房地产项目工程造价风险评价

王 林

(重庆交通大学，重庆 400074)

房地产项目工程造价的含义，从投资者角度理解是指一项房地产建设项目从立项到建成交付使用期间预期或实际花费的全部费用;从工程本身角度理解是指建成一项房地产项目在土地、设备、技术、劳务、承包等市场交易活动中所形成的预期或实际建设工程总价格。文章站在开发商角度分析工程本身视角下影响房地产项目工程造价的风险因素，并以此为基础对房地产项目工程造价风险进行评价研究。

一、房地产项目工程造价风险影响因素

房地产项目成本主要由土地出让金、土地投资成本、房屋建筑成本、房屋流通成本四部分构成，其中房屋建筑成本由规划设计费、建筑施工管理费、房屋建筑安装工程费、利息、税金等构成［1］。从房地产项目成本构成和工程造价的含义可以发现，工程本身视角下的房地产项目工程造价主要是指房屋建筑成本。于是可以考虑站在开发商的角度从房屋规划设计费、房屋建筑施工管理费、房屋建筑安装工程费、利息、税金出发去分析影响房地产项目工程造价风险的因素。

通过阅读工程造价风险研究相关文献，结合笔者自身工作经验，总结出现阶段工程本身视角下房地产项目工程造价风险影响因素，详见表1。

二、房地产项目工程造价风险评价模型

工程本身视角下的房地产项目工程造价风险影响因素属于描述性的定性指标，要对其进行精确定量化存在很大的困难。而层次分析法则可以通过定性指标模糊量化方法解决难以精确定量化的问题［2］。因此，拟运用具有定性指标模糊量化作用的层次分析法构建工程本身视角下的房地产项目工程造价风险评价模型。

1.构建房地产项目工程造价风险评价层次结构

根据表1所列的工程本身视角下的房地产项目工程造价风险影响因素，按照层次分析法中规定的层次结构构建步骤建立风险评价层次结构［2］。

2.构建判断矩阵

根据所构建的风险评价层次结构，邀请经历过房地产项目设计、施工、监理工作的有经验的同行根据1～9比例标度法［2］(详见表2)对表1所列的风险因素进行两两比较评分，获得相应的判断矩阵。以规划设计费用为例构建判读矩阵，详见表3。

表1 工程本身视角下的房地产项目工程造价风险影响因素

表2 1～9比例标度表［2］

表3 规划设计费下的风险影响因素判读矩阵

3.计算判断矩阵的最大特征根和对应的特征向量，进行一致性检验

计算判断矩阵最大特征根和特征向量的方法有很多，如方根法、和积法、Matlab等［2］，这里运用方根法［2］以表3所列的判断矩阵计算其最大特征根和对应的特征向量。

判断矩阵中第i行的比例标度乘积Mi计算:

判断矩阵中第i行的比例标度乘积的方根Wi计算:

特征向量W计算:

式中，［A］表示表3所示的判断矩阵。

(［A］W)i表示［A］与W的矩阵计算结果中第i个元素。

一致性检验:

最大特征根λmax计算:

满足上式要求，则表示通过一致性检验。

式中:CR表示一致性比率，小于0.1。

CI表示一致性指标。

RI表示随机一致性指标，其取值见表4。

n表示判断矩阵的阶数。

表4 RI取值［3］

同理可以计算出其他判读矩阵的最大特征根、特征向量，并进行一致性检验。

4.计算综合评分

一致性检验

满足上式要求，则表示通过一致性检验。

总排序计算

通过加权平均法计算第二层因素对目标的总排序，以规划设计费下的第二层因素为例:

同理，可以计算出其他因素对目标层的总排序。

三、应用研究

1.概况

某房地产项目开发商想对其开发的某一房地产项目工程造价风险进行评价，以找出影响该项目工程造价的关键和重点影响因素，对这些因素进行关键和重点控制，达到降低工程造价的目的。于是，邀请了经历过房地产项目设计、施工、监理工作的有经验的15位同行根据表2的1～9比例标度法针对表1所列房地产项目工程造价风险因素进行两两比较评分，然后对这些同行的评分进行平均值计算，获得相应的判断矩阵见表5～表10。

2.计算过程和结果分析

根据房地产项目工程造价风险评价模型中的计算过程，结合表5～表10的值，可以计算表5～表10所列的判断矩阵的一致性检验结果以及总的一致性检验结果，详见表11。同时，还可以得到表1所列各个风险影响因素的排序结果，详见表12。

表5 第一层因素对目标层风险的判断矩阵

表6 第二层因素对规划设计费风险的判断矩阵

表7 第二层因素对建筑施工管理费风险的判断矩阵

表8 第二层因素对建筑安装工程费风险的判断矩阵

表9 第二层因素对利息风险的判断矩阵

表10 第二层因素对税金风险的判断矩阵

表11 一致性检验结果

表12 排序结果

续表

从表11可以看出，所列判断矩阵的一致性检验比率CR均小于0.1，即均满足一致性检验要求。可以继续后续工作。

从表12可以看出，需要对该房地产项目工程造价风险影响因素进行关键控制的因素包括外业地勘资料、规划设计任务书、有关技术规范、有关法律法规、有关政策标准、建筑标准、建筑面积、总楼层数、楼层布局、景观绿化、地理条件(水文、地势、地质等)、工料机、有关费率规定、质量、国家利息规定、地方利息规定、国家税收规定、地方税收规定等，需要进行重点控制的因素包括规划设计单位资质、规划设计人员专业素质和道德素质、施工人员专业素质和道德素质、监理人员专业素质和道德素质、监督人员专业素质和道德素质、建筑物位置、供水电气热、银行利息规定等。值得注意的是，其他的影响因素也需要加以注意，只是对它们的关注度没有关键影响因素和重点影响因素那么多。

四、结束语

根据阅读的相关文献结合笔者自身的工作经验，总结出现阶段对房地产项目工程造价影响比较突出的一些风险因素，在此基础上，运用层次分析理论构建工程本身视角下的房地产项目工程造价风险评价模型，通过实例研究验证了所构建的模型的可行性。当然，由于笔者工作经验的不足，加之在邀请同行进行评定打分时样本数据的限制，可能会出现房地产项目工程造价风险影响因素总结不全面、评定打分结果有出入等问题，但是对文章所构建的风险评价模型的可行性验证没有影响，也就是说将所构建的模型用于房地产项目工程造价风险评价研究是可行的。

［1］吴庆玲.房地产价格评估［M］.北京:中国建材工业出版社，2010.

［2］杜栋，庞庆华，吴炎.现代综合评价方法与案例精选［M］.北京:清华大学出版社，2008.

［3］洪志国，李焱，范植华，等.层次分析法中高阶平均随机一致性指标(RI)的计算［J］.计算机工程与应用，2002(12):45－47，150.