开发型旅游度假区城市设计策略探索

2014-01-28

中国建设信息化 2014年14期

近年来，开发型旅游度假区越来越多的成为各阶段规划设计的研究课题，由于该类课题的研究任务与形态设计息息相关，因此在任何一个规划阶段几乎都包含了城市设计任务，然而，传统的空间设计方法已无法应对开发过程中面临的复杂问题，因此必须探索一套与实际需求相对应的城市设计方法和策略。

1、开发型旅游度假区的类别与特征

旅游度假区从不同视角可分为不同类别，资源禀赋决定了基础分类特征，开发程度决定了建设属性类别，当前城市设计主要介入的是规模较大的开发型旅游度假区。

1.1 类别

根据资源禀赋的特征差异，旅游度假区可大致分为五类，即突出自然风光的风景名胜区、彰显历史文化风貌的历史文化保护区、以人文主题为品牌的人文主题旅游区、以人工景观为主体的城市休闲度假区、复合特色农业产业的特色资源发展区。

五类度假区根据开发程度的不同，可分为保护型旅游度假区和开发型旅游度假区。前者以保护自然资源或历史文化遗产为核心，禁止大规模开发建设，包括风景名胜区和历史文化保护区。后者则指进行较大规模开发建设的地区，包括人文主题旅游区、城市休闲度假区、特色资源发展区。

1.2 特征

人文主题旅游区：位于非历史文化保护区且具有一定历史人文特色的地区；具有较大开发规模；以旅游为主整合商业、酒店、会展、居住功能；如西安曲江新区。

城市休闲度假区：位于大城市或周边地区，具有一定自然景观资源或优质人工景观，采用典型的旅游地产开发模式，开发强度较高，整合旅游度假、城市休闲、商业、商务、会展、居住功能，地产开发和商业运营是主要利润来源，如深圳东部华侨城。

特色资源发展区：位于城市周边区域，拥有较好的自然景观和人文资源，与一、二产业发展相互耦合，开发强度较低，功能以农业产业、旅游度假、城市休闲为主，如蓬莱市葡萄酒产业带。

2、开发型旅游度假区发展趋向与目标需求

（1）地产化趋向：以旅游为触媒，以地产为目标

旅游地产是当前地产开发的主要模式之一，即以主题公园或自然环境要素为触媒，通过旅游项目吸引客源，重塑环境，并利用周边土地开发地产产品。旅游新城是旅游地产的升级版，是以旅游服务为龙头的大规模新城建设。

（2）生态化趋向：环境先行，平衡发展

在国家生态政策的引领下及市场对环境品质的需求下，开发过程越来越强调环境的品牌效益，通过对现有资源的充分挖掘，进一步提升地区的环境和景观水平。有远见的开发主体更加重视对生态系统的保护，并在建设中引进水、能源、生态建筑等先进技术。

（3）人性化趋向：环境舒适，尺度宜人，活动丰富

需求品味的提升决定了供给产品的价值取向，早期的粗放式产品已经无法满足中高端客源的需求，人本主义的回归成为当前及未来旅游开发的必然路径，以环境构筑舒适的休闲空间，以人性尺度的建筑群整合丰富的商业业态构筑客源的吸引点，以丰富而趣味的活动策划增强体验感和归属感，这已成为旅游区运营成功与否的标尺。

（4）功能复合化趋向：综合服务，综合运营，增加吸引力

单纯的观光景点或纪念品买卖早已无法满足游客需求，功能的有机复合化是后期运营的基础保障，旅游、商业、酒店、会展、文艺演出、活动组织等多功能复合，形成了上下游服务产业链，增加了客源的吸引力，并增加了运营的利润点。

（5）文化特色化趋向：丰富内涵，塑造地域特色

城市的千篇一律也体现在旅游度假区之中，同质化的产品快速催生了厌倦感，但地域文化的根基依旧存在，因此重视对地域文化的挖掘逐渐成为旅游产品文化价值差异化的必然，成为吸引不同文化游客的有效招牌。

3、开发型旅游度假区建设中存在的问题

（1）侵蚀生态边界，破坏生态敏感区

利益最大化最容易导致对生态边界的侵蚀，如侵占生态控制线、自然保护区、水源保护区、基本农田，侵占河道蓝线影响防洪排涝，高层建筑占用候鸟迁徙通道等，造成对生态环境的严重破坏。

（2）破坏古迹遗址，毁坏历史建筑

在尚未勘察的古迹遗址上开发建设，造成对地下遗址的严重损坏，甚至造成永远无法弥补的巨大损失；自觉历史建筑与利益诉求矛盾，便对尚未评级的建筑拆除损毁。以上两类行为背离了尊重文化价值的原则。

（3）开发规模巨大，超出环境容量，影响环境品质

旅游度假区生态条件一般较为敏感，必须保持开发规模与环境容量及环境品质的平衡性，大规模圈地和高强度地产开发容易导致环境负荷超载，并使环境品质大打折扣，也会影响自然景观的原始魅力。

（4）客源市场研究不足，产品策划研究不深

旅游度假区是产品直接面向客源的开发项目，对客源需求和产品策划的研究不足，将导致产品市场定位和功能定位与市场需求相脱离，致使随后的空间设计成为无本之木，直接影响运营收益，甚至造成严重亏损。

（5）文化特征不强，建构假文化，破坏真文化

文化的主题特色是旅游度假区的品牌之一，无特色的模仿和抄袭极难形成成功的产品，但文化的特征价值主要应来自于本土文化的挖掘，外部文化的引入务必作精作细，诸如欧洲风情小镇之类，一定要准确研究客源的需求，并相对独立于本土建筑集中区，否则将形成巨大的文化反差和空间反差；此外，构建假文化、假古迹，破坏真文化的情况也屡有发生，文化的营造务必具有历史延续性，粗糙假古董的生命力战胜不了历史的封存和积淀。

4、基于实效性的城市设计策略

在目标和问题双重导向下构建综合城市计策略，使其既符合市场需求又能解决开发过程中的复杂问题，能够指引开发建设的全过程，为开发主体提供全面的技术支撑，并为规划管理提供系统化的技术依据。

4.1 设计之先的原则：限定增长的边界

明确限定性因素构成，划定设计的边界条件，禁止超越生态控制线、自然保护区边界、水源保护区、河道蓝线、基本农田控制区、历史文化保护区、未勘察的历史遗迹区进行用地布局和形态设计。

4.2 规模设计的前提：区域视角的定位研究

在大规模用地设计任务中，因其会对周边甚至整个城市的发展产生较大影响，不能仅从自身范围着手工作，必须引入宏观规划的研究方法，从城市或更大区域层面着眼，研究其对城市空间发展结构的影响、与区域交通网络的衔接、与城市产业布局的关系、区域生态网络的构建、基础设施的支撑，并从区域层面明确发展定位，从而保证该区域与城市各个系统的有机衔接和融合。

4.3 专题研究的核心：策划研究与功能定位

本部分是常规城市设计基本忽视的研究内容，策划研究的重点在于：客源市场的构成、需求和规模；产品的市场定位和整体功能定位；具体类别的功能构成及规模比例；各类细分功能的等级定位、业态形式、风格特征，如酒店需明确星级水平、定位类型是商务或度假酒店、高层建筑或是园林风格，商业则需明确商业类型、业态模式、规模等级。

4.4 空间设计的灵魂：平衡与人性的设计方法

平衡各类开发用地与绿地、水体、公共空间的关系，在整体上做到环境优异，相互渗透，相互融合，最大限度的提供游客慢生活的舒适节奏，同时实现环境效益与开发效益的总体均衡。人性化即是以人本主义为核心价值，设计人性尺度的建筑空间和公共空间、营造舒适的休闲度假环境、组织人行优先的交通系统、注重人的行为规律、布局各类喜闻乐见的休闲功能、策划各种趣味活动，打造一个极具归属感的度假乐园。

4.5 生态理念的精髓：新技术方法的运用

将最先进的生态设计方法运用于城市设计全过程，如利用低冲击开发技术减少地表径流，保持水土；利用风、热、声等物理环境模拟技术指导建筑布局获得最佳通风效果、减少能源损耗、避免噪音污染；利用新能源技术减少能源消耗；利用生物净化技术净化水体污染。

4.6 文化品牌的特征：空间为载体，活动为灵魂

准确研究所在城市和地区的文化要素，挖掘文化潜力，做足文化内涵，可以通过两个方面进行研究。一是以空间为文化特征的载体，借鉴传统建筑空间的精髓，营造空间丰富的建筑群落，或借鉴文化符号和元素，应用于建筑和公共空间设计，但必须对原始文化要素进行高水平的提炼并无违和感的运用于各类设计。二是通过软性元素强化文化的存在感，可组织具有当地特色的节庆文化活动，组织地域特征的戏剧演出、文化展览，挖掘地域餐饮文化的独特优势。通过软实力增强空间的活力，形成软硬结合的设计策略。

4.7 设计实施的路径：制定综合性实施策略

综合性的实施策略构建包括五方面内容，第一，对设计方案进行经济可行性分析，分析投入产出的经济账；第二，进行投融资测算，制定投融资策略；第三，提出后期的运营策略，明确出售或自主运营的方式；第四，结合市场需求和开发主体引入的顺序制定面向市场的开发计划，同时评估每期的收益水平；第五，针对于政府主导的大规模开发区，编制近期行动计划，制定近期开发启动项目库，确定项目负责的主管部门。