从住房租售比度量房价合理性——以郑州、南阳为例

○李金甜

（南阳理工学院 河南 南阳 473004）

2014年对楼市来讲是挑战和机遇并存的一年，受不动产登记、房产税实施和农村土地入市的影响，房地产业也面临更多的风险和未知。本文通过对近期房价走势进行分析，利用“租售比”这个评价指标来衡量房价是否趋于合理。

一、租售比指标界定

“租售比”是衡量一个地区房地产运行是否良好的数据比例，一般的定义是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国内学者对于这一概念的定义基本都是一致的，只是在表达方式上有所区别，通常学者们会通过一个标准的实例核算阐明这个概念。租售比=每平方米使用面积的租金/每平方米建筑面积的房价=月租金/房价。例如：100平方米的小户型房产，1000元/月是基本价，假设当时卖价2500元/平方米，按此价格和租金水平计算，其租售比为1000/（2500×100），按当年的卖价约为1∶250。

图1 郑州2013年9月—2014年8月房价走势图

图2 郑州房价分布图

租售比一般界定为1∶200至1∶300之间，如果租售比高于1∶300，说明该区域房产投资价值变的很小，楼价高估，也就是说买一套房要出租300个月以上才能够收回全部投资；如果低于1∶200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间内就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，以后房价也有上升的空间。

二、我国房地产市场租售比的现状分析——以郑州、南阳为例

我国一线城市租售比普遍高于1∶300，均已严重超标（国际租售比警戒线为1∶200至1∶300），因此本文选取郑州和南阳来分析二线城市和三线城市的租售比情况，以了解我国二线城市和三线城市房产目前租售比的状况。

1、对郑州租售比的分析

受新政策的影响，部分城市相继推出新政，这对短期内抑制房价快速上涨有一定的积极作用，但是供需矛盾的日趋激化依然使新政的实施显得力不从心。经过调查，郑州近期的房地产价格相比2013年略显下降趋势。图1是2013年9月至2014年8月郑州房价走势图。

从图1走势来看，2014年郑州房价呈下降趋势，2013年9月郑州地区房屋均价约9493元/平方米，2014年8月房屋均价约8974元/平方米，降幅约5.8%，这一方面是受宏观调控政策的影响，另一方面也说明郑州房贷收紧的影响依然存在。虽然郑州房地产价格呈下降趋势，但是房价偏离理性。

图2是郑州房价平均分布图，从图2可以看到，售价8000元/平方米以上的房产占到郑州房地产市场的48%，近房地产市场的一半，相比郑州人均收入2500～3500元/月来讲，购房压力依然很大。

经选取郑州10个房产的租售价格（均为2014年实时价格），发现郑州市平均房产租价为2000～4000元/月，平均售价为7500～10000元/平方米（见表1）。

表1 郑州十个房产平均租售价格表

表2 郑州十个房产的租售比情况

现通过表1的数据，计算出十个房产的租售比（见表2）。

通过上述数据，可得出郑州市的房产租售比平均为1∶317.1，存在泡沫，价格不够理性。

2、对南阳租售比的分析

近年来，作为中小城市，由于刚性需求较为稳定，房价相对合理，南阳房价基本呈平稳上涨趋势。受国家宏观调控的影响，南阳房价2013年至今降中有升，波动幅度较小。图3是南阳地区住宅房价一年来的走势图。

从图3可以看出，南阳房地产住宅价格自2014年1月份以来略呈下降趋势，与2013年同期相比，价格差别不大。这也说明南阳市的房地产市场比较成熟，价格相对合理，因此在房价调控趋紧的形势下，波动较小。南阳大部分住宅房价集中在4000～5000元/平方米，小部分二手房由于地域劣势售价低于4000元/平方米。

经统计南阳10个房产的租售价格（均为2014年实时价格），发现南阳市平均房产租价为1200～2000元/月，平均售价为每平米4000～5000元（见表3）。

现通过表3的数据，计算出十个房产的租售比（见表4）。

图3 南阳2013年10月至2014年9月房价走势图

通过上述数据，可得出南阳市的房产租售比平均为1∶261，介于1∶200至1∶300之间，泡沫小于郑州市，价格相对理性。

三、郑州、南阳两市租售比差异原因分析

通过分析，郑州市租售比约1∶317，价格偏离理性，一方面是由于郑州作为河南省省会城市，房源需求较为旺盛，另一方面则是由于郑州土地资源有限，供需失衡。南阳市租售比约1∶261，价格较为理性，租售情况比较合理，房地产市场也比较健康。我国一、二线城市房产租售比不合理的原因主要有以下几点。

1、利润空间较大

房地产行业是高投入、高回报的行业，利润空间较大，风险也就较大。但由于近几年人们生活质量的提高，社会闲散资金充裕，加上证券市场的相对低迷，不少消费者将资金投向房地产，购房需求逐渐占据城市居民需求的主导地位，这也就加速了郑州市房地产市场的繁荣发展。由于利润较大，投资者承受风险的能力增强，房地产开发商蜂拥而至。房地产商基于前期房产价格及成交量，会适当提价，最终形成房地产价格居高难下。同时，消费者出于投机心理，经过一段时期观望，发现房价上涨趋势明显，担心后期购买压力增大，于是纷纷下手。这也导致房价上涨、成交量反而上升的“房地产现象”在大城市尤为明显，跟经济学中的供求关系是相违背的。

2、消费者的消费心理因素

住宅对于绝大多数人来说都是最大的一笔资产，也是受益时间最长的一笔财产。“居者有其屋”是人们一直以来普遍的梦想。上世纪九十年代末，国家推行的住房制度改革让这一想法渐成现实。人们通过个人的住房抵押贷款，实现了住房的梦想，拥有了自己的私人房产，生活质量得到了很大的提高。因此，有能力购房者也不愿意再租房，租房市场因此受到很大冷落。另外，目前银行存款利率偏低，如果再考虑通货膨胀等因素的话，实际利率其实为负值。再加上证券市场的持续低迷，不少人将投资需求转向房地产，以期日后增值。因此，新建住房市场呈现购销旺盛的态势，价格也就会持续走高。

3、通货膨胀因素

从经济学角度来讲，当货币的供需均衡时，货币市场才能健康发展。但是随着经济一体化的加深，我国受国外货币政策的影响越来越大，全球的金融形势对我国的金融市场冲击较大，并且通过货币、利率和进口商品进一步加剧了我国的通货膨胀。2013年我国通胀率在2.6%～2.7%。通货膨胀必然导致人民币贬值，人们手中的货币购买力下降，随着物价的上涨，房价也随之上涨。有部分居民为避免货币贬值风险，投资楼市，这也是导致房价偏离理性的原因。

4、宽松的信贷政策

进入2014年以来，各地房产成交量均有不同程度的下跌，地方经济涨幅明显放缓，地方政府对房地产的依赖程度较强，在国家出台的一系列楼市新政背后，新一轮的“救市热情”持续上涨。部分城市相继出台了信贷松动措施，宽松的信贷政策对房地产的影响主要有两个方面：一方面开发商会利用大量的信贷资金投向房地产，加速房地产市场的发展，造成虚假繁荣现象；另一方面购房者会利用信贷政策分期付款，在不增加购房压力的情况下购入更多新房，出现投机行为，这也是房地产市场泡沫出现、租售比不合理的重要原因。

表3 南阳十个房产平均租售价格表

表4 南阳十个房产的租售比情况

四、我国楼房地产市场改革的对策和建议

保持稳定的租售比是房地产市场稳定发展的保证，而在我国多个一线、二线城市，房地产泡沫凸显，投资潜力不大。为了促进房地产行业健康持续发展，维持合理租售比，国家和地方政府应当采取一些强有力的措施。

1、继续推行限购令

限购令是楼市调控最严厉的一项政策，各大城市相继出台限购令细则，规定本市户籍居民家庭，限购两套住房；非本市户籍居民家庭，能提供一定期限的纳税证明或社会保险证明的，限购一套；其余的情况暂停购买。为让房地产市场降温，使房价回归合理，继续推行限购令无疑是最有力的，长期限购以后，可以使购房主力回归到中产阶层，使房产需求理性化，更多的满足无房者的购房需求，避免了扎堆炒房行为，地方政府也可通过辅助措施灵活调控房地产市场，使楼市更趋市场化。

2、推行合理的信贷政策

银行信贷是支撑房地产发展的重要支撑，推行合理的信贷政策，特别是针对二套房贷政策至关重要。随着房价的持续上扬，银行面临的系统风险加大，一些银行的监管政策相应加强，为规避风险，对待房地产信贷也更加谨慎。调整信贷政策的目标一是支持居民自住和改善型住房消费；二是尽量减少投机投资性购房行为，为实现上述目标，信贷政策差异化成为商业银行对房产信贷管理的一个发展方向。对购买第一套房的人，贷款要求相对较低。对购置第二套房的人抬高贷款门槛，提高贷款要求，如对贷款人的信用和抵押物进行严格要求，同时提高购置第二套房的利息。而对购置多套房产的居民则不实行贷款政策。面对新一轮的楼市新政，银行应当严格执行国家宏观调控政策，促进房地产市场健康发展，规避风险。

3、引导消费者理性消费

消费者购入房产的原因一部分是满足自住需求，一部分则是投机需求。而消费者对房价的预期则极大影响了消费者的投机需求。各大城市房价居高不下和地方政府对房地产行业的扶持，都给消费者提供了“前景乐观”的历史信息。根据穆斯的《理性预期与波动理论》，消费者的预期直接影响其消费行为，从而推动房价进一步上涨，而由于人们对住房的自住需求是相对稳定的，所以出现大量的空置率，“鬼城”现象也就不足为怪。为引导消费者理性消费，政府应建立完善的房地产监控体系，及时发布完善的房地产信息，及时公布房地产销售量、房屋空置率等数据，让消费者有足够的科学依据去引导消费行为，同时应当及时普及房地产知识，根据区域居民收入出台一系列的租房利民措施，使经济压力较大的居民能有合适的租住房屋，避免消费者盲目消费，这也是促进房地产市场趋于稳定，使租售比合理化的重要措施。

4、规范房地产租售市场，形成房地产市场的价格机制

为了抑制楼市过快过热的发展，国家不断出台相应的调控措施，一系列楼市新政在一定程度上抑制了楼市过快过热增长。但归根结底，还是应当形成以住房消费者为主导的房地产市场，在国家宏观调控的影响下，消费者逐渐建立对房地产市场的信心，结合自身的购买和支付能力对房产进行购买，对过高的房价持观望态度，房地产市场就会出现滞销，从而形成房地产市场的价格机制。在价格机制影响下，居民完全掌握主动权，租房、住房都比较理性，对房地产的质量也提出更高的要求。这有利于促进房地产交易适应经济规律，增加民众对房地产市场的信心。

五、结语

由于大城市的土地资源有限，随着城市化进程的推进，大量的人员进入大城市，购房置业需求旺盛，原材料价格也大幅上涨，这些都是推动房价上涨不可避免的基本国情。2014年下半年，地方政府应继续落实对房价调控的责任，而不能为刺激经济短期增长“饮鸩止渴”。从长期来看，坚持对房地产市场的调控有利于地方逐渐脱离对房地产市场的过度依赖，从而促进地方产业结构更加合理。

[1]李金甜：商业地产投资的租售比评价方法分析研究[J].南阳理工学院学报，2014（2）.

[2]晏敏霞：房地产泡沫测度方法研究及实证分析[D].重庆大学，2010.

[3]朱劲松：我国“房产租售比”的特征、形成因素及效应研究[J].价格理论与实践，2010（1）.