房地产开发融资成本及风险控制

2014-02-06廖有谊招商局地产重庆有限公司重庆400000

中国房地产业 2014年16期

关键词：融资经营资金

文/廖有谊招商局地产（重庆）有限公司重庆 400000

房地产开发融资成本及风险控制

文/廖有谊招商局地产（重庆）有限公司重庆 400000

通过研究我国房地产开发项目在融资活动中的风险根源，实时处理融资风险大的困难，成为目前房地产开发项目的首要问题。

房地产开发；风险；举措；融资成本

当前，房地产企业在开发项目上面临的问题有:如何融资、融资金额的多少、不同融资方式的风险率、如何减小融资风险等。本文将对以上问题详细分析与探讨，清晰的认识到项目开发中融资问题。

一、房地产企业融资成本的内涵

房地产企业的主要融资成本来源就是企业在市场融资过程中的必要支出。企业成本的支出在融资成本中也不尽相同。细分来看，房地产企业的资金支出主要为资金筹集与资金使用。

二、房地产开发项目融资成本的现状

(一)借贷中形式的不利影响

银行在市场经济中充当借贷方需要考虑的因素包括贷款方的信用额度、贷款额度、还款情况、经营现状以及担保人信息等。在我国，多数房地产企业仍没有上市，企业的经营人和所有者为同一人。鉴于此类情况，企业在得到项目开发贷款资金协助时，所有企业将资金投入其他高风险投资中而非企业项目开发，将造成违约成本低、机会多、风险大的问题。与此同时，企业经营状况与资金投入方向的信息不一致、企业经营能力差，情况动荡、管理者信用备案不全面等问题，会导致银行采纳错误数据与信息而承担较大的风险，增大对企业发放贷款的困难，企业也会受到不同于资金短缺的问题的困扰，贷款利率被恶性抬高，使房地产企业在融资成本的投入中加大资金输入。

(二)融资渠道单一

房地产企业项目开发的总资金用于银行贷款、商品房预售、施工垫资，约占80%，而银行贷款又占到了60%的比重，因此，单一的融资渠道增大了融资风险。企业贷款在房地产项目开发过程中由于企业周期性经营效益差、资金流动受限、还贷不及时等因素造成企业信誉下降，为其长远发展极为不利。如果企业为完成银行在规定时间内的还款数额，将会受到银行强行进入破产清算的威胁。商品房预售状况依赖于市场环境，市场经济形式好，预售业绩提升；市场行业不景气，预售状况差，预售额下滑。资金的不确定性给融资带来不小的影响。与此同时，国家相关部门在近几年多次发布多项关于融资的禁令，严禁企业进行垫资施工。种种迹象表明，企业融资在市场中属于高风险项目。

(三)自有资金短缺

现今，多数房地产企业在资本金的投入比例小于总资金的20%，平均资产负债率均在85%上下。目前的资本结构是企业在市场选择中的无奈举措。每个项目从开发到施工直至销售完成，都需要与之相应的资金投入，而企业的资金并没有富余，所以企业在新项目的开发融资活动中，资金投入额度有限。根据融资顺序理论，不同企业在融资方向中优选内部融资，外部融资作为超过融资额度需求的备选，外部融资氛围债务融资与股权融资，因债务融资对企业股权影响不大，手续也相对简单方便，因此多被采纳。所以，多数房地产企业资金不足的主要原因是因为其放弃了股权融资。

三、对房地产开发项目融资风险的防范措施

(一)提高经营收益

房地产开发融资的主要目的在于发展壮大企业力量，在企业经营状况良好的前提下，融资风险也会大大降低。提高经营利润的关键在于企业的经营利润率远高于成本率，差距越大，利润越大，经营状况越好，市场营销越好，既可以提高在申请银行贷款时的信用额度，也可以增加贷款的资金额度，从而减少在贷款渠道上的障碍。

经营利润率与成本率的差距决定着企业的盈利额度。土地价格的透明化和公开化使企业在成本节制方面很难着力，成本率居高不下；企业在提高经营利润率的问题上，不同房地产企业特点也不相同。部分企业依赖于自身优越的资源条件，可以掌握比平均地价水平更低的资源，有效的降低了生产成本。部分企业提高了产品营销方面的竞争力，对消费者的需求了如指掌，市场更加全面化，使产品更容易满足消费者的需求。

(二)融资方式多元化

我国房地产企业对股权融资的偏见导致企业发展艰难，打破对股权融资的歧视是企业发展的第一步。房地产业的兴起与迅猛发展，国家政策的扶持和要求也越来越严苛。目前我国所规定的房地产业的平均自有资金比率最低限值为35%，这有利于企业平稳发展，合理的资金比率不仅可以充当财务杠杆，也可以保证资金安全。若希望利用银行贷款获得大额度的融资却仍维持35%的自有资金比率是天方夜谭的。

企业的原股东只有确保自己手中的股份仍是房地产企业的绝对控股地位就可以避免企业的所有权被他人剥夺。从发展的角度看，即便企业选择不上市，但扩大各个股东的权益、企业融资渠道拓宽、投资者对企业充满信心，这有利于企业经营进入良性循环。企业经营状况的改善，也会为股东创造更多的财富。近几年来，金融市场的兴起与发展，产品种类不断增多，企业对股权融资方式也有更多的选择和机会，在传统的直接扩股、股票上市等方式之外，还可以增加对投资信托、投资资金等新融资方式的选择比例。

(三)改善融资环境

房地产企业之间可以相互联盟，其基础在于是否有业务关联、资产质量相似程度、经营状况是否相近。联盟的企业在保证自身经营权的独立性之外，更重要的是实现行业之间的资源共享，如此，资金富余的企业可以将资金借调给资金短缺的其他企业，实现资源共享，缓解资金紧张的压力。加入融资联盟的房地产企业之间，可以相互担保、抵押，不仅增加了同行业不同企业的信用额度，也改善了企业在银行贷款中的弱势地位。银行贷款对房地产企业的信用调查中，最常出现的问题在于信息不对称，所以，企业更应主动完善自身信息，披露企业经营状况的部分信息，在市场营销活动中，树立良好的企业形象，建立全面的市场信息库，根据企业自身发展特点结合消费者的需求，建立品牌效益，使企业的发展成为社会关注的热点，全面的深入人心，在方便企业融资的基础上，也是无形的营销宣传方式。