庭的住房供应体系改革住房供应方式，逐步实行住房供应社会化。

不可否认，上述制度的定位很到位，构建了一幅解决和改善居民住房的宏伟蓝图。根据对北京市统计年鉴及北京市建委相关数据统计分析发现，1999-2004年这一阶段，北京市完全贯彻了住房改革制度的总体方针，稳步发展及推进房地产建设工作，在住房投资结构上，商品房投资与经济适用房投资基本保持各自较稳定的比例和增长速度，而在商品房销售均价上来看，也基本维持在相对稳定的水平，具体参见图表1、2。

图表1 北京市1999-2004年住房销售结构对比图

图表2 北京市1999-2004年商品房销售均价变化图

总体来说，北京市这一阶段的住房制度改革政策实施比较成功。在保证稳步推进住房商品化的同时，也同步推进经济适用房这一保障性住房的建设，保证了房地产业的健康、平稳发展。

2 完全的市场化、社会化阶段

在推行住房商品化过程中，房地产业毫无疑问成为新的经济增长点，房地产经济也实实在在成了推动国内经济发展的一艘超级航母，尤其是商品房的投资和高收益，使得北京市乃至全国在一段时间内，把民众全推向市场，要求住房完全的市场化、社会化，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”成了一纸空文。

2005-2010年，经济适用房投资逐年下降，所占住宅投资总额比例也由2000年的11.86%下降为2008年的3.82%，销售面积也由2004年的611.4万平方米锐减至2008年的108.3万平方米，取而代之的是高档住宅的投资比例逐年增加，具体参见图表3、4。

图表3 北京市1999-2010年经适房销售面积变化图

图表4 北京市1999-2010经适房与商品房销售面积绝对比值变化图

而商品房销售均价方面，从2004年开始呈现出逐年高速增长态势，具体参见图表5。

图表5 北京市1999-2010年商品房销售均价变化图

2004年到2008年这五年，不可否认，北京市住房商品化、社会化取得了显著的成效。然而，政府在这一制度改革的过程中，完全把其应承担的那部分责任忽略了，一下子把所有的民众全推向市场，要求完全的市场化、社会化。在由政府主导的解决和改善居民住房条件的经济适用房等保障性住房无论是绝对量还是与商品房的绝对比均逐年锐减。因为这些年，由于取消了福利分房政策，新参加工作的人员均成为实实在在的购房刚需，按照保障性住房的申请条件和供给，这些绝对多数的刚需均不合符也更无法享受到保障性住房。这种井喷式的刚性需求和一些拥有大量资金的投机者的共同作用，将北京的房价推上逐年猛增的态势。

3 政府职能逐步回归阶段

从2007年开始，政府逐步意识到不能完全“住房商品化、社会化”，应适当承担起在住房问题方面解决和改善民生这一责任，从中央到各地方政府，保障性住房一次次被提及，也逐步重视起来。

北京市无论是在保障性住房的宏观政策方面（具体参见图表6），还是保障性住房的实际供给量（参见图表7），均凸现出北京市在着力建立和完善以政府主导的保障性住房政策体系。

当然，住房问题是涉及全社会的民生问题，住房政策的制定和完善是一个系统性的复杂过程，需要国家、各级政府以及全社会的共同协作，统一思想、建立有效机制、完善住房改革制度，加快保障性安居工程的建设，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

参考文献

[1]国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知[Z].国发[1998]23号，1998.

[2]在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案[Z].厅字[1999]10号，1999.

[3]北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案[Z].京发[1999]21号，1999.

[4]北京南五环外楼面价破3万元/平方米[EB/OL][2013-8-15]新华网-中国经济网，http：//news.xinhuanet.com/local/2013-09/22/c_125420695.htm.

[5]百度文库相关文献.

作者简介：叶南标，2004年8月-2012年9月，北京师范大学资产管理处从事住房制度研究与管理相关工作；2012年9月至今，北京师范大学档案馆从事人事档案管理工作。

平易，2012年1月-2013年7月，北京师范大学资产管理处工作；2013年8月至今，北京师范大学基建处工作。