人离去，楼空着
2013-12-29雷顺莉
空城，抑或逐渐沦为空城。
优家超市老板小刘一边抽烟一边上网，悠闲得仿佛忘记了自己要做买卖这回事；周边的民房门口大都挂着一个招牌，上写“有房出租，价格面议”8个大字；几百米外的一个电子厂门口贴满了招工启事，去年这里还曾是惠丰鞋厂的厂房，几个月前它刚以原租金的80%将其租下，现在仍在“招兵买马”；超市门口的一条街道空空荡荡，唯有昔日熙熙攘攘人流余下的垃圾残渣还在随风飘荡……
虽然春节已经过去两个月，东莞厚街镇汀山村还是显得有些冷清。作为厚街镇直辖的23个行政村之一，汀山频临广深高速，距离厚街中心区仅有15分钟车程，左邻厚街高新工业区（区内有三星、泰科等大型电子企业进驻），背靠横岗第一、二工业区（有泽冠电子等），因为交通便利，村内也有金河田等众多企业进驻，尤以制鞋和电子厂为多。
像其他工业发达、用工需求旺盛的珠三角城镇一样，本地人口不到1万人的汀山，常年聚集有数万外来务工人员，他们是优家超市这类小超市、士多店、餐饮店的消费主力，电子厂、鞋厂最主要的生产员工，也是大小出租屋最主要的租客。但这两年，因为经济形势不好，汀山常驻人口开始急剧下降，仅外来务工人员就走了约40000人。而现在，随着他们的离去，工厂门口贴满了招工启事，民居门口挂出了招租的广告牌，并逐渐成为房东们心头的顽疾，因为“有房出租”的广告牌已经取代了昔日“客已满”的踏实。
这样的冷清也让方耀华这个2012年才刚从汀山村村长位置退下来的老人很不踏实。 “汀山从2005年开始外地人口就陆陆续续减少了，这两年流失得最厉害，大约走了40000多，现在只剩下不到10000的本地人。”
作为土生土长的东莞人，方耀华见证了汀山外地人口流失的整个过程。“其实不只汀山，整个东莞都是这样。”根据东莞官方的统计数据，2008年那场席卷全球的经济危机时，东莞的常住人口曾达到1200万，2012年时，这个数字已经变成了825.48万人。
朝阳变夕阳
方耀华一生的职业有很多，货车司机、厂长、汀山村村长。他在1980年代开货车时，就已经成为当时中国罕见的“万元户”。在汀山村，大家还叫他“方厂长”，并不是因为他开过工厂，而是1990年代被村委会委任，负责协助处理来本村投资的工厂的治安和纠纷问题，还要监督租用厂房的老板不能跑路。但2012年从村长位置退休之后，他现在只剩下一个职业，就是他那5栋自建民房出租屋的主人，简单说，就是“包租公”。
作为中国制造业集聚地之一，东莞对劳动力的需求一直旺盛，也因此被戏称为“打工者的天堂”。每年春运，从广州火车站中转的外来务工人员，很多都去了东莞。如此庞大的外来人口涌入当地，催生出相关的产业链实属正常，房屋出租就是其中最常见的一个。
在2008年之前的珠三角村镇，自建民房出租给外来务工人员，一直都是一个朝阳产业，靠此发家致富的大有人在。在2000年，方耀华从银行贷款100多万盖了三栋房子用来出租，在2003年、2005年的时候又分别加盖了一栋。方耀华说，之所以如此神速地盖房，并不是心血来潮的决定，而是市场的需求实在太大。“2002年的时候，东莞的外地人就多了起来，连我们汀山都人山人海，就算在工厂上班时间段，街上也好多人。”
“当时有钱人都不愿意把钱存入银行，因为微薄的利息不足以让老百姓达到‘钱生钱’的目的，在我们这里，就觉得做出租屋是一项不错的投资。”当时，汀山也不只方耀华一人看到了出租屋的商机，“那时左邻右舍、亲戚朋友几乎都在盖房子”。在出租屋行业黄金期的2000年～2005年，汀山20平方米的房子，均价都在350元。
不同于大城市城中村的，房主自己招租，在东莞村镇最常见的出租屋模式，是当地居民盖房，然后交由承包商经营和管理，承包商又叫“二房东”，他们每月也要向房东缴纳租金，平时则负责招租以及对日常生意的维护，靠租金差价为生。
方耀华的房子楼高3层到5层都有，面积最大的一栋5层楼以每个月21000元的价格租给承包商，因此一栋出租屋出租，一般5～6年就能收回成本，接下来的日子基本就是尽收纯利润。但这样的日子，在2008年开始逆转，外地人口开始逐渐流失，输血已赶不上失血，只见外地人撤离东莞，不见大批量入驻，那些空荡荡的出租屋已经很难再挂出“客已满”的告示。
据汀山村委会统计，汀山出租屋在2002年～2008年，出租率一直稳定在70%之上，2009年的时候出租率降到了50%，而在2012年之后，出租率已跌至50%以下。“你看这些房子，现在单价降到每个月 150元，都租不出去。”回想起当年那段租房黄金期，方耀华指着眼前的一排空荡荡的房子无奈地感叹。
别人的房子租不出去，方耀华的房子也没能幸免，以前每月入账几万元的盛景已经成为旧时梦，“现在每个月少收入几万块”。方耀华现在也不想做出租屋生意了，他想转手给别人，但苦于找不到人接手，“3层楼的这栋，我以每月10000块的价格出租，都没人想承包，21000元的那栋五层楼，现在价格降到了15000，还是空着。”
方耀华的弟弟，去年也想买地盖房做出租，却被方耀华制止了。“现在才来建房子出租，已经非常不划算了，一是原材料价格上涨厉害，二来租房行业很不景气，一间房每个月200元都租不出去。现在盖一栋房的成本已经远远高于2000年的时候了，别说赚钱，能不能收回成本都不好说。”如果现在身边有熟悉的人想要盖房出租，都会劝他们不要这样做，“亲戚朋友之间，当然不希望他们做亏本生意”。
从挑客到降租
与方耀华这样的本地“包租公”不同，湖北人李家庆是个“二房东”。自2006年来到东莞虎门镇至今，李家庆承包经营出租屋已经有6年多的时间。作为一个外来人，他恰好经历出租屋行情由盛到衰的过程。
2006年，刚来虎门本打算进厂做工人的李家庆，听朋友说，出租屋行业十分有利可图，每月至少有5000元净利收入时，动了心，于是四处筹钱借债，最终以每月15000元和20000元的价格分别承包下了两栋8层和7层的私人自建房。在经营出租屋初期，根本不用愁房客，尤其是在春节返工潮时期，每天平均有10拨人来询问租房，面对如此多的寻租者，李家庆的回答永远只有一个：“不好意思，没有房了”，那时房满也是业界常态。
行情好的时候，虽然不愁客源，但能赚多少，还要取决于自己的经营方针，毕竟李家庆是个中间的承包商，也有租金的压力。这就要求他平时也要设法减低不必要的成本开支，比如尽可能少频率地更换出租屋内的家电家私，尽量选择长期的租客，不能让房子空着。平日里，李家庆对每一样家电家私都呵护备至的同时，也害怕租客将其破坏，“打工者都比较年轻，性格也不成熟，只要稍有不顺心的事，就在房子里砸东西、打架”，所以他在招租时会挑选租客，只要感觉租客素质不好，就不会把房租给他们。
不过，当人面对生活的无奈时，也会选择降低自己的底线，李家庆也是如此。在包下出租屋一年多时间以后，始于美国的那场经济危机，终于还是波及到中国，以外贸出口为导向的东莞实体经济备受冲击，减产或关门的工厂不在少数，李家庆的生意自然也受到了影响，“2008年以后这一行就不好做了，房子经常空着几个月租不出去”。尽管放出招租广告，几乎一个星期才会有一到两拨人过来询问，为了让租客尽早租下来，李家庆就只能在价格上让步，而到后来，甚至一贯坚持的“挑租客”原则都舍弃了。
因为即便房子一直空着，李家庆也免不了每个月向房东交租的事实。“现在租客是绝对的上帝，心里当然期望他们能够毫不犹豫地住进我的房子，哪还有心思去评估他们的素质，况且就那么几个人，也没得选了。”
相对李家庆这样的“二房东”，刘尚洪的日子相对轻松一些。在东莞厚街镇中心地段，刘尚洪有一套5层民房，每层100平方米左右，除2楼自住外，其余楼层都出租，均价每月900左右。
刘尚洪的房子最初仅有3层楼，在出租房行情高涨之时，刘尚洪把自己的房子又加盖了两层，租金也提到了每月1300元。那时，刘尚洪每月只花少量的时间来管理出租屋，其余时间他都在做自己喜欢的工作，所以除了房东这个身份，刘尚洪还是一名汽车销售经理。“如果上一个租客合同到期，很快就能找到下一个租客，根本不用如何吸引租客的问题。”刘尚洪描述着自己以前的轻松生活。
不过，滋润轻松的日子很快就从眼前溜走了，现在刘尚洪也需要花一些心思在与自己的租客相处，并在房租上相应给出一些优惠，更真实的目的还是留住租客。相比于2009年前只要在家门口挂出招租的信息，看房电话就此起彼伏的行情，现在的刘尚洪更希望自己的租客都能签长期合同。
去与留
虽然东莞的经济下滑对方耀华这样上了年纪的“包租公”影响很大，但方耀华并不想离开家乡，跟外地人一样“逃离东莞”，因为这里是他生长和生活的地方，他对这里的一草一木早已熟悉，也有了感情。方耀华现在的生活就是爬山、泡脚、喝茶，或者到自己曾经协助管理过的工厂去走走看看。毕竟方耀华入行早，成本早就已经收回来，即使现在低价把房承包给别人经营，也是净利润，所以房子就继续招租就好。
与方耀华这样对家乡有依恋之情的原住民不同，湖北人李家庆准备再在东莞虎门观望一段时间，如果行情继续恶化下去，他说自己会选择转行，或者干脆离开东莞回湖北家乡。尤其是看到身边的五六个同行都选择“金盆洗手”的时候，李家庆的信心更是备受打击。“行情不好转的话，合同到期就不做了，回家种地都没有现在这么焦虑。”每天望着空着的那几间房子，一想到每月要定额上交的三四万元的租金，李家庆就发愁。
从小在厚街长大的刘尚洪，早已见惯了东莞的人来人往，他说虽然东莞的经济模式早就注定了外来人口迟早会回去，就像工厂也会外迁一样，但没想到这个过程会来得这么早，这么快。“现在不仅是打工者开始陆续离开了，甚至本地人也开始转移，我身边的不少朋友就已经移居香港了。实在不行，房子就空着吧，我专心做汽车销售也可以。”对于未来，刘尚洪本没有具体的打算。
