建筑工程中房地产开发工程管理的思考

张威

摘 要：随着经济的发展，我国房地产行业也愈演愈烈。伴随着房地产项目的开发，大众对工程的要求也越来越严谨。同时，在工程管理过程中，房地产开发工程的管理也出现了很多问题。本文大致介绍了房地产开发工程管理的现状，房地产开发常见的问题以及采取什么样的精细化的管理策略。

关键词：房地产开发；工程管理；定义；现状；问题；对策

1、房地产开发工程管理定义及发展现状

1.1 定义

房地产开发工程管理是指将房地产开发中每个项目的各类工程设计演变成实体的全过程的管理，其包括质量、成本、进度、技术支持和安全的控制等管理要素。

1.2 发展现状

近期，我国为了扩大内部需要，加快经济的增长，对房地产开发工程的发展要求越来越高。因此，也扩大了我国房地产行业的发展。目前，我国房地产开发工程管理还不完善，在房地产开发工程的管理过程中，仍然存在着大大小小的问题，严重影响了建筑工程的使用寿命和质量。没有规范的质量保证体系图，甚至还出现边施工边设计的工程，影响了人们的日常生活和生命财产安全。由于工程造价的预算没有提前准备而导致在施工过程中产生造价的纠纷，影响了施工的进程。目前，政府对房地产工程的监督管理力度松懈，导致施工单位以次充好的现象比比皆是。在施工全过程中，产生过多的污染并且得不到有效的治理。有些处理过程中很容易产生二次污染。

2、房地产开发工程管理中存在的问题

2.1 严把工程质量过关

房地产工程管理中最常见的问题之一就是房地产工程的房屋质量问题。生活中，我们经常会听到一些关于房屋倒塌的新闻事件，这些问题多数是因为有些施工单位在房地产工程施工过程中不规范操作，对建材进行偷工减料，从而导致房地产工程质量不合格，达不到房屋正常的使用寿命，无法满足人们的居住要求。存在一些施工单位没有完整的质量保证体系，出了问题找不到人负责。

2.2严抓工程造价问题

一直以来，我国的房地产工程在工程造价方面存在着很多问题。如控制成本的方法跟不上时代的发展，没有依据进行操作；房地产工程在工程造价方面的法律法规还有待于完善，缺少相对应的政策体制等等。这些问题都与施工单位对工作的认真对待程度和竣工期限息息相关，同时也影响着房屋的使用情况。

2.3 严惩环境污染问题

噪声污染和建筑垃圾污染是房地产工程环境污染的两个最主要的方面。在进行房地产施工过程中产生的较大的作业噪音对周围的居民造成的声音打扰的噪声污染问题。在一些大城市中，也出现在居民休息时间进行施工作业，对人们的身心都受到影响。噪声污染也是建筑污染问题中最常见的问题。几乎伴随着整个房地产施工的全过程，严重影响了人们的作息生活。建筑垃圾污染是指在房地产工程施工过程中会产生很多建筑材料，包装等污染物。对周边的大气和水体进行了严重的污染。还存在一些其他的污染如光污染和粉尘污染等。

3、房地产开发工程管理的对策

3.1 加快提高房地产工程的质量

（1）施工单位应该规范操作每一个施工步骤，选用合格的建筑材料进行施工，坚决避免因为偷工减料带来的安全隐患问题。要勇于创新，大胆的尝试新的建筑材料，使建筑物增加新的使用功能。做到这些之前，一定要有一个完整的房地产工程质量保证体系图，更加清晰透明的完成每项任务。下图1是某房地产公司的质量保证体系图。

质量保证体系图

图1 某房地产公司的质量保证体系图

（2）依据国家法规和相关文件袋的规定进行施工操作，不断完善质量管理体系，避免员工懒散的现象。在施工过程中如果发现不达标准的项目应该检查整改之后再继续进行施工。在推进工程进度的同时质量问题应该严抓不可松懈。

（3）重视在岗人员的继续培训，提高房地产工程施工人员的素质。加强工程质量和安全知识的教育力度，通过身边的实例进行宣传，让施工人员真正的认识到整个工程中质量的突出性，提高他们的责任心。

3.2 健全工程造价管理体系，加强监督工作

在施工之前，做好全面的准备，对过程中的每个项目产生的造价预算和规划仔细的罗列出来，编制详细符合实际的工程造价预算表，做到详细精确，下图是某房地产公司工程造价预算表。同时，要考虑到预算发生争执时应该采取怎样的应对措施，应该对工程预算的相关价格进行动态的管理。

图 某房地产公司工程造价预算表

加强对施工人员的监督管理工作，建立责任问责制度，把整个施工过程中的安全、质量、管理工作落实责任到个人，管理部门不能形同虚设，要真正的发挥作用，加大监督管理的执行力度。

3.3 大力遏制环境污染

（1）施工单位应该选择正确的时间进行工程操作，避开居民的休息时间。最好有一个完整的工作时间表，按照規定时间工作，严禁为了追赶工程的进度，日夜进行施工，对施工人员的身体和周围居民的休息带来严重的困扰。同时，在电钻等设备上安装除噪器，能有效的避免噪声对周围居民带来的危害。

（2）施工单位要定期的处理施工过程中产生的工程垃圾，切不能随意的丢弃，堆放。应该设立一个房地产工程垃圾清理小组，及时对垃圾进行清理，进行奖惩制度。并且注意在处理的过程中不能随意丢撒在公共场地，给人们的生活质量带来严重的影响。

（3）严禁在施工现场进行废弃垃圾的焚烧，产生的废弃不仅污染了大气，还对施工人员和周围居民的身心健康产生严重的危害。应该统一转送到固定的垃圾焚烧厂进行合理规范的工程垃圾处理。

（4）施工单位应在类似水泥罐的施工设备上安装除尘器，定期的对房地产工程的施工设备进行粉尘的清理，在施工材料运输过程中，要规范运输，做好遮蔽工作，避免粉尘对大气的污染。施工过程中产生的废弃液体材料的排放应该设定一个专门的流通渠道，避免对周围的水体污染。

4、结语

房地产工程的实际管理过程中，施工单位要针对管理中经常出现的问题进行控制和解决，运用合理的管理方法和手段，在规定的竣工期限内，质量安全放在首位，避免事故的发生。积极营造绿色房地产工程，创新使用新型建筑材料代替之前的质量不过关的建筑材料，避免在竣工之后出现工程由于材料低劣产生的安全问题，努力为居民打造符合他们期望的居住要求。加快我国绿色房地产的发展，让每个房地产企业都认识到质量安全的重要性。（作者单位：南京升龙元发置业有限公司）