不动产登记如何部际联席?
2014-02-06冯京津
本刊记者│冯京津
不动产登记如何部际联席?
本刊记者│冯京津
建立全国不动产统一登记系统和管理体制,是众多关键领域改革的一项全局性、基础性工作,例如财产公开、房产税、信息联网等都需要以其为基础支撑。这一涉及多部门的制度设计显然非常复杂,就其中的难点,记者专访了北京大学房地产法研究中心中方主任楼建波。
《中国房地产业》:您怎样看待不动产登记工作部际联席会议制度?
楼建波:部际联席会议制度之前就有先例,资产证券化时就进行过部际联席会议制度,那时由中国人民银行牵头,国家发展和改革委员会、财政部、劳动和社会保障部、建设部、国家税务总局、国务院法制办、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会参加的信贷资产证券化试点工作协调小组,因为通过几个部委的事权,所以需要协调。
我认为,部际联席会议制度的功能有两种:一种是长期的,例如资产证券化,有些事情是会长久涉及到各部门的事权。另一种是临时的,此次部际联席会议,有一些事项是临时的,比如说承包经营权,过渡期登记还是农业部负责,过了过渡期登记的事项就会转给国土部下面的不动产登记局。
那么,那些永久的就涉及到事权的调整。房屋登记是由住建部协同,海洋登记是由海洋部配合,这些就说明即使不动产登记局成立后,其事权也不会完全转到国土资源部。目前不太清楚的是,这个部际联席会议是临时性的还是永久性的?多长时间?到什么时候任务就完成了?根据我的判断,它应该是长期性的事情,除非将来找到更好的机制或者对事权做出重新的划分。
《中国房地产业》:不动产统一登记如年内实施,这可能会对房地产行业带来哪些实质影响?
楼建波:我不认为不动产统一登记会对房地产业有实质性的影响。一是登记本身是确权,不是重新分配。如果说会有一些影响的话,就是在登记过程中发现了问题,并及时做出了处理。这不是只有不动产统一登记才能做到的,目前分散登记这种情况下也能做到。以前,城市房地产开发用地交易是由住建部管理,这次调整把这一块调到国土部门,也许将来在土地管理方面效率会更高一些。
其次,从效果来讲,统一登记和原来分散登记的效果是一样的,统一登记与分散登记相比的好处是部门间扯皮的情况会少一些,处理事情的效率会高一些。由此可见,它带来的影响是积极的,至少不会增加交易成本,给大家增加负担。
《中国房地产业》:部际联席会议这一制度,是否也可以视为未来各种改革破冰的主要方式?
楼建波:我觉得目前几个部委自己还在摸索,九个部门之间怎么沟通协调,派谁参加联席会议,这一系列问题都要有一个磨合的阶段。根据不同问题采取不同的沟通方式。
《中国房地产业》:《物权法》对不动产统一登记制度提出了目标、要求和总体框架,但本身缺乏可操作性,需要具体的条例。您觉得该条例出台的必要性是什么?
楼建波:以前我们是分散登记,号称九龙治水,不止在登记部门上不一样,登记类型也不一样,举例说,房屋登记分转移登记和变更登记两种,买卖房屋是转移登记,其他是变更登记,但是土地登记属于变更登记,我们学界称其为大变更的概念,也就是说转移权属或其他事项发生变化都是变更登记,另外在程序上也不太一样,如果搞统一登记,这些就可以统一起来。
另外一个必要性是,目前我们所说的不动产统一登记只是形式上的统一登记,在有些国家,不动产是以土地为主,就是只登记土地,无论是房屋还是林木都属于土地。
为什么说我们国家是形式意义上的统一登记呢?在我国法律规定下,土地和房屋属于两种不同的不动产,将来即使是统一登记也是登记机关、登记方法、登记程序的统一,比如说买房子,我们需要登记两个权利:土地使用权和房屋所有权,这样的话,该条例还有一个任务就是确定不同的不动产登记的关系和顺序。
在原来的登记办法里没有条例反映一些新的登记技术如信息化,在新的条例里面就应该明确。目前,中央登记机关已经确定了,那么地方的登记机关怎么设立,登记区域如何划分,所以说条例的订立是十分必要的。
目前分散登记里,《森林法》对林权的登记有规定,《海洋法》对海域使用权有规定,那么统一登记制度建立后之前这些法律上的条文怎么处理?我目前听到的消息是,将来会进行一次全国人大常委会统一出一个决议,把这些法里相关的条文废止,进行修改,我们称为批量修法,再加上条例的出台,在立法层面上的问题才会解决。
《中国房地产业》:您觉得不动产登记条例出台后,主要功能有哪些?
楼建波:我觉得所有的登记制度最基本的功能有两个,一是司法功能,理论上称为物权的公示公信原则,我们国家采取的是登记生效,主要是节约交易成本。
二是国家掌握有关的信息进行不动产管理,正是税收征收的基础。
当然,我们也赋予该制度很多的功能,有些人说不搞统一登记制度房产税就征收不了,我认为这种说法是错误的,我们之前也有房屋登记和土地登记,也可以作为税收的基础;还有人说可以“反腐”,近两年出现的“房叔”、“房姐”不都是从现有的登记系统里调查出来的?所以我认为,统一登记只是登记制度本身的改革,不会改变登记制度的作用。