探讨房地产项目动态集成化风险管理系统的构建

周翊君ZHOU Yi-jun

（四川农业大学建筑与城乡规划学院，都江堰611830）

0 引言

中国的房地产市场是当今世界最大的房地产市场。“十一五”期间，我国房地产累计投资达16万亿元，比“十五”增长10.7万亿元。就2013年，全国房地产开发投资达8.6万亿元，房地产开发企业房屋施工面积达665572万平方米，商品房销售面积达130551万平方米[1]。随着我国建筑业市场全球化的不断深入，投资主体多元化的格局给我国建筑市场注入了新的经营观念和敏锐的风险意识。我国房地产项目风险管理尚未成熟，进一步研究风险管理系统模型的理论、方法及应用，有助于建立更加科学的动态化、集成化房地产项目风险管理系统，帮助业主顺利开展房地产项目风险管理活动，推进我国房地产业稳中有进的持续发展。

1 房地产项目风险管理

1.1 房地产项目风险管理系统研究现状 风险拥有两层含义：一是未来发生的不确定性；二是未来损失的不确定性。房地产项目风险管理基于风险管理的基础上，指房地产企业在房地产项目全寿命周期内对影响项目目标实现的风险因素进行识别、评价，制定风险应对方案并实施风险监控，进而规避、降低房地产项目风险事件的管理活动。目前，国内外研究学者对于不同的房地产项目风险管理系统都有不同程度的研究。

1.1.1 动态风险管理系统 动态风险管理实现了在项目全寿命周期的各阶段进行风险识别、评估、应对、监控等过程，从局部到整体、循环往复、逐步进行。国外对此有许多前瞻性的研究，如卡耐基梅隆大学软件工程研究提出的动态风险管理模型（CRM）[2]、国际项目管理协会（APM）开发了项目风险分析与管理（PRAM）系统，英国土木工程师学会提出了项目风险分析与管理（RAMP）系统等等。这些研究都为当前的房地产项目风险管理提供了理论基础。

1.1.2 全面风险管理系统Haimest（1991）[3]提出了整体风险管理（TRM）系统，认为将风险管理中的价格、偏好和概率三要素综合起来进行系统、动态的决策，可实现对风险的全面控制。学术界提出了企业风险管理（ERM）和全面风险管理（GRM），认为风险具有复合性和联动性，风险管理需要从系统整体的角度管理各层次的风险，侧重于对风险的整合。从国内学者对工程项目全面风险管理的研究中可看出，全面风险管理包含四层意义：一是项目全过程的风险管理；二是全部风险的管理；三是全方位的管理；四是全面的组织措施[4]。

1.1.3 全寿命周期风险管理系统 房地产项目不同阶段的风险具有差异性，但又相互关联、相互影响，并与外界环境存在错综复杂的关系，需要开发商从项目构思到报废整个生命期内，持续地循环地进行风险管理，这便是全寿命周期（LCC）风险管理。学者H.Ren[5]提出了风险生命期的概念，Ali Jaafari[6]在其基础上提出了全寿命周期风险管理（LCRM）。国内学者张亚莉[7]等人提出了项目全寿命期风险管理的系统模型，并分析了持续风险管理和团队风险管理的重要性。蔡绍宽等人[8]将全寿命周期风险管理运用到水电工程项目中，建立了水电工程项目的全寿命周期的风险管理组织模式。

1.1.4 全寿命周期集成化风险管理 风险管理领域学者综合了全面风险管理系统和全寿命周期风险管理系统的思想，提出了集成风险管理（IRM）。国内学者万冬君[9]认为集成化管理模式的构建应以全寿命期管理理论为指导思想，立足项目全过程管理，项目各要素目标的集成是核心，提出组织管理、合同管理、风险管理和信息管理为集成化管理的保障措施。国内学者向鹏成集合风险管理的目标、文化、组织、方法、信息系统等建立了工程项目集成风险管理的系统模式[10]；并基于信息不对称理论提出工程项目集成风险管理的方法[11]。

1.2房地产项目风险管理系统集成研究现状 基于国内外研究现状，项目风险管理系统集成研究主要体现在三大方面：

1.2.1 基于风险管理目标的集成 在项目战略指导下制定出风险管理总目标，考虑具体的项目组织体系及运作情况，科学地分解总目标，使风险管理目标具体可操作并统一服务于总目标。杨乃定等人[12]研究了在项目管理平台上将企业战略目标转化为企业集成风险管理目标及目标体系。国内外学者有针对项目进度和成本目标风险的集成进行研究[13-14]，也有集成费用、工期和质量三大目标，研究多目标集成问题[15-17]等。

1.2.2 基于风险管理过程的集成 强调项目纵向管理过程的连续性、动态性，将动态风险管理贯穿于整个项目管理过程，并充分考虑每个步骤或阶段之间的信息反馈过程。早期V.M.R.Tvummala等人提出了包含五个步骤的风险管理程序（RMP），国际项目管理协会和英国土木工程师学会提出了过程模型PRAM和PAMP，PMBOK2000将项目风险管理定为六个阶段。但该时期风险管理未在管理过程上形成系统思想，而风险管理过程的集成实现了风险管理与系统管理的有机结合，把项目的每个阶段视为任务单元，任务单元被串联成循环作业的封闭系统，并把任务单元作业步骤与项目实施过程结合起来[18]。我国学者杨建斌[19]构造了兼顾我国国情的项目全过程动态风险管理流程图和大型项目实施阶段的风险管理流程图。

1.2.3 基于风险管理方法的集成 一般为集成风险分析模型库和风险知识库的决策支持系统、集成风险分析技术和专家知识的专家系统等方法。钱学森、于景元等国内学者提出从定性到定量的综合集成方法论以处理开放的复杂巨系统的方法[20]。近年来，我国学者根据房地产工程风险管理特点，侧重于结合多种方法来分析项目风险。如提出了以模糊灰色系统理论[21]、主成分分析法与BP神经网络[22]、模糊层次分析法[23]等等综合集成方法对项目全寿命周期进行动态风险管理，使风险管理集成化。

以上国内外风险管理系统的研究逐步构建起了一个基于项目全寿命周期和全局的集成化风险管理系统研究的框架，这无疑对我国房地产项目风险管理的研究意义重大。

2 房地产项目动态集成化风险管理

2.1 动态集成化风险管理 基于以上各种风险管理模式的对比研究分析，结合房地产项目的特点，本文认为应大力开展房地产项目全寿命周期的动态集成化风险管理。该风险管理主要是在房地产项目动态风险管理基础上，进行全寿命周期各阶段的集成化风险管理，强调动态基础上的集成化，侧重于通过对项目风险的事前预防，来降低项目中、后期风险的发生概率。

房地产项目动态集成化风险管理系统是以发展的观点、集成的方式、先进的管理方法手段，追踪项目风险变化的过程，掌握风险变化的规律，评价风险状态，进行风险应对决策。其后继续追踪风险的变动，反馈、检验、调整风险决策，使房地产项目风险管理与项目进程处于动态平衡的状态，实现真正的动态集成化风险管理。

2.2 房地产项目动态集成化风险管理模型的构建

2.2.1 构建模型的前提条件 房地产项目动态集成化风险管理系统是基于房地产项目全寿命周期的管理，体现了风险管理的动态性和连续性。房地产项目全寿命周期是从项目构思开始到项目结束的全过程，可划分为项目投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、租售阶段以及物业运行阶段。

由于房地产项目动态集成化管理是从全局的角度出发，旨在实现全寿命周期总体目标（功能目标、费用目标、时间目标），因此，本文研究的主体是业主或是代表业主利益的项目管理公司。

2.2.2 房地产项目动态集成化风险管理模型的构建 房地产项目动态集成化风险管理应基于系统论的角度识别和分析项目风险。本文在系统论的基础上，结合国内学者针对我国大型工程项目和房地产项目管理的理论实践，将动态集成化风险管理流程分为风险识别、风险估计与评价、风险应对及风险监控四个阶段。构建了一个风险管理数据库，每个管理流程对应一个功能模块，风险管理数据库从各模块中收集信息、整合信息、反馈信息。房地产项目风险管理过程的集成子系统见图1。

图1 房地产项目风险管理过程的集成子系统图

实现风险管理的持续性后，针对房地产项目风险管理系统的目标、组织、方法、信息及文化五大要素，本文以系统工程论为依据，构建了一个项目风险管理要素的集成子系统，集成了风险管理组织、风险管理目标、风险管理方法、风险管理信息系统、风险管理文化。房地产项目风险管理要素的集成子系统见图2。

图2 项目风险管理要素的集成子系统

房地产项目风险管理过程的子系统和风险管理要素的子系统存在着紧密联系。风险管理过程子系统作为风险管理要素子系统的基础平台，起到信息处理作用，便于要素进展顺利；相反要素系统取得的成果将应用于数据库，两个系统相辅相成。

本文考虑到房地产项目全寿命周期中风险管理过程和系统要素的动态性和集成化，意将两个子系统糅合为一个系统，提出基于全寿命周期的房地产项目动态集成化风险管理系统。此房地产项目动态集成化风险管理系统由风险集合空间、风险管理目标空间、风险管理过程空间、风险管理组织空间、风险管理方法空间和风险管理信息系统空间六部分组成。房地产项目全寿命周期任一时刻集成化风险管理平面图如图3所示。

图3 房地产项目全寿命周期任一时刻集成化风险管理平面图

房地产项目动态集成化风险管理模型空间结构如图4所示。

2.2.3 房地产项目动态集成化风险管理模型的动态集成化（横纵向结合） 该模式不管在纵向还是横向都考虑了风险集合空间、风险管理目标空间、风险管理过程空间、风险管理组织空间、风险管理方法空间和风险管理信息系统空间六个方面的动态性和集成化管理。在本系统中，风险管理过程空间可与风险集合空间兼容，而风险管理信息系统服务于整个空间系统，故房地产项目动态集成化风险管理系统主要的体系有风险管理目标体系、风险管理组织体系、风险管理过程体系及风险管理方法体系。

①风险管理目标体系是整个系统的核心与前提。该管理目标体系旨在协调平衡房地产项目质量、进度、成本、安全和环保五大目标。基层员工日常工作、上层人员的管理过程和管理方法都需围绕风险管理的目标运行、修正。

②管理组织体系是整个系统的基础。组织体系应从全员风险管理出发，制定科学合理的组织制度，保障风险管工作的顺利进行，提高管理的主动性。

③风险管理过程体系是整个系统的关键。管理过程应不断识别全寿命周期的风险、估计与评价风险、做出风险应对和风险监控。随着管理过程的推进，各阶段的管理水平应不断提升。风险集合体系也可与过程体系合并，在管理过程中识别风险，并集合风险。

④风险管理方法是管理的先决条件。房地产管理方法体系针对具体阶段，迅速地找出一至多种适用的方法，全面分析风险，便于管理工作的有效开展。

以上四个体系科学地服务于房地产项目动态集成化风险管理系统。系统关系如图5所示。

房地产项目动态集成化风险管理模型的实现意味着在合理的组织体系下，综合考虑项目的风险因素，高效地利用有限的资源，运用科学的风险管理措施，最大程度降低风险因素带来的损失，实现风险管理目标和风险管理成本最低化。

3 结论

房地产项目由于建设规模庞大、建设周期长、经济技术风险大、不确定因素多等特点，致使房地产项目风险管理成为一个复杂、动态、开放的系统。本文综述了国内外各种风险管理系统的研究历程，结合我国房地产项目风险复杂多变的特点，经比较研究，着重探讨了基于房地产项目全寿命周期的动态集成化风险管理系统。依据系统工程理论和全寿命周期理论，在项目管理过程的基础上构思了房地产项目风险管理过程的集成子系统。依据风险管理要素的系统性和集成性，构思了风险管理要素的集成子系统。糅合两个子系统，初步确定了房地产项目动态集成化风险管理系统，为房地产项目风险管理的研究工作提供了一定的理论基础。

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