国家旅游度假区持续发展的动力与问题——以上海佘山国家旅游度假区为例

吴承照， 高国相

(1. 同济大学 建筑与城市规划学院， 上海 200092; 2. 上海佘山国家旅游度假区管委会， 上海 201602)

旅游度假区作为一种独立的地域实体，尽管还不能同风景名胜区、自然保护区等法定地域相提并论，但在地方城市规划中都有对应的合法用地范围。从1992年第一批12个国家旅游度假区问世以来，在这一领域的实践中取得了一定的成绩，也面临很多需要深入研究的问题。佘山国家旅游度假区作为第一批国家旅游度假区试点项目，发展至今已近20个年头，通过对其发展的历程研究可以总结一些有意义的启示。

一、研究背景与方法

根据从《中国知网》上搜索的800篇有关旅游度假区研究文献来看，国内文献绝大多数是关于度假区规划设计方面的思考与方法，其中多数是基于景观、生态、环境、产品等方面的度假区规划设计方法；仅有4篇文献是关于国内外度假区研究动态方面的分析[1-4]，2篇文献关于度假区发展模式的比较研究[5-6]，3篇文献对度假区发展内在规律进行了较为深入的分析[7-9]。刘俊在其研究综述中提出国外关于度假区研究文献主要集中于20世纪90年代中期以前，朱芳、苏勤也指出国外度假区研究多数是基于发展比较成熟度假区的研究，这两个结论是比较符合实际情况的。而国内度假区是从1992年开始才正式走向市场化道路的，在发展中摸索前行，客观上给国内学者对这一发展中的地域类型与业态的研究带来难度，使得我国度假区研究处于主观推理的多、科学数据支撑少的现状。在我国度假区发展之初引进翻译的两本书：朱卓任的《休假地规划与管理》、因斯开普的《旅游度假区综合开发模式》[10]是两本比较经典的著作。历史发展到2012年，历经20年的发展，我国部分度假区已经具有一定的规模，取得了一定的成功，有必要对此进行更加深入的分析研究，科学揭示其发展的内在动力机制与规律，为我国国家度假区政策制定与科学规划提供决策依据。

本研究主要关注两方面的问题：一是影响度假区发展的关键要素是什么？这些要素在度假区发展中分别起什么作用？二是度假区目前的空间格局是促进旅游项目之间的互动还是抑制项目之间的互动？是有利于产业链的延伸还是抑制了产业链的生长？为此设计四种研究方法：田野调查、深入访谈、行为跟踪、关联分析。

二、理论基础——国家旅游度假区的核心要素

传统六要素依然是度假区的重要支撑，吃住行游购娱在度假区核心区集聚，特别是餐饮与娱乐在佘山度假区无论是类型还是特色，规模上都呈现不断扩大的趋势，欢乐谷的出现给度假区带来了巨大的活力，政府在配套服务与土地供给上也给予了很大的支持。

新六要素赋予度假区更高品位与灵魂，绿景境情体动使度假区不同于其他类型的旅游区、风景区、保护区等，具有高雅生态文化品位的、充满故事情节的、促进身心再生的心灵放松回归的特定地域，新六要素把传统六要素融解其中，赋予其具有独特魅力的文化生态情境。优美的山水生态环境是度假区度假情景的景观基础，要有足够的规模才能撼动每个到度假区的游客的情绪与心情，否则就是街头巷尾的城市绿化，难以形成度假情景。在这样优美的山水环境下有独特的文化情境、故事体验、活动参与、社区交往、细致服务、心灵放松回归、休闲养生康复等。

这些要素的配置与空间组合均是在特定的地域通过具体的项目来实现的，政府、企业、居民是这些要素实现的谋划者、建设者、管理者、参与者。一个大型项目是多种要素的综合体。

佘山度假区从1995年建设以来的发展历程也说明了这一点。每一次度假区的实质提升都是核心要素的根本变化，如高尔夫球场、艾美酒店、索菲特酒店、欢乐谷、月湖公园等大项目建设均成为度假区不同发展阶段的里程碑。

三、核心要素在度假区发展中的作用

佘山度假区游憩项目构成可以分为八类：别墅群、宾馆酒店、主题园、森林公园、高尔夫球场、科普馆、宗教场所、文化博物馆，这八类项目中能够体现度假区形象特征的是高等级酒店、高尔夫球场与主题园，体现度假区文化内涵的是宗教场所、文化博物馆与科普馆，能够给度假区造人气的是森林公园、主题园。给度假区创造经济效益的是主题园与高尔夫球场、别墅群、高等级酒店(见图1)。

图1 2010年佘山度假区主要游憩项目接待人数与营业额

1. 别墅地产对度假区发展的作用

(1)度假区房地产数量多，以高档别墅为主

佘山现代旅游别墅地产项目共计8处，分别为佘山高尔夫郡、紫园、月湖山庄、世茂佘山庄园、东紫园、中凯曼荼园、天马花苑、紫都(上海晶园)。

(2)别墅地产分布不尽合理，占据大片核心区土地

目前，旅游地产占据度假区核心区50%的土地，比例较高，而且先期挤占了佘山度假区最有价值的旅游度假资源的周边土地。六处位于度假区核心区的地产项目分别为：佘山高尔夫郡、紫园、月湖山庄、世茂佘山庄园、东紫园、中凯曼荼园，总计占地面积为251.98公顷，约为度假区总面积的23.2%，占总旅游地产的60.5%(见表1)。

表1 佘山度假区别墅地产项目建设情况表

数据来源：《上海佘山国家旅游度假区志》，2010年，第195页。

(3)度假房产入住率低，不能为度假区增加人气

目前度假区别墅占地面积大，这种别墅景观为度假区创造了一种氛围，但没有为度假区创造人气，原因是多方面的。调查显示，一方面不少别墅是一种投资行为，并不是用来度假使用的；另一方面一些别墅仅是周末居住或偶尔居住；第三由于度假区生活配套服务设施不齐全，如幼儿园、小学、超市、医院等均没有，买别墅的人想居住而不能居住，生活不方便。核心区度假房产占地面积过大，空置率过高，人气不足，与度假区的度假功能名不符实。配套设施不足，客观上制约了居住人气的集聚。

2. 主题园对度假区的作用

(1)主题园是度假区的重要支撑，兴衰与共

主题园的本质就是娱乐性。娱乐消费是主题园最主要的消费形态与收入来源，主题园的属性与度假区的属性是有区别的，但对于城市郊区度假区来说，主题园与度假区在功能上是一脉相承的，度假区的娱乐功能是度假区的重要功能属性，佘山度假区的发展历程充分说明了这一点。

1995年度假区成立之初引进了一批当时风靡全国的旅游项目(西游记迷宫、太空探索娱乐宫、海底世界娱乐宫、封神榜艺术宫、欧罗巴世界乐园)，经营状况直线攀升。但到1996年，太空探秘娱乐宫被淘汰，1997年封神榜艺术宫被淘汰，2000年西游记迷宫、海底世界娱乐宫、东方俱乐部被淘汰，2001年锦江漂流世界、2003年欧罗巴世界乐园也相继被淘汰。这些主题园中寿命最短的是1年，最长的是6～8年，3～5年寿命的商业化主题园淘汰率最高。2005年世贸佘山艾美酒店建成之后，佘山度假区的形象开始重新崛起，2006年佘山高尔夫球场建成，2009年欢乐谷、黄河索菲特酒店等投入运营，根本上奠定了佘山度假区新10年的旅游度假形象。

从2006年开始，佘山度假区营业收入才有了质的飞跃，佘山高尔夫将度假区带入了一个新时代，至2009年，新增的旅游景点欢乐谷将度假区提升到一个新的人气高度。据2010年1-10月份的数据表明，欢乐谷的营业收入为29108.27万元，约占度假区营业收入的6成；接待人数为193.9464万人，约为度假区接待人数的7成(见图2)。

图2 1995-2010年佘山度假区项目总数、

(2)主题园生命周期属性要求度假区不断调整转型

从佘山度假区主题园生命周期来看，基本上是5年，15年来佘山度假区已先后淘汰一大批不适应市场需求的主题园，至2007年关闭了所有上世纪90年代建的主题园。真正经得起考验的是以自然为主的景区，如佘山森林公园。

度假区必须根据主题园的发展特征做到未雨绸缪，不断更新度假产品，保持可持续活力。

3. 酒店对度假区发展的作用

从佘山度假区旅游接待设施情况表来看，2006年前，营业收入与接待人次均相对稳定，2006年后，接待人数略有上升，但营业收入翻了三番。世茂佘山艾美酒店的建成对此有着决定性的作用。世茂佘山艾美酒店由于具备较为完善的会议服务设施，2009年客房出租率达到40%，超过度假区酒店客房出租平均水平(32%)。2009年索菲特大酒店建成，2010年1-10月的业绩与世茂佘山艾美酒店相近，可以说从2010年起，索菲特酒店对度假区的营业收入起到了催化作用。2011、2012年艾美酒店、索菲特酒店客房出租率均超过55%，黄金周、节假日更是出现超过80%的出租率(见图3)。

市场调查结果显示，以商务、公务、会议为主要目的的商务型游客，约占总游客数的2/3；以观光游览、休闲度假为主要目的的休闲观光型游客，约占到总游客总数的31.7%；以探亲访友和宗教活动、科考、康体为目的的其他游客，约占到总数的2%左右。其中高星级饭店接待商务(会议)游客占其自身接待游客总数的80%左右，中档酒店则以观光度假型游客接待为主，其他游客主要是本地、松江大学城及邻近地区的走亲访友及宗教、科考一日游型的。

度假区酒店出租率基本保持在30%～50%之间波动，与城市中高档酒店相比偏低，与理论出租率相比还有很大的发展空间。

图3 1997-2010年度假区旅游度假酒店营业收入、接待人次与客房出租率

四、核心要素布局与空间组合效能

1. 四心联动与空间集聚

佘山度假区的核心区集聚了众多核心项目，这些项目成为今天度假区的支柱与形象，主题园是度假区的重要支撑，以不同类别主题园为中心、以发达的交通系统为纽带把度假区各功能区块联结成一个整体。服务中心、集散中心与游憩中心、居住中心是度假区4个核心地域。任何一个旅游项目应市场的需求而产生，也因市场需求的转移而调整，存在一个自我更新、有机生长的动态变迁过程。

2. 消费行为与空间摩擦

佘山度假区的核心项目分别具有不同的消费群体，高尔夫球场是面向高消费人群的休闲度假产品，欢乐谷是以青少年为主体的大众化娱乐产品，高档酒店以商务会议产品为主，月湖森林公园是面向家庭的休闲产品，天文馆、地震馆属大众科普馆，天主教堂是大众化的文化休闲产品。

不同的市场群体具有不同的消费行为与消费需求，集聚在同一个核心区域，必然会存在行为与需求的冲突。如欢乐谷的尖叫声对高尔夫球场的干扰，艾美、索菲特酒店的高档性与欢乐谷中低消费群体不匹配，欢乐谷与佘山森林公园具有共同的市场群体，但在两者中间被艾美酒店割断，艾美酒店与高尔夫球场具有共同的市场群体但被欢乐谷隔断，期间项目的空间成长与项目区位关系在规划布局中表现出明显的缺陷(见图4)。

图4 佘山度假区旅游项目市场联运与冲突

佘山度假区的前期发展重点是项目的引进，导致先有项目选址与建设，再由项目性质决定度假区分区，目前基本是一个项目一个分区。由此带来的问题是度假区功能分区散乱且相互之间存在干扰。而核心区围绕东西佘山的最具有公共游憩价值的地块几乎全被别墅区所占据。而这种分区方式将会使度假区同山体的连接度越来越弱，导致山林特色难以凸现，度假区核心竞争力难以确定和集聚整合。

3. 年轮效应与空间成长

重要项目的出现其价值不仅仅在于其本身经济价值、社会价值，更重要的是地域联动价值，出现以项目为原点的土地价值链、服务链、产业链、游憩链——年轮效应(见图5)，欢乐谷从1999年开始营业，现在又在打算新一轮的空间拓展，新拓展能否成功、能否带动度假区上一个新的能级关键取决于拓展的载体，是欢乐的生长还是另类的生长？欢乐谷吸引的群体多是一日游的年轻游客或周末全家游群体，对于中高端的度假群体则缺乏吸引力。

目前度假区核心区12平方公里的土地开发已近饱和，而度假区的能量却在不断积聚，必须因势利导，扩大土地面积，为度假区产品拓展与项目生长提供土地的保障，以解决目前比较突出的产品链短、核心产品市场关联性不够等问题。

佘山度假区现状是度假点而非度假区，原因主要是度假区整体环境缺乏特色，项目之间整合程度较低，市场消费关联度低，度假区服务配套不成系统，没有形成“区”的系统性。规划依托整体配套服务设施，贯穿度假区的步行、自行车道以及水上交通线路，旅游度假信息服务等措施将度假区现有度假点进行整合，强化度假区作为一个整体的集聚效应。

图5 佘山度假区旅游项目的年轮效应

4. 项目盈利能力差异与空间效能

从调查资料来看，佘山度假区游客地方性十分明显，在到佘山的游客中，外地游客以江浙地区为主，大部分为上海本地游客，游客消费以中低水平为主：国内游客平均花费为600元人民币，国外游客花费为1300元人民币。其中，购物和娱乐花费比重较高，购物占22.60%，娱乐及其他花费占21.31%。其他花费中，餐饮和交通花费次之，分别占18.76%和17.75%；住宿花费和景区花费较少，分别占12.14%和7.42%，说明一日游比重较高。

从2010年营业额来看，大众化项目收入低，专门化项目收入高。佘山森林公园游人多收入少，佘山高尔夫、天马山高尔夫等高端项目人数少收入高。欢乐谷人气最旺，其接待人数占了度假区游人量的一半，同时其门票收入占了度假区总收入的近7成，成为度假区的主要生力军。

综上所述，度假区内游憩项目的接待能力与盈利能力呈负相关的现象，收费低的大众游憩项目是度假区人气的主要来源，欢乐谷在土地产出和人气上均有出色表现(见表2)，展示了城郊主题园的生命力。

表2 佘山度假区各游憩项目土地产出与人气情况信息表

五、佘山度假区发展面临的问题

1. 人力资源短缺

佘山旅游度假区目前旅游人才严重匮乏，人才流失现象严重。根据2010年松江旅游委员会对佘山酒店的调查，初中学历人员占13.33%，高中(职高、中专)学历人员占32%，大专学历人员占42.67%，大学本科及以上学历人员占12%，专业人才结构不合理，且酒店业高学历旅游人才的流失已波及到会务营销和接待活动环节。度假区营销以及高尔夫会所管理、景区管理、游憩资源管理等均面临专业人才紧缺的局面。人才是佘山建设国家级精品旅游度假区的关键因素，高学历旅游人才和奖励旅游专业营销人员是佘山进入国际会奖专业圈子的关键。

2. 配套服务设施不完整

别墅区缺少必要的日常生活设施、幼儿园、中小学校等，直接影响度假区居住人气；艾美酒店、欢乐谷等员工没有廉价的出租屋可住，居无定所；度假区外部可达性良好，但内部通达性不方便，游客集散中心、换乘体系有待完善，游览方式单一，需要增建系统的慢生活交通游憩系统。夜生活设施缺乏，难以形成夜间消费，“购”的要素不充分，旅游产业化和产业能力贫乏。

3. 度假功能不健全，市场吸引力有限

这样一种地域，赋予其国家度假区的头衔，其主要职能是什么？优惠的土地政策只能是度假区开发建设的有利条件，而不能代替度假区发展的主要任务与目标，度假区为谁而立为谁而建的目标完全受制于市场，而不能引领市场，这里既有理论问题也有建设资金、发展机制问题。度假区是为度假而建，而度假是一个具有广泛内涵的模糊概念，但有几点是明确的：一是国家度假区是为全国人民服务的，二是满足不同年龄需求的，三是不同于日常生活环境，从这三点来看佘山度假区目前有限的地域性市场，以商务会议、休闲娱乐为主的功能以及环境品质等离国家度假区的要求还有相当一段差距。

4. 镇区合一，专业化程度削弱

佘山度假区范围从12平方公里扩大到64平方公里，把佘山镇、部分科技园区、小昆山镇和洞泾镇等纳入度假区管辖内，在管理体制上镇与度假区管委会合二为一，镇长兼任管委会主任。这种调整为度假区发展带来了更大的发展空间，但管委会的职能变得模糊，专业化人才难以落实岗位，专门化管理队伍的丧失使度假区发展失去了人力与智力支持，专业化管理与经营的能力受到削弱，对其发展潜力造成了深层影响。此外与专业化开发公司隶属关系重新调整之后，丧失了投融资平台，严重影响度假区产业化的手段和进程。村镇体系与度假区的整合直接影响度假区特色及其发展前景。

六、进一步研究的思考

在众多区域类型中，度假区这种地域类型其生长与发展的内在机制与规律是什么？需要我们认真研究与思考，建立度假区基本理论是当务之急。对度假区的认识必须从历史发展的角度，从人类生活史、造园史、游憩发展的角度才能完整客观地认识其本质特征与时代特征，要在各类不同类型地域的比较中明确度假区的特殊使命。

创造度假区的核心价值是所有度假区的共识，发展策划与规划设计是创造度假区核心价值的重要前提，科学运营管理是度假区核心价值持续发展的重要保障。衡量度假区成功的关键是能否长期吸引固定消费群体、能否引领一种新的生活方式。度假区核心要素的时代性、文化性、精致性、空间配置的市场融合性决定度假区可持续的内在能力，大项目的带动对度假区发展与形象提升具有决定性作用。游客体验质量是我们判断度假区发展状态的关键指标，也是今后需要加强的研究方向，这样可以更加全面判断度假区的问题，进而能够提出更加科学合理的解决方案。

在有众多居民点的情况下度假区发展面临更多的制约，如何化不利为有利是观念与机制的挑战，度假区内的村镇体系与旅游产品体系、产业体系、管理体系的融合状态直接决定了度假区的发展潜力，必须科学制定度假区的治理结构。

大城市郊区度假区的区位条件决定了度假区自身的一些特殊性，城郊型度假区名义上是度假区，实质上是市区休闲功能的外延与补充，是城市居民休闲娱乐、社会交往、商务会议的重要场所，与通常意义上的度假内涵是不一样的。一个成功且成熟的城郊度假区是一个城市形象、内涵、气质、品位的延伸和提升，所以建设和经营管理好佘山国家度假区对上海城市发展具有重要的现实意义。