究竟该如何破解“鬼城”房产困局？

郭文婧

8月底9月初不到一周的时间内，来自全国政协及国务院政策研究室的两个高规格调研组频频造访鄂尔多斯，调研的主题无一例外地围绕鄂尔多斯当前的楼市困局展开。据了解，调研得到的最多反馈是“鄂尔多斯目前的大面积存量房消化至少要三五年甚至更长时间”，各界给出的会诊结果是：大规模“引资”和“引人”。

“鬼城”是人们对空置率过高、甚至被废弃的城市区域的俗称，有学者根据成因将“鬼城”分为灾难型“鬼城”、衰落型“鬼城”和规划型“鬼城”三种类型。其中，规划型“鬼城”又分为规划超前型“鬼城”、规划滞后型“鬼城”和房地产型“鬼城”三种。我国目前较多是房地产型“鬼城”，核心原因是过分追逐房地产利益，违背城市化规律，目前社会关注的鄂尔多斯就是典型案例。违背客观规律，就必然遭到惩罚，所以不是所有的“鬼城”都能复活。但基于中国目前城市化进程的现状，如果把握机遇，率先而为，一些房地产型“鬼城”复活，也并非完全无望。

从规律上讲，城市化是一个渐进的过程，不可能一蹴而就。城市化进程与产业化发展是密切相关的，只有产业化先行，解决了人们就业的问题，基础设施配套跟上，解决了人们的生活问题，人们才愿意选择就地城市化，才会在经济发展水平提高的过程中进一步促进城市化的加速。所以，破解“鬼城”的思路，并不难，无非是通过创造就业、创造财富、创造消费，发挥货币之水和自然之水的功能，再加一张交通网，“引资”和“引人”。但是，行很难，尤其是我国城市化进程，仍处于人口和产业向大城市聚集的阶段，中小型城市要成功“引资”和“引人”都不容易，以时间换发展的周期会相对较长。

纵观世界各国，房地产型新城成功的开发模式，主要有田园新城、边缘新城、TOD新城、产业新城、行政中心新城等几种，它们共同的特点都是紧密结合自身发展条件和现实状况，实施严密规划、逐步有序地进行新城的开发与建设。我国目前的房地产型“鬼城”，则是超前跑步，因此要短时期实现复活，只以某一种模式为参考进行“先造城后造市”的补课，成功的几率会较低；只有综合学习成功模式的成功之处，系统解决，才能增加新城的吸引力，从而实现复活。

从新闻报道来看，鄂尔多斯大规模“引资”和“引人”，也可谓效果明显。引资方面，市委书记亲自出马，上半年招商引资到位资金达343亿元，可助力鄂尔多斯全年财政收入维持6%的同比增速；引人方面，包括已陆续搬迁到新区办公的鄂尔多斯市属机关单位干部职工、在鄂尔多斯办学的大中院校和市属中小学学生、引进的工业项目的产业工人、生态移民等已突破十万。但问题是，即使按照鄂尔多斯200万的总体人口规模，忽略目前全市已有住房人口不计，全部转为城镇人口，也只能消化近三年来累计开工施工房地产面积的近一半。而目前的引资，也主要集中在地方政府项目对接和央企，可持续性令人担忧。

房地产型“鬼城”是因政府逐利而成，也必须以此为突破口，而且要做好较长阵痛期的准备。一是要加大房价的调控力度，让房价从投资属性回归消费、人居属性；二是加大户籍改革、就业、医疗、教育等公共产品的供给，解决人的城市化问题；三是以交通为核心，连接形成真正的城市圈，方便产业和人口的迁徙与聚集。如鄂尔多斯，在本身人口规模有限的情况下，不通过城际快速铁路形成真正的“呼包鄂银榆”城市群，没有高质量的公共服务，就难以让“移民”定居下来，就不可能提高聚集度，不仅解决不了“鬼城”现状，反而可能加剧。

“产城融合”是复活“鬼域”的关键。鄂尔多斯也有大力发展非煤经济的目标，计划到2017年实现非煤产业占工业增加值的比重达到50%以上。但问题是，目前遭遇了资源换项目的尴尬，比如华泰汽车拿走了超过10亿元的煤炭资源、圈了土地，项目却落空了。如何“产城融合”，实现经济结构的转型，这就需要政府有长远眼光，实现传统优势的转化。如鄂尔多斯，一是需要善于将传统煤炭资源的优势转化为低廉的能源价格优势，以吸引和培育新型的企业或者产业，特别是要走产业集群的道路；二是要学习江浙的成功之道，将羊毛纺织优势转化为产业和商业集聚地；三是要立足消费这一城市的根，加大商业配套建设，利用商业优势吸引入住和移居。

美国著名城市理论家芒福德说，在任何时代，城市都代表着一种文明水平，代表着更有价值、更有意义的生活。古希腊哲学家亚里士多德也曾经有一个对城市的经典定义：“人们为了生活来到城市，为了更好的生活而留居于城市。”所以，在复活“鬼城”的努力中，还需要注意弘扬城市特色文化，注重人文价值关怀，在让人们心理、情感和价值上获得更大满足、增强市民对城市认同感的同时，也可以培育和发展城市旅游产业，对增加城市吸引力、盘活过剩房产也是大有裨益的。

已经形成的“鬼城”如何复活，固然令人苦恼，但更令人忧虑的是，在“城镇化”的旗帜下，一些三、四线城市还在前赴后继地奔往“鬼城”的道路之上。城市化首先是人的城市化，而非人造的城市化，但人的城市化源于人性，人造的城市化源于权力。所以，要避免新的灾难不断产生，就必须有新的机制强迫政府走出“土地经济”的政治、经济逐利，真正将广泛的公众意见吸纳到理性决策系统之中，返利于民，回归“城市让生活更美好”的初衷。否则，复活众多的“鬼城”，终将成为一项不可能完成的任务。