土地市场发展对土地集约利用的影响

文/王春勇 天津土地交易中心 天津 300042

土地市场发展对土地集约利用的影响

文/王春勇 天津土地交易中心 天津 300042

近年来，我国土地资源的使用现状严峻，国家迫切要求各省市尽快实现土地资源的可持续利用。土地资源一般指能够供养生物的陆地表层，包括内陆水域但排除海域在内，是人类生存发展的前提，必须加强重视土地资源的集约利用。土地市场的发展能够促进土地集约利用的程度，优化土地资源的市场配置可以有效控制土地的经济发展。

土地市场发展；土地集约利用；影响

土地资源是社会经济发展过程中不可缺少的成分，对土地资源的使用和调控体现了其市场价值的重要性。随着国家城市化进程的加快，土地利用问题越来越突出，优化土地的配置是实现集约利用和有效利用的最佳方式。市场是进行资源配置的主要手段，利用市场来控制土地资源的集约利用，可以有效缓和社会的用地矛盾。

一、土地集约利用与土地市场的萌芽

随着我国经济改革的不断深入，土地市场历经了一定的发展阶段，从无到有、从初步建立到逐步完善。在改革开放前，我国的土地资源的国土权利是无期限、无偿、没有流动使用，自改革开放之后，国家开始对企业进行土地利用费用的征收，开启了国家土地资源的有偿使用。80年代后期，国家将有偿使用、定期使用纳入土地使用条例之中，确定了国家土地资源有偿使用的制度。

土地市场的发展是随着国家对于土地资源的征收费用开始，土地资源的市场化可以有效提升土地集约利用水平。土地价格的变动就会影响土地集约利用程度，这不仅能够直接提高土地资源的配置效率，还能促进国家经济的增长。在市场竞争日益激烈的环境下，发挥土地市场机制的调节作用，引导市场能够有效地进行对土地资源的使用，优化土地资源的配置利用。市场的发展程度在一定程度上就会影响着土地资源的配置、利用效率，对城市土地资源的集约利用水平也具有一定的影响。研究不同阶段的土地市场现状，不同的研究者可以得出不一样的观点，例如一部分观点认为土地市场的发展是促进土地集约利用的主要因素，国家应该积极推行土地市场的创新；还有部分观点认为测定土地市场的发展对城市的土地集约提供了很好的参照。

二、土地市场对土地集约利用的影响分析

（一）土地市场的分析

一般来说土地市场分为完善的土地市场和不完善的土地市场。

完善的土地市场是一个竞争有序、开放统一、活跃、多层次的市场，以土地的产权流动为前提由一、二、三级市场构成。土地的一级市场一般表现为政府与使用者、经营者之间的交易，这种交易具有垄断性质，要按照一定的协议、拍卖、挂牌等方式将土地使用权转让出去。一级土地市场按照地租收取方式的不同分为年租制及批租制，年租制相对来说比较占优势，避免了土地资源的闲置可以直接进行生产投资，能够有效提升土地的集约利用。二、三级土地市场是土地使用者将土地的使用权进行横向的转让，这主要是开发者进而使用者之间的交易，具有消费、经营的性质。

不完善的土地市场主要表现在土地市场的秩序比较混乱、相关的体系不够健全、土地市场的主体行为得不到有效的控制等等。混乱的土地市场会影响市场在土地资源中的配置作用，严重影响了土地资源的集约利用水平。

（二）影响土地集约利用的因素

一般来说，影响土地集约利用的因素有人口因素、经济因素、技术因素、政府因素及土地市场化因素。人口增长的数量、人口分布的状况、人口质量的变化都会从不用层面上对土地集约利用产生影响；经济的增长态势及增长速度在很大程度上是由土地资源的利用来推动，在城市建设的过程中，城市用地的增加就会促进城市经济的增长，二、三产业城市用地的扩张也会拉动城市的经济，提高土地资源的集约利用程度可以保证我国经济不断地增长；技术的进步间接地影响着土地集约利用的效果，产业结构的升级及产品结构的变化都会提高土地集约利用效率；政府对土地资源合理地进行配置会直接影响土地的集约利用度，政府的管理方式及管理目的、管理效率可以优化土地资源的配置；土地资源的市场化使得市场因素在土地交易中的作用越来越突出，土地价格的增长在一定程度上约束着人们对于土地的配置计划，挖掘土地资源的价值，有助于提升土地资源的集约利用度。

（三）土地市场发展对土地集约利用的影响

完善的土地市场，有效的市场运行机制可以实现土地资源的高效配置。土地资源的集约利用表示了土地的生产率较高，它所带来的经济效益实现了最大化。土地资源的优化使用是是资源优化配置的结果，而市场是进行资源配置的主要方式。随着市场的不断发展，市场机制日益完善，市场在土地资源中的作用就会越来越突出。政府在土地市场化过程中的角色转换，能够有效地促进市场机制的完善，实现土地资源的集约化使用状态。随着市场竞争压力的增长，土地的集约利用度就会有所提高。政府在土地市场竞争中要扮演好“有形手”的指导作用，缓和土地资源的使用矛盾，建立一个健康的、有序的、和谐的土地交易市场，对粗放型的用地单位进行严格惩罚和教育，激励所有的用地者要强化集约用地的意识。在土地市场化的过程中，人口因素及经济因素始终是促进土地资源集约使用的动力。不同的土地市场发展时期对土地开发利用的集约效果也是不同的，根据近些年的调查显示，土地市场的发展程度越高，土地资源的集约利用效率也就越高。市场因素是提升土地集约利用效率的根本也是关键，作为生产要素的土地资源要正确认识到自身的价值，积极完善土地交易市场的体系和机制。

结语：

总而言之，土地市场在土地集约利用中的作用非常显著，具有很大的促进作用。不同时期、不同阶段的土地市场在土地资源集约利用中的作用也是不同的，工业化时期的土地市场对土地集约利用的系数较高，工业化后期土地集约利用效率就有所降低。各个地区要依据本地的实际发展需要进行土地政策的调整，实现土地资源的集约化利用，促进当地经济的发展。

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王春勇，1979年8月5日，本科 华北航天工业学院 工程师 工作单位天津土地交易中心。