基于ⅠSM模型的普通商品房价格影响因素分析

李 蕊

(西北大学 城市与环境学院，陕西 西安710127)

从国家开始实行住房制度改革以来，房地产开发投资保持了较快的增长速度，随着我国城镇化、工业化和信息化的快速发展，潜在的住房需求和居民支付能力的提高，必将使我国房地产市场呈现持续增长的态势。房地产价格的讨论一直都是百姓的热门话题，房价受到国家金融政策、土地政策、国家公共住房政策等因素的影响，也高居不下。

房地产是一种特殊的商品，它既具有作为住宅的消费功能，同时还具有作为投资品的投资功能，因此在分析房价时不能单纯的考虑供需平衡的问题，还应考虑多方面的因素。本文主要讨论影响房地产价格的诸多因素，这些因素数量繁多，同时这些因素之间又相互影响，在进行影响因素的分析时，难以准确量化各个因素之间的相互影响，本文立足于宏观面，将这些因素看成一个系统，借助解释结构模型(inte rpretative structural modeling，ⅠSM)，将众多因素之间的关系用多级递阶结构直观地表示出来，进一步了解各因素之间的主次关系。本文试图对西安市普通商品房价格因素进行定量分析的全析，找出影响商品房价格最重要的因素，提出平抑房价的政策建议。

1 普通商品房

1.1 商品房概念

商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。由于中国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

1.2 西安市普通商品房研究现状

随着全国房地产业的迅速发展，西安市的房地产业也处于快速发展阶段，但在发展的同时也存在一些问题。

邢兰琴等1991—2002年西安城市居住空间重构与分异进行了研究，将西安市市区分为八个居住空间区段，分别为明代古城墙以内传统市中心区;明代古城墙之外二环线以内1950—1980年代期间形成的城市内环带;城东老工业区;曲江新区;城南大学/文教区;高新技术开发区;城西老工业区;城北经济技术开发区。对每个区段每个时段住宅项目开发的多少和分布来分析西安市商品住宅分布结构的演变。周华等基于Hedonic模型对西安市住宅价格的空间分析机制进行了研究，收集179个普通住宅小区的详细资料，一次为基础构建了西安市住宅价格的Hedonic模型，借助SRASS软件进行回归分析，最后得出开发区建设、则居行为、居民的收入差异和技术改革是住宅价格空间分异的主要原因和动力。

虽然国内外对住宅价格空间分布特征的研究比较多，但是大多数只是运用平面数据研究价格的空间部分布特征，而对住宅价格空间结构随时间演化的研究比较少。

1.3 本文的研究意义

对现阶段西安市商品住宅及其价格进行研究，分析其空间分布特征，不仅能补充有关西安市价格及其影响方面的实证研究案例，而且对该方面研究的发展和西安市未来发展具有理论意义和实际意义。对西安市价格空间特征及其影响研究的理论意义在于能够充实关于房地产价格及其影响因素的方面的理论研究。有利于城市经济学、城市地理学完城市化方面的进一步深入研究。

研究城市普通商品住宅价格的空间分布特征及演变规律，不仅可以为城市居民购房提供参考;而且还从侧面反映了城市地域上的社会经济状况，为认识城市及其空间结构提供了另一个重要视角。普通商品住宅价格的空间分布特征及演变规律为相关政策的制定提供有效的理论和实证依据，这对城市的健康有序发展有着重要的意义。

2 ⅠSM构建原理及步骤

解释结构模型法 -Ⅰnterpretative Structural Model-ing，简称ⅠSM，是结构模型化技术的一种。1973年由美国Warfield教授为分析复杂的社会经济系统有关问题而开发，其特点是将复杂的系统分解为若干子系统要素，利用人们的实践经验和知识，以及计算机为辅助，最终构成一个多级递阶的结构模型。解释结构模型是由可达矩阵经过关系划分、级间划分、等一系列的划分来建立结构模型，经过进一步计算，找出各要素之间的间接关系，从而用图形表示出系统要素间所有直接、间接关系，并据此进行分析，寻找出影响系统的根本要素，再综合地、系统地确定出这些子问题的顺序。

实施 ⅠSM 法的一般过程为［1］:

(1)组成实施ⅠSM小组。小组成员的人数一般以10人左右为宜，要求小组成员对所要解决的问题都能持关心的态度，了解问题实质。要能保证持有不同观点的人员进入小组，如有能及时做出决策的负责人加入小组。信息要充分，交流要疏畅。

(2)设定问题。在ⅠSM的实施准备阶段，对问题的设定必须取得一致的意见，并以文字形式做出规定。

(3)选择构成问题的要素项目。

(4)明确要素间有无关系，构造有向图。

(5)解释结构模型的意思。

本文运用解释结构模型(ⅠSM)可对普通商品住房价格影响因素之间关系进行诠释，明晰各因素之间的主次关系。

3 ⅠSM在普通商品房价格影响因素分析中的应用

3.1 影响因素的确定

通过大量相关资料的搜集，并根据《城镇土地分等定级规程》以及《城镇土地估价规程》将一般影响普通住宅价格的主要影响因素归纳为行政因素、经济因素、人口因素、商服繁华程度、交通条件、基础设施、环境条件等。根据西安市普通商品住宅价格空间结构及其演变规律，分析得影响西安市普通商品住宅价格的主要影响因素有城市发展规划、自然景观、交通条件、开发区发展等。构建了普通商品房价格评价体系以及各因素关系表，如下表1所示。

表1 普通商品房价格评价因素

其次，此次研究设计了20份调查问卷，发放给房地产方面专家，以及一些房地产企业从业人员，从价格影响因素角度来确定各因素之间的相互关系。然后将结果汇总得出这些因素的相互关系表，这些因素的相互影响关系如下表所示。

3.2 建立邻接矩阵

根据因素相互关系，建立邻接矩阵A，得到的矩阵A如下，其中“1”表示要素 Si对要素 Sj有影响，“0”表示要素 Si对要素 S j无影响［3］:

表2 邻接矩阵

3.3 建立可达矩阵

根据上文邻接矩阵，利用分析的方法，建立可达矩阵。根据公式 M=(A+ Ⅰ)r-1=(A+ Ⅰ)r有 M=(A+ Ⅰ)3≠(A+Ⅰ)4=(A+Ⅰ)5。其中Ⅰ为单位矩阵，计算结果见下表所示。

表3 可达矩阵

3.4 对可达矩阵进行级间分解，建立解释结构模型

ⅠSM模型求解:

求解ⅠSM模型主要分为三个步骤:区域分解、级间分解和结构矩阵建立。

所谓区域划分就是把系统元素分解成几个区域，不同区域间的元素没有相互关系。

所谓级间分解，就是将系统中的所有要素，以可达矩阵为准则，划分成不同级次。

相关概念如下:

可达集合(R(ni)):由可达矩阵中第R(ni)行中所有矩阵元素为1的列所对应的要素集合而成，即R(ni)表示的集合为元素的上位集合。

先行集合(A(ni)):由可达矩阵中第ni列中的所有矩阵元素为1的行所对应的要素集合而成，即A(ni)表示的集合为元素ni的下位集合。

从可达矩阵开始，我们列出表四，先找到它的最高级要素集，再将它们从可达矩阵中划去，然后再由此找到新矩阵中的最高级要素集，这样我们一步步下去就可以将不同的影响因素划分出层次，具体过程见下表。

表4 区域分解

由于该级只有R(S0)=R(S0)∩A(S0)，因此该级最高要素为S0，则第一层要素为{S0}，划去S0所对应的行和列，得到第二级的可达矩阵，接着再在剩下的可达矩阵中寻找新的最高级因素，依次类推，

因此，原理同上，可以得到第二层要素集为{S2，S4，S5，S6，S8，S9};第三层要素集{S3，S10}。

同理可得:最底一层要素集为{S1，S7}。

现在我们可以根据以上的分析结论，可以绘制分级递阶结构模型图如图1。

图1 分级递阶结构模型图

4 建立解释结构模型

由结构图可以看出，影响普通商品房价格的各指标是一个具有4级的多级递阶系统。解释结构模型的最低一级的两个导致因素(即银行信贷政策和居民收入水平)是影响普通商品房价格全局的因素，是最深层次的影响因素。它们处理得如何则直接对第三级因素区位条件与政策水平产生影响。区位条件一方面影响着交通便捷方式，另一方面对土地价格也有直接影响。如若区位条件上佳，可以大大有助交通网络的发展，从而使出行变得更加方便，也从一定程度上降低了交通工具的使用率。政策水平直接影响着土地价格。此外，普通商品房价格影响因素的直接表现就是第二级因素消费者预期，宏观调控，交通便捷方式，配套设施，城市发展规划以及土地价格。因此在普通商品房价格影响因素这一大系统中，可以使得这些因素发生变化从而影响其它因素，进而在进行价格调控时，主要是对这些因素进行调控。

5 结语

在国民经济不断发展的环境下，西安市房地产业也有了长足的发展，特别是在2001年国家现代化建设第三步战略目标开始起步，国家开始实施西部大开发战略和十五计划，国家商品房建设步伐加快、商品房开发、销售各方面政策也不断完善，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长。另一方面国家对房地产业继续重点扶持，采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场。

基于ⅠSM模型系统化建模技术，构建各因素的多级递阶解释结构模型，便于理清各种风险因素的关联关系，有利于根据它们的层次性和相互依赖性采取相应的关注，从而在普通商品房价格处理控制中突出重点，有的放矢。

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