房地产业波动和国民经济发展关系实证检验

2013-11-23吕晨钟副教授四川广播电视大学成都60073浙江民泰商业银行成都武侯支行成都6007

商业经济研究 2013年10期

■ 吕晨钟副教授秦洁（、四川广播电视大学成都 60073 、浙江民泰商业银行成都武侯支行成都 6007）

改革开放后，随着我国房地产体制改革的深入，房地产业得到了迅速发展，房地产业在国民经济发展中的地位日益显著，逐步成为我国经济支柱之一。但与此同时，房地产市场非理性发展导致盲目和投机性的房地产投资大量增加，推动了房地产价格急剧上涨，加之房地产市场的高利润吸引了大量资金流入，所以，房地产业及其连带产业进入超常规发展阶段。较高的房价无疑会对房地产业的发展有巨大推动作用，房地产业的发展对于国民经济发展也有推动作用。但反过来看，由于房地产业与金融业的高关联度，一旦房地产业出现波动，对金融系统乃至整个国民经济发展和社会稳定都有严重威胁。现阶段，房地产业的供求关系严重畸形，房地产市场供给和需求的矛盾突出，致使房地产市场出现超常规快速发展，因此房地产经济繁荣中存在大量泡沫成分。如果政府对房地产市场进行严厉调控，抑制房价，其对经济发展的影响如何？本文试图通过分析房地产业与经济发展的关系来解答该问题。

国内有很多学者对经济增长与房地产之间的关系做过研究，且多数学者从定性的角度进行分析。本文主要从定量的角度进行分析，故重点论述在定量方面学者所作研究。李明、李志勇（2007）通过对成都、深圳1987-2003年的数据分析，得出房地产开发投资增长率不是引起GDP增长率变化的原因，GDP增长率却是房地产开发投资增长率变化的原因。周建军、鞠芳（2009）对房地产市场与消费增长之间的关系进行了实证分析，认为房地产市场结构不合理等因素是造成二者的关系没有得到合理经济理论解释的原因。吴嵩（2010）首先采用组合预测，对2009年的房地产投资和GDP进行合理预测，运用统计学的原理从定性的角度得出房地产投资与经济增长之间存在正相关性；又从定量的角度分析，得出房地产是GDP的格兰杰原因，而GDP不是房地产的格兰杰原因的结果。本文立足现实，借鉴前人经验，运用格兰杰检验原理，对房地产波动和经济波动的关系进行研究。

房地产业现状

近年来，我国房地产业与宏观经济调控具有明显联动关系。例如，20世纪80年代末为了控制过热的经济和预期膨胀，政府实行紧缩的财政政策和货币政策，从而使20世纪90年代初经济增长速度放缓，房地产投资增长率也出现下降趋势。1998年，福利分房时代的结束，使得房地产市场需求迅速膨胀，房地产投资稳步增长，但由于消费者信心不足，宏观经济并未走出低谷，直到2000年才出现好转。2008年金融危机出现，宏观经济步入萧条，房地产业也步入了冬天。但是随着国家一系列优惠贷款政策等经济刺激政策的出现，房地产市场呈现了繁荣景象。在首次置业需求爆发、改善性需求跟进、投资性需求助推的影响下，2009年房地产市场出现出乎意料、急转向上的方向性变动，先是在2009年初出现“小阳春”，此后便进入持续快速上涨的上行通道，房价上涨不休。2009年下半年，房地产调控政策再度出台。现在，房地产投资过热，房价日益高涨，国家又出台“国十条”抑制房地产市场的不正常发展。至2010年，调控成为房地产市场的“主旋律”，从中央到地方一系列调控政策密集出台。信贷政策严厉程度空前，提高二套房首付和利率、三套房停贷以及认房不认贷等措施彰显了政府调控房价决心的坚决，被称为“史上最严厉的调控政策”。尽管如此，仅经过短期观望，很快多数城市成交量又开始显著上升，价格也有所抬头，效果同样不乐观。2011年调控政策继续加码，“新国八条”、加息紧密出台，重庆和上海开始试点房产税。目前，由于土地的稀缺性造成土地市场供给缺乏，而面对居民日益高涨的住房需求，房地产市场供给不足，再加上我国现阶段房地产业投资规模过大，投资的增长速度和投资结构都与国民经济的发展不协调。

表1 1986-2009年各变量数据单位（亿元）

房地产业与经济发展关系分析

（一）房地产业与经济发展关系

从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱性产业的地位。房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大作用。从一般意义上说，房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辨证关系。在国民经济运行过程中，各个产业之间都存在广泛、复杂和密切的联系，这种经济联系被称为产业关联。而房地产作为国民经济的支柱产业，既是众多要素的供给者，也是众多要素的需求方，也就决定了房地产业关联度广、产业链长，其影响力使房地产业处于国民经济的基础性地位。房地产业的发展能够带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展。房地产在投资和消费领域都占有重要位置。

房地产业与金融业、保险业的关联度也很高。房地产具有价值量大的特性，使得其供给和需求都高度依赖于金融业的信贷支持，再加上房地产不仅是消费品，也是很好的投资品，其增值保值性使得房地产与金融业紧密联系在一起。

表2 EI和GDP的单位根检验结果

表3 回归方程残差的单位根检验

（二）房地产业发展带来的问题

近年来，我国房地产行业进入飞速发展时期，其正面作用有目共睹。其既加速了城市化进程，改善了人们的生活环境和生活条件，也在很大程度上带动了各地经济发展，如带动了建筑相关行业的高速发展。但房地产业发展的负面影响亦逐渐凸显。第一，目前房地产经济呈现过高房价的现象，高房价抑制了居民其他方面的需求，造成畸形的经济结构。由于房价在人们的消费支出中占相当大的比例，尤其是现在的大学毕业生，作为中低收入阶层，很多人都成为房奴。他们为了购买住宅，不得不节约其他开支，在一定程度上抑制了居民的需求，成为扩大居民消费需求的重要障碍。

第二，过高的房价也影响了投资结构。资金总是流向利润高的行业，房地产经济的高利润吸收了大量的社会资本，从而削弱了其他方面的投资。

第三，房地产供给结构存在严重的不合理性。房地产商为追求高利润率，在各地商品房的供给中，高档住房所占比例过高，而一些中低价位、小户型的住宅供应相对不足，与我国中低收入阶层的住宅需求形成了极大反差，也违背了“住有所居”的宏观目标。

表4 误差修正模型回归结果

房地产业和国民经济关系的格兰杰因果检验

房地产经济波动指房地产经济总盘围绕其长期发展趋势而上下震荡形成的经济运行状态。需要指出的是，房地产经济增长也并不是平稳的，与国民经济一样也是有波动的。但从长期来看，房地产经济呈现了持续增长的态势。

表5 样本数据的格兰杰因果检验

（一）数据来源和处理

本文以1986至2009年的房地产业年投资完成额（EI）和国内生产总值（GDP）为样本数据，来定量分析房地产业与我国经济增长之间的关系。之所以选取房地产业的本年投资完成额，是因为此项数据最能够代表房地产业的发展水平；同样，国内生产总值也最能够代表国民经济的运行情况。

为了消除时间序列数据异方差的影响，首先对时间序列数据取自然对数，处理过的数据如表1所示。

（二）时间序列的单位根检验

由于EI和GDP的数据是否非平稳，关系到下面的协整检验，如果直接将非平稳时间序列数据当作平稳时间序列数据进行回归分析，有可能造成“伪回归”。所以，先采用ADF方法对时间序列数据进行平稳性检验，即单位根检验。本文运用Eviews6.0进行单位根检验，结果如表2所示。

由表2可以看出，原有的时间序列Ln（GDP）在滞后期为4的情况下，在10%的显著水平上仍不平稳，在进行一阶差分处理后，Ln（GDP）序列在10%的显著水平上是平稳的。同样，Ln（EI）在滞后期为4、10%的显著水平上是平稳的，但为了和Ln（GDP）保持同步，同样对其进行一阶差分处理，在无滞后期、无常数项和趋势项的条件下，在显著水平为10%的情况下是平稳的。即此时的两列时间序列数据都是一阶单整的，可见两者之间可能存在着协整关系。

（三）协整关系检验

协整关系即指中国GDP与房地产投资EI之间存在着长期稳定的某种均衡关系，若这两个变量处于均衡状态，偏差为零。但若受到某种因素的影响，GDP和EI并不是永远处于均衡位置上的，从而使误差项不为零。其中，偏差被称为非均衡误差。但当系统偏离均衡点时，会在下一期移向均衡点。也就是说，这种具有均衡机制的经济系统，在不断出现非均衡误差的过程中，会始终维持着体系的均衡状态。最常用的检验协整方法是采用OLS法对变量进行协整回归。设有2个变量，协整检验的步骤如下：

第一，对模型进行协整回归：

第二，对et进行平稳性检验。原假设和备择假设分别是：

H0：et非平稳（x1、x2不存在协整关系）。

H1：et平稳（x1、x2存在协整关系）。

这种检验方法称为以残差为基础的协整检验。因此，本文将GDP与EI的模型进行回归后，得到回归方程残差resid，对残差进行单位根检验，结果如表3所示。

由表3可知，在5%的显著性水平下，残差序列resid通过了平稳性检验，这说明中国GDP和房地产投资EI之间存在长期稳定的动态均衡关系，即协整关系。

（四）误差修正模型

根据格兰杰表示的定理，两个不稳定的时间序列变量，如果二者之间存在协整关系，必须用误差修正模型来表达它们的线性关系，结果如表4所示。

通过表4可以看出，修正系数为-0.301083，表示修正项对△GDP的修正速度，可以看出误差修正模型是一个负反馈的过程。

（五）格兰杰因果检验

通过协整检验发现，虽然我国的国内生产总值和房地产投资之间存在着稳定的长期关系，但是它们之间是否存在因果关系，以及因果关系的方向如何却并不明确。

格兰杰检验估计的回归方程如下：

其中，假定干扰项e1t和e2t是不相关的。运用Eviews6.0软件对变量做格兰杰因果关系检验。

由表5可知，在滞后期为1、2、3年时，国内生产总值与房地产投资之间的关系是彼此独立的，相互间没有影响；在滞后期为4年时，都拒绝原假设，说明GDP是EI的格兰杰原因，EI是GDP的格兰杰原因，国民经济和房地产业两者相互作用。在滞后期为5年时，GDP不是EI的格兰杰原因，但EI是GDP的格兰杰原因，二者又为单向关系，即房地产业对国民经济有影响，但国民经济不一定对房地产业有影响。

结论及建议

（一）结论

经过上文的实证分析得出结论，房地产业与国民经济存在着一种长期均衡关系，但是具有滞后效应，在滞后期为1、2、3年时，两者相互之间没有影响；在滞后期为4时，房地产业和国民经济相互影响；在滞后期为5时，房地产业对国民经济有影响，但国民经济不是房地产业发展的原因。

产生这种现象的原因和我国的实际国情有着密切关系。房地产是人们生活的必需品，伴随经济的发展和人们生活水平的提高，对房地产的需求是不断增加的。一方面，相比较其他产业的发展，房地产业的发展能够更加有效地带动国民经济的增长，由于房地产业的产业链条长，房地产业的投资能够促进相关产业，如钢铁、交通以及相关服务业的发展；相反，如果房地产业的发展出现波动，除了房地产业，还会影响相关产业的发展，进而影响整个国民经济的运行。另一方面，国民经济稳定增长，居民收入会持续增加，对于住房的需求会继续增加，这会给房地产业的持续投资带来信心，从而促进房地产业的增长；相反，如果国民经济增长缓慢，就会抑制居民的住房消费，需求减少，就会影响房地产业的增长。但是滞后期为5时，国民经济不是房地产业增长的格兰杰原因，笔者认为这是由于我国现阶段的房地产市场总体上还是供不应求时期，即使经济增长缓慢，还会有刚性的住房需求存在，继续推动房地产业的发展。同时由于房地产具有地理位置的排他性和稀缺性，造成房地产供给弹性相对较小，使得人们很容易认为房地产是保值的良好投资品，更加剧了大量资金流入楼市，进一步推动房地产业的增长。