浅谈优化房屋预告登记制度

摘要：我国于2007年通过了《物权法》，其第20条对预告登记制度进行了明确的规定，然而预告登记制度在房地产市场中却遇到操作上的困境。鉴于此，在介绍当前我国房屋预告登记制度的基础上，就当前我国房屋预告登记制度存在的问题进行探讨，并对该制度的优化与执行提出几点意见。

关键词：房屋；预告登记；一房两卖

中图分类号：F293.33 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2013）05-0106-02

预告登记作为民法中的一项重要物权制度，始于普鲁士法规定的异议登记，后来逐渐被德国、日本、瑞士等国以及我国台湾地区的民法所接受和继承。由于各国实际的国情与法律背景不同，各国对预告登记制度的目的、适用范围都做出来不同的规定。我国在《物权法》颁布之前，并未对预告登记制度进行严格立法。直到2007年《物权法》的颁布，在第二十条法令中对预告登记制度进行了解释和规定。然而，在执行过程中，尤其是在房地产市场中，随着我国目前房地产过热发展，这一制度在操作中仍然存在着很多矛盾。

一、当前我国房屋预告登记制度概况

所谓预告登记，是指为了保全不动产物权的请求权而将此项权利进行登记，通过对债权请求权的登记，赋予其对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，用来保障将来本登记的实现。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”而房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债权人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记，如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，已之约束开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押。

随着我国城市化进程中房地产业的快速发展，商品房买卖和土地使用权变动的现象呈现显著上升趋势，由于我国尚未对房屋买卖合同立法，最高人民法院也仅仅给出了几个司法解释，而且彼此还相互冲突，我国目前商品房绝大部分采用预售制，很多房地产商背信弃义，一房两卖，购房者往往处于弱势地位，一旦发生冲突，由于没有全国统一立法，各地多依当地政策进行处理，而在房地产业的发展中，往往借助于地方政府的行政权力，导致问题颇多。

二、我国房屋预告登记制度执行中存在的问题

1 效力有限性。从《物权法》第20条的规定可以看出，我国在立法层面上仅仅规定了预告登记保全权力的效力，尽管预告登记制度存在的核心意义是保全当事人的请求权，但若想充分该制度的作用，不能忽略预告登记的其他权力。

此外，在时限上，《物权法》第20条第二款规定预告登记后三个月内未申请登记的，预告登记失效，但是由于这一条文没有规定出完整的预告登记失效情形，在实际执行过程中，各利益主体间的利害关系难以协调。

2 预告登记中的约定问题。根据《物权法》第20条的规定，房屋预告登记是由房屋买卖当事人协议约定的权利，而不是法定的权利，即除非房地产开发企业在售房合同中约定可以进行预告登记外，房屋购买人本身并不当然享有登记的权利，尽管这一约定权利是针对“一房两卖”的一种有效的事前方法措施，能直接遏制某些开发商的失信行为，但是在实际生活中，很多房地产开发商并不会率先提出一个约定的预告登记来约束自己。这样一来，在房屋买卖中，主动权仍然掌握在放车上的手中，尤其是在房地产红火的卖方市场下，预告登记制度的设置可谓形同虚设。

3 缺乏过渡程序。预告登记只是对不动产物权请求权的登记，其本身并不能直接发生物权变动的效力，只有将来本登记时，才能发生物权变动的效力。因此，预告登记的命运与效力依赖于日后的本登记。本登记的顺位推进到预告登记之时，才能保证本登记优化顺位，实现预告登记的目的。而在《物权法》第20条中，仅规定了房产预告登记失效的时限，但对如何将预告登记的期待权过渡到本登记，没有做任何说明和规定，也没有相应的可作参考的法律条文。由此也表明，我国在房地产预告登记制度方面存在漏洞，尚有很多地方有待补充和完善。

三、我国房屋预告登记制度的优化

综上所述，我们认为应从以下几个方面来优化我国房屋预告登记制度，弥补现有制度的不足与缺陷。

1 扩充预告登记效力。由于预告登记只有在其完成向本登记的过渡才具有具体的法律效力，其本身是不具任何效力的。在保全当事人的请求权之外，预告登记还可以补充顺位保全效力，即根据登记时间的先后来进行判别，这便关系到预告登记保全顺位的效力有无溯及力的问题。在德国，预告登记保全顺位的效力以预告登记的时间为准，即当本登记实现时，在本登记之前登记的物权按其预告登记的顺位排列。预告登记保全顺位的效力有助于均衡各方利益，如果在某处房产上出现几个相互冲突的预告登记，可以依据登记时间来确定谁享有优先权。这样就可以尽可能避免在房屋预售中，一套房子出现若干买家而无法确定谁是初始买家的情况。关于预告登记的时限，如果房产的所有权人在中途出现的处分行为没有妨碍预告登记人权利人行使预告登记权利，可以判定该预告登记仍然有效，时限也可以相应延长。

2 构建合理的制度框架。预告登记的主旨在于保全债权，因此，必须在法律条文上明确其效力和执行，这样不仅能保护购房者的权益，也便于在纠纷发生时，行政机关和司法机关能顺利开展工作。鉴于在房屋买卖中购房者处于弱势地位，应将预告登记中的“约定”法定化，即给出明确的法律条文，强制执行该制度。为了促进房屋预告登记的执行，仅仅依靠《物权法》中的规定是无法实现的，还应有兼具原则性和操作性的法令对此进行补充和完善。

3 补充过渡程序。在预告登记中间，应该设置一个推进程序，对预告登记失效及预告登记转为本登记的条件和完整情形作出明确的规定，避免程序上的缺失和含糊不清。在未来的物权司法解释中或者不动产登记法中，应该有一个完整的补充，以填补法律上的漏洞。

四、结语

作为一项重要的民法制度，也为了维护在房地产市场中处于弱势地位的购房者的权益，房屋预告登记制度蕴含着民法对公平和效益的追求，同时也是一件有力的制度武器。《物权法》确定的预告登记制度在我国尚处于初始阶段，还有许多亟待完善和补充的地方，在有效保护债权人利益，促进房屋产权交易的有序化方面，还有很长的路要走。

（责任编辑：赵蕾）