城市轨道交通对周边房地产价格影响分析——中美代表性城市案例类比研究

周 琼，梁倩玉，赵 杰

（1.同济大学交通运输工程学院，上海 201804；2.深圳市城市规划发展研究中心，广东 深圳 518040）

0 引言

在市场经济条件下，土地及其区位是稀缺资源。区位条件越优越，土地价值越高，相应开发强度也越高，城市轨道交通在某种程度上决定了土地的区位优劣。城市轨道交通建设，实质上是对城市交通条件的改善，能够明显地提高周边物业的可达性和居民出行的便捷性，改变土地利用性质，拓展城市空间；其良性循环的目的在于以轨道交通带动土地开发，土地开发再反过来培育轨道交通的客源。

轨道交通与土地利用之间有着复杂的相互联系、相互影响的互动关系和反馈机制，因此，科学分析轨道交通与土地利用的关系具有重要意义。其中，土地利用导致了周边房地产价格的变化，本文的研究重点就是从时间和空间的角度来研究分析轨道交通与周边房价的关系，采用类比研究的方法，定量地分析不同国家的轨道交通对于周边房价的影响，归纳出在不同城市形态下轨道交通对于周边房地产价格影响和分析类比方法的适用性，以便从城市规划的角度来指导下一步交通规划及设施建设。

1 城市轨道交通对周边房地产价格的时空影响

城市轨道交通设施的建设可以提高周边区域的可达性和缩短周边居民的出行时间，从而促进周边区域土地的开发。而土地的开发最终导致了周边区域土地（或房地产）价格的上升。本文以上海市地铁的4条线路为例来分析城市轨道交通对周边房地产价格的时空影响[1]。

从时间效应方面分析，如图1可以看出轨道交通对周边房地产价格的影响随着年份的变化而变化。根据这些增长率最高点可以了解开工和通车是影响房地产价格的重要时间节点。随着2004年的中国对房地产价格宏观调控，2004年后这三条轨道线路周边的房地产价格都有所下跌，但是随着住房的需求不断增加，2007年后房价有所回升。这一现象说明国家的宏观调控对于房地产价格有很大的影响，但是随着供需关系的发展房价又会发生变化。

图1 上海轨道交通周边均价增长率时间曲线图

从空间效应上分析，如图2可以看出地铁一号线北延伸段，三号线北延伸段和五号线对周边住宅价格的影响范围大约在2km左右，以站点为圆心，在0～1.5km间，房价随着到站点距离的增加而递减。这一现象与区位距离轨道越远，可达性越低，而房价与可达性成正比关系是一致。同时，注意到在距离轨道很近的区域，考虑到噪音和安全等问题，房价反而较低。轨道交通二号线西延伸段对周边住宅价格在2km左右的影响范围，由数据发现在到站点距离1 000m的圈层房价分别高于500m圈层和1 500m圈层房价近20个百分点。其主要原因是二号线西延伸段周边楼盘档次普遍较高，可见高端楼盘价格受轨道交通距离的影响要小。由此分析，不同档次的楼盘受到轨道交通距离对于房地产价格的影响是不同的，普通楼盘的房价随着到站点距离的增加而递减，而高端楼盘受轨道交通距离的影响相比普通楼盘要小。

2 类比研究法

图2 上海轨道交通周边均价增长率空间曲线图

目前，对于不同的城市，国际上一般采用交通成本模型（Travel Cost Model,TCM）、特征价格模型（Hedonic Price Model,HPM）等多种定量分析方法评估轨道交通项目对周边房地产价格的影响[2]。这些方法虽然有较理论的基础，但是对于数据的要求高,对于难以收集有关数据的预估显得不可行。因而，本文提出了基于少量数据的类比分析法，来预估新建轨道交通线路对周边房地产价格的增值作用。

类比研究法的具体步骤：a）选定类比指标，由于不同的城市做类比，需要根据多个城市的数据定量分析，寻找对房价影响最显著的类比指标作为城市间类比分析的参数；b）类比系数的确定，根据步骤a得到的类比指标，计算目标城市与其他城市的类比指标的比值，即得到类比系数K，以确定最终的类比对象；c）根据文献检索归纳得到研究城市的轨道交通对周边房地产价格的时空影响的历年数据，通过其他城市的数据乘以相应类比系数，推出目标城市的时空影响数据预测值；d）将目标城市的时空影响数据与其他城市通过类比法得到的目标城市时空影响数据预测值做误差研究分析。

2.1 类比指标选定

影响房地产价格的因素很多，主要分为经济因素、区位因素、邻里因素、结构因素和消费者特征因素。本文选取可直接反映城市经济发展水平和居民生活水平的人均GDP、人均可支配收入、人均消费支出和居民消费价格指数作为区域类比的经济发展水平和消费者特征指标，这些指标具有相对直观且统计数据丰富的特点，满足数据可采集性的要求。从国内各省市统计局网站收集北京、上海、深圳、南京、成都和西安6个城市7个类比指标（人均GDP、人均可支配收入、人均消费支出、居民消费价格指数、土地交易价格指数、房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数与房地产平均售价）以及房地产平均售价的历史统计数据（1999～2007年）出发，从统计学角度选取最终的类比指标，即将经济发展水平因素中的人均GDP和消费特征因素中的人均消费支出从统计意义上显著地影响房价，因此作为类比指标[3]。

2.2 类比系数确定

采用逐步回归分析方法对上述7个指标进一步筛选，被解释变量为房地产平均售价，最终求得人均GDP和人均消费支出的标准化系数分别为β1=0.720，β2=0.229，根据加权平均的方法（ω1=β1/（β1+β2））计算人均GDP与人均消费支出的权重，计算结果分别为ω1=0.759，ω2=0.241。计算目标城市与其他城市之间的类比系数K以确定最终的类比对象[3]：

式中：K1,i，K2,i分别为上海市人均GDP和人均消费支出与城市i的类比系数；GDPavg,A，Costavg,A分别为上海市人均GDP和人均消费支出2003～2007年数据的平均值；GDPavg,i，Costavg,i（i=1,2,3）分别为北京、深圳、旧金山人均GDP和人均消费支出2003～2007年数据的平均值；ω1，ω2分别为人均GDP与人均消费支出的权重；Ki为上海市与城市i的类比系数。同时，研究上海和旧金山的类比系数时需要引入购买力系数，假设对于房地产的购买力美元和人民币仍是1∶1，即1美元在美国的购买力相当于1人民币在中国的购买力。在比较国内外的类比指标，考虑到人均GDP和人均消费支出都是影响房地产价格的指标，则假设1美元人均GDP对于美国城市房地产的影响同1人民币人均GDP对于中国城市房地产影响等同，以此求得上海与旧金山的类比指标的类比系数。类比系数计算结果见表1，上海与北京、深圳以及考虑购买力要素的旧金山的类比系数接近1，说明这四个城市在一定意义上相似，可作为类比城市。这里在研究上海市轨道交通对周边房地产增值效应的过程中，综合考虑多个城市的类比分析结果，在一定程度上弥补研究结论单一、数据不足、类比指标考虑不全等方面带来的误差。

2.3 各个城市轨道交通对周边房地产价格影响时空数据

本文根据文献检索归纳得到上海、北京、深圳和旧金山[3-7]轨道交通对周边房地产价格的时空影响数据，其中，时间影响的范围指地铁施工期（开工到通车前）；空间范围包括房地产所处的区位（中心区、近郊区与远郊区）、与地铁车站的距离（0～500m与500～100m）[3]。

表1 上海与其他城市的类比系数

式中，α为空间效应/%，指在同一时期轨道交通影响区域内的房地产相比其他区域的增值；PriceDi，PriceDo分别为同一时间、不同影响区域Di和影响范围以外区域Do的房地产价格；β为时间效应/%，指在施工期轨道交通影响区域内房地产的增值；为某影响区域内房地产在不同时间点Tj（j为立项、规划、开工、通车等）的价格，文中Tj指通车时间；To为基准时间点，文中指开工时间[3]。计算结果见表2。

表2 各城市轨道交通对周边房地产价格的增值效应

2.4 目标城市轨道交通对周边房地产价格的增值效应计算

通过归纳文献数据处理得到各城市轨道交通对周边房地产价格的增值效应，本节根据表1的上海与其他城市的类比系数，进一步处理数据得到上海市轨道交通对周边房地产价格的增值效应预测值，将上海市轨道交通对于周边房地产价格的类比分析求得增值效应预测值与其他方法得到增值效应通过误差法定量对比如表3～表5（绝对误差=；相对误差=/其他×100%）。结果分析，近郊区研究数据相对误差较大，而远郊区研究数据相对误差较小，可见远郊区适用类比分析法。分析指出，国内外近郊区的房价受到的影响因素类别较多，因不同城市特点的各异，近郊区的房价受到的影响因素在不同城市差异较大，因此不同城市的近郊区房价不适合类比。但是，由于远郊区交通可达性低，影响房价的因素较单一，主要为交通方式（轨道交通）的影响，因此轨道交通对于远郊区房价的影响很大，而其他的影响因素相比轨道交通的影响微弱，对于城市间的差异性影响表现不明显。综上分析，这种类比分析法对于预测城市的远郊区房价增值效应，有一定的指导意义。

表3 基于北京数据预测与上海数据类比分析比较

表4 基于深圳数据预测与上海数据类比分析比较

表5 基于旧金山数据预测与上海数据类比分析比较

3 结语

综上研究，可以得知中美的城市轨道交通对周边房地产价格所产生的影响有着类似的特性，且影响是显著的。从时间效应上分析，发现“开工”和“通车”时间段对轨道周边的房价有大的影响，都促进了房价的上涨；从空间效应上分析，房价随着到站点距离的增加而递减，这与距离轨道越远，区位的可达性越小，区位的可达性与房价成正比关系一致。同时，轨道交通对于远郊区房价的影响要高于近郊区的影响，这主要是由于远郊区的交通可达性低，对于轨道交通的依赖程度大，因此，轨道交通对于远郊的房价影响比近郊区大。

在研究国内外的类比指标对于房价影响时，需要考虑美元和人民币在各自国家的购买力，不能简单通过汇率转换来比较类比指标对于房价的影响。同时，研究发现，考虑美元和人民币在各自国家的购买力之后，对比结果更加符合现实情况。这种考虑美元和人民币在各自国家的购买力的方法在其他国内外对比研究中也可适当的选用。

相比TCM、HPM等常用的定量分析模型，在预测城市远郊区房价的增值效应时，类比分析方法较为简单，可操作性较强，可获得与常用模型预测较为相近的结果。论文所提出的类比分析法仅为初步探讨，今后有必要在本研究的基础上，开展更加深入全面的研究。

[1]上海中原地产.上海轨道交通对住宅价格的影响研究[R].上海：上海中原地产，2007.

[2]谷一桢，徐治乙.轨道交通对房地产价值影响研究综述[J].城市问题，2007，（12）：54－94.

[3]梁倩玉，逄莹.轨道交通对周边房地产价格影响的类比分析[J].城市交通，2010，（8）：17-22.

[4]钟宝华.轨道交通对周边住宅价格影响的研究[D].上海：同济大学，2007.

[5]Francesca Pagliara,Enrica Papa.Urban Rail Systems Investments:An Analysis of the Impacts on Property Values and Residents'Location[J].Journal of Transport Geography，2010，19（2）：1-12.