下行通道中的楼市，该如何创新？

◎ 高荣伟（河南社旗县城西天平街县委党校，473300）

下行通道中的楼市，该如何创新？

◎ 高荣伟（河南社旗县城西天平街县委党校，473300）

经历快速增长后，楼市告别了“人人弯腰就可以捡钱”的黄金时代，已进入新一轮调整期，过去圈地就能赚钱的时代已一去不复返。创新，成为房地产业的必然选项。

2014年上半场各地楼市成交量低迷，库存压力递增。目前来看，政府对楼市的调控措施主要是2010年的限购政策，各地寄希望于“松绑”限购来“救市”。 地方政府都或明或暗在限购令松绑上做文章，试图打开令人窒息的楼市局面。然而，被中央“冷落”的限购令似乎已经过时。在刚需人数递增的情况下，地方政府力挺楼市，结果却收效甚微。

在此背景下的中国房地产业，该如何创新与发展？随着“金九银十”的来临，打折扣、卖项目、送车位，“以价换量”成为不少房企开出的下半年转型“药方”，但总也走不出以前房地产发展模式的窠臼。万科集团副总裁毛大庆日前在“中国地产创新论坛”上的演讲提到：今年政府没有出台什么新政策，行业反而不会走了，发展模式毫无创新。

现在媒体一个流行的热词叫“去行政化”。去行政化，简单地说，就是不以发布政策为主导，淡化房地产业的行政色彩，尽可能地突破行政的束缚，突出房地产业的主导地位，更多回归市场的管理。

业内人士指出，在推进城镇化将继续释放大量住房需求背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。 “房地产行业必须遵循市场变化和商业逻辑发展做调整，固步自封只会让自己消失。”随着投机投资需求的挤出，以及市场环境的变化，在未来的楼市政策中，

“去行政化”极有可能成为未来政府对房地产行业管理的主流思想。全联房地产商会创会会长聂梅生指出，“下一步房地产市场将逐步进入健康发展的阶段，可以看到行政手段的逐渐退出，市场将越来越成为主导力量。”

毫无疑问，楼市要健康发展，必须发挥市场机制的作用，让行业进行自我调节。当土地供应格局、产品供应都发生了严重结构变化的背景下， 在不少企业徘徊观望之时，一些企业未雨绸缪，迅速把握时代变化的脉搏，先一步打开了创新思路。

如绿地深入探索智能绿色低碳的新型城镇化发展模式，在百年住宅、产城一体、智慧城镇等多个领域不断收获创新成果。绿地集团执行副总裁陈军提出，“住宅百年立于科技，企业百年立于创新。在中国经济迈入新阶段、行业面临大变局的今天，竞争之残酷、行业洗牌之迅速，可能远远超过我们的想象。”陈军 早前在“2014中国地产设计创新论坛”上作“绿地为何要做百年宅”主题演讲时，详细介绍了绿地率先打造中国百年住宅示范项目的创新成果与探索经验，充分展现了绿地集团转型升级的智慧与行动。

绿地为何要打造“百年宅”？根据英国社区与地方政府部门发布的最新版 《英格兰住房调查》报告（2012-2013年度），英格兰地区一共有2270万套居民住房，其中78%的住房建成于1980年之前。在全部居民住房中，1/5是建于1919年之前。反观我国，浙江奉化一座建成仅20年的居民楼垮塌，引起人们对住宅寿命问题的诸多讨论。

据媒体报道，4月4日9时许，浙江省宁波市奉化锦屏街道居敬小区29幢住宅楼西侧房子发生坍塌，造成7人被困废墟下，其中1人经抢救无效死亡。于是，一“年方二十”缘何“未老先衰”的帖子，在网上迅速传播。无论是5年前坍塌的西溪路5幢，还是刚刚坍塌的居敬小区29幢，都仅仅只是而立之年。更有人列举出了详细数字：英国住宅130年、美国80年、中国住宅只有30年寿限。

在英国，1/5的居民住房已“百岁高龄”，更有说法称当地平均建筑寿命达132年。英国民宅为何能屹立百年？个中缘由的确值得人们深思。绿地人也在思考：欲实现百年绿地，就应创造百年产品，“百年宅”应运而生。“创新，可能短期内增加成本，但是它的创新价值一定会得到全社会的认同。”

绿地“百年宅”是高品质建筑与先进科技的完美结合，是转型与创新的具体体现，符合时代发展的大趋势。“新型城镇化提出以人为本，什么是以人为本？”“把居民的住宅建造得更长寿、更安全、更智能，让客户居住得更健康、更自由、更便捷，就充分体现了以人为本的思路。”陈军慷慨陈词。从企业自身来看，打造百年住宅，是房地产企业创新发展转型升级的重要途径。“绿地百年宅是对中房协住宅产业化的积极响应，也包含了我们对百年历史建筑的崇高敬意。同时，百年住宅也是时代发展、行业发展、企业发展的必然趋势。”

当前房地产新环境下，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，研发设计管理能力显得尤为重要。面对“千城一面”的城市风貌建设败笔，绿地集团聚焦“产品力创新升级”，对标世界最高水平，在智慧城市、产品升级、绿色低碳、住宅产业化等领域开展专项深入研究，推动产品研发与技术应用实现全面突破。 不仅如此，绿地还领先一步，探索践行混合所有制，推进产业地产与智慧城镇战略，创新地铁开发商业模式 。

在逆市之中，绿地集团积极实施海外扩张，在全球配置资源，累计投资项目近200亿美元，在纽约、洛杉矶、多伦多、伦敦、悉尼、墨尔本、法兰克福、韩国、日本、马来西亚布局项目，并进行团队直营管理，通过技术和项目反哺中国住宅产业化的建设，取得了不菲的成就。据了解，2014年上半年，绿地集团实现业务经营收入1727亿元，同比增长21%。其中，房地产主业实现预销售金额835亿元，同比增长32%。

面对市场，房企转型无法回避的现实是：以往的发展模式将无法立足。将“让建筑赞美生命”定义为企业使命，把“中国房地产行业持续领跑者”确立为企业愿景的万科，在应对市场变化和未来整个社会需求变化方面，也向人们描绘了一个大的发展格局。

今年恰逢万科成立30周年，在楼市下行通道趋势下，万科提出了自己的转型思路。在谈及万科转型时万科总裁郁亮表示，“国内房地产每年巨额销量不可持续，万科在第4个十年一定会遇到行业天花板，未来万科将转型为城市配套服务商。”“城市配套服务商和住宅产业化”将作为万科未来的两项重点战略。从社会的养老行业、商业配套、物流创储到文教科技，这些领域都会在万科未来发展格局中有自己的理解和动作。

当前，房地产行业已进入白银时代，经历快速增长的房地产，现在已近回归理性，多元化将成为未来的发展趋势。养老产业、商业地产、物流地产等已为房企创新发展、转型升级指明了方向，尝试商业、住宅、产业一体化，协信地产走出自己的发展道路；云南城投在分时度假平台上积极探索，于是有了梦云南・健康度假养生村品牌的名声大噪；“商业+住宅+公园”模式，让诺仕达在行业中稳步立足……“开发商不能一心一意，一定要三心二意。”新鸥鹏集团副总裁李战洪认为，“上行通道做利润，下行通道调结构，多产业、多业态、关联发展才是企业的经营定位。”

创新是社会发展的动力，是行业进步的阶梯，在中国房地产发展走进新阶段、新常态、面临新变局的时候，房地产业进行创新是其必然选择。面对“提质换挡”的新常态，房地产行业欲实现持续发展，惟有主动转型，不断创新。 坚持创新，才能冲出传统发展方式的“重围”，实现提质增效的“新生”。