对“房产测量规范”修订的建议

彭金辉 ，李 昊，熊 俊

（1.武汉市房产测绘中心，湖北 武汉 430000；2.武汉市测绘研究院，湖北 武汉 430000）

近年来，作为计算房屋价格标准的房屋建筑面积在房产开发商和购房者之间成为一个敏感性问题。“GB/房产测量规范”（以下简称“房测规范”）和建设部建住房[2002]74号“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”对房产测绘的一些具体问题作出了规定，但由于房地产业的蓬勃发展，新结构、新材料、新技术层出不穷，都给房产面积测量提出了新的要求。

房屋竣工之后，测绘部门进行的建筑工程规划验收竣工测量是以“GB/T 50353建筑工程建筑面积计算规范”（以下简称“竣工规范”）为标准实施的。房屋面积测量和竣工测量是2种不同的技术活动，因而使同一建筑的房屋面积测算结果存在差异，给管理工作带来麻烦，甚至造成经济纠纷。由于房屋建筑涉及国土规划和房屋管理2个部门，因而梳理和归纳实际工作存在的差异，理清规范条文概念涵义的歧义，探索有效的解决途径，具有现实及长远的意义。

1 “房测规范”与“竣工规范”中对房屋面积计算规则的对比

实际上，上述2规范在房屋层高、阳台面积、室外楼梯计算等有较大的不同，特别是“房测规范”计算的产权面积不包括不被分摊的建筑面积。其计算规则对比如表1。

表1 面积计算规则对比表

2 对规范若干条文理解的歧义及修正

现行的“房测规范”和“竣工规范”颁布实施已有多年了，由于不同部门理解的差异，使房屋面积测算存在差异。为理清基本概念，统一认识，对以下几个问题应予修正。

2.1 房屋幢（栋）的划分

“房测规范”5.2.2规定“房屋调查与测绘以幢为单元分户进行”，如何划分幢（栋），直接影响到房屋各户建筑面积的大小，但“竣工规范”只有“单层建筑物”和“多层建筑物”的概念。

根据房屋的建筑形式和层数，幢（栋）的划分一般应按照下列原则确定：

1） 独立建筑的房屋分为一栋，包括不同结构和不同层数的房屋。

2） 结构层数相同、户主或门牌号不同、结构上又能够分开的毗连房屋，可分别分栋。

3） 底层（或多层）为一个整体，上面有一个或多个塔楼式的房屋，整体划分为一栋。

4） 本身为独立的楼房，为了利用楼房间的隙地，底层（或多层）以裙楼的形式将各个独立的楼房连成一个整体，其独立的楼房和隙地的房屋应分别分栋。

5） 地面上为多个独立建筑的楼房，地下以地下室的形式连成一个整体的建筑区域，地面上的独立建筑分别分栋。

6） 以架空通廊相连的两栋（或多栋）房屋，可分别分栋。这类情况常见于同一产权单位的2栋办公楼之间或集贸商业楼房之间以架空通廊相连，凡属这一类的房屋各分为一栋。

2.2 “阳台”面积计算的确定。

“竣工规范”中阳台的定义为“供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间”。“房测规范”中对阳台的定义很笼统，没有细分。

房屋建筑中阳台可分为凸阳台、凹阳台、复合阳台等多种形式。阳台面积计算的规则通常是：

1） 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影内上盖水平投影面积的一半计算。

2） 当未封闭阳台的上盖水平投影与维护结构外围水平投影重叠部分的面积小于维护结构外围水平投影面积的1/2时，该阳台不计算建筑面积。

3） 不封闭的阳台，当阳台底板至上盖高度达到2个（含）标准层高时，视为无上盖，不计算建筑面积。

4） 封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

2.3 共有建筑面积的分摊。

如何确定与分摊房屋共有建筑面积一直是房产测量中的重点和难点，为消除专业技术概念认识上的差异，应把建筑区划内的建筑面积分为专有建筑面积和公用建筑面积。公用建筑面积又分为2部分：一部分是能被分摊的公用建筑面积，称之为共有建筑面积，为本幢业主共有；另一部分是不能被分摊的公用建筑面积，为公有（业主共有）建筑面积，为小区全体业主共有，故又称之为业主共有建筑面积。

2.4 房屋架空层的面积测算

一般来说，房屋架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。上述2个“规范”均未有明确的表达，仅在“房产图图式”7.2中表述为“架空房屋是指底层架空，以支撑物作为承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。”因其具备有顶盖和围护结构的房产面积测算条件，其建筑面积也计入房屋的总建筑面积。但规范条文中未有架空层面积测算的具体规定，而实际中一般有整层架空的架空层、局部架空的架空层。

从合法性、规范性来讲，整层架空和局部架空的房屋架空层的房产面积测算方法都应该归于统一。整层架空的架空层应作为一个独立功能区，架空产生的核心部分作为架空层与其他功能区的共有面积处理；部分架空的架空层其架空部分应依附所在功能区参加该功能区的各级共有面积分摊。

3 对修订“房测规范”的若干建议

随着建筑物结构形式和功能越来越复杂，测量人员会因规范性条文对新情况缺乏针对性，导致因认知不同采取不同的处理方式，影响了测绘成果的科学性和严肃性。房产测绘为房产登记提供依据，为使房产测绘的行业地位得到合法的保障，从严格技术操作规程和法律法规的层面上看，“房测规范”应对上述有关条文进行修订和补充。对其发展的思路建议如下：

1）当前以GPS定位技术（GNSSRTK测量方法）取代了传统控制测量方法，基于CORS的网络RTK房产测量技术在房产测绘中得到广泛应用，其相关技术标准的制定应是急需解决的重要课题。

2）现阶段，因管理的需要房产项目测绘分为预测和实测2种，目前的标准及规范中没有关于预测的相关规定，在新的技术标准中应对其数据采集方法、面积计算标准等方面作出相应规定。

3）技术标准和规范应是原则性条款和列举条款相结合，面积计算规则应配以图示方法表述。应明确房屋分栋及编号问题，重点解决大型地下室连为一体的建筑群分栋问题；补充完善最易引起计算歧义的阳台、空调机位、室外楼梯、车道、柱廊、专用通风井等建筑部位的面积计算标准。

4）共有面积的分摊原则与方法应明确。

“房测规范”提议的多级分摊按照房屋的使用功能来分摊的原则值得商榷。分摊实质是共有份额的量化体现，是房产测绘的重中之重，规范和技术标准应从分摊原则、分摊方法等方面予以明确。作为权证附图的分层分户平面图应规定加绘套内分割线。

5）以规范性文件、指导性文件及课题研究成果解决日常技术问题。

主管部门应根据房产测绘的发展变化，针对日常工作中出现的问题，及时出具相关规范性文件予以明确；充分发挥各级房产测绘协会、学会的力量，组织相关专家针对日常房产测绘工作中出现的问题提出指导性意见并以文件的形式予以发布。

对争议较大的问题进行理论上、学术上的研究，研究成果可作为修订《房测规范》的主要依据。

为适应现代测绘的需要，应增加信息化测绘的相关规定，从系统建设、信息编码、图式规范、数据标准等方面予以规定。

4 结 语

房地产业持续快速发展，已成为投资热点、政策重点和舆论焦点。为保障房屋面积测量的公正准确，维护房产权利人合法权益，作为测绘工作者要按统一的生产技术标准，以诚信公正的态度从事房产面积测量工作。结合日常生产实践，全面深入地加强对房产测量技术标准的研究，重新制定符合我国实际的房产测量技术标准和规范，为提高房产管理水平提供技术支持。

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