兴润置业并非个案

王鲜瑶 张利仁

兴润置业并非个案

王鲜瑶 张利仁

3月中旬，宁波地产界曾经的大佬，兴润置业因资金链断裂、资不抵债轰然倒塌。整个事态的发展至今远未划上句号，兴润置业的崩盘已引发市场对房地产行业的强烈担忧。房地产行业的重要性毋庸置疑。截至2012年，浙江66.7%的政府债务需由土地出让收入偿还，土地财政依赖度居23省之首。2013年，浙江房地产相关税收对地方公共财政预算收入增收贡献率达58.3%，房地产投资额占固定资产总投资的30.8%。全国范围内，据野村证券估算，房地产及其关联影响对GDP贡献率达到16%，房地产相关贷款占未清偿贷款的20%、占新增贷款的26%，并提供了政府收入的39%。房地产业的大幅震动极易触发经济的系统性风险。

当前浙江房地产正承受三方面的压力：一是信贷条件趋紧；二是库存上升；三是外资流出。先看信贷条件。个人贷款方面，二套房贷政策延续去年3月以来的从紧政策，首套房贷放款周期也从1-2个月延长到3-6个月，变相给金融机构更多谈判筹码，8.5折利率优惠已成为历史。但由于信贷额度紧张，个人房贷业务即使利率上浮仍无利可图，融360发布的3月份房贷数据显示，超过70%的城市部分银行已不再受理新的房贷业务。企业贷款方面，今年2月下旬兴业银行已暂停向与房地产相关的供应链融资和夹层融资。华创证券调研表明，东部地区银行一半的信贷官预计2014年房地产开发贷资金供给将下降。随着央行对影子银行整治的持续，3月全国新增信托贷款同比减少78%，房企依赖的影子金融规模也大幅缩减。

再看库存。据wind数据，截止到3月，杭州新建商品房可售11.5万套，去年全年成交8.7万套，若按前三个月成交量计算，去库存化周期达高26个月；温州新建商品房可售4.6万套，去年全年成交3.3万套，按前三个月成交量计算的去库存化周期达20个月。另外，不动产登记制度的推进也将导致更多的二手房入市销售。雪上加霜的是，房地产销售开始出现大幅下滑势头。浙江省发改委和省经济信息中心对全省房地产企业监测显示，一季度33.3%的房地产企业销售面积下降，环比提高9.7个百分点；38.9%的企业销售进度放缓，环比提高6.2个百分点；41.7%的企业销售额下降，环比提高18.1个百分点。库存高企的同时，销售的疲软进一步减缓了库存消化速度，加大了房产开发商的降价和抛售压力。

最后看外资。外资向我国地产开发商提供规模庞大的融资，Dealogic的数据显示，从2010年至今，外国投资者通过美元债券和以人民币计价债券的形式分别向中国房地产企业提供了480亿美元和60亿美元的资金。但今年以来，汇率政策逆转导致的人民币贬值令以人民币计价的中国房地产失去以往的吸引力，加上美国QE缩减造成大量资金回流美国本土，套利外资逃离中国房地产的趋势已初现端倪。近几个月来，国际债券市场上中国房地产债券价格下跌、利息上升，上市房地产公司股价大幅缩水。由此看来，外资流出可能成为压垮房地产行业的最后一根稻草。

我国房地产业素以高负债率著称，据笔者估算，浙江房企平均资产负债率更高达80%以上。由于民间资本充裕，对占全省绝大多数的中小房产商而言，获得民间借贷比银行贷款容易得多。尤其近年来政府收紧对房地产企业的银行贷款，更多浙江房企转向高息借贷。一季度省发改委和省经济信息中心监测显示，全省24%的房地产企业以民间借贷作为主要融资渠道；33%的房企非银行融资占总融资比重超过10%；超过6成房企涉及信托产品，其中63.7%反应兑付有压力。债台高筑的同时，历年利润大多转化为高价土地储备，浙江房企资金链因而尤为薄弱。

当潮水退去才知道谁在裸泳。信贷收缩、库存高企、外资流出三方面压力使浙江房地产企业资金链的脆弱之处暴露无遗。据监测，一季度全省近五成房企现金流紧张。为加快资金流转速度，缓解偿付压力，房企不得不放弃“捂盘”，降价抛售。年初杭州房企已率先在全国降价，2月杭州、宁波和金华新建商品住宅价格同比涨幅继续回落，温州房价则已连续30个月下跌。兴润置业的命运并非个案，很可能是浙江房地产业倒下的第一张多米诺骨牌。在新一轮去产能和房地产调控中，政府亟需综合考虑上述不利因素，更谨慎地打好政策组合拳，防止房地产巨幅震荡。

供稿：浙江省经济信息中心预测处