电商能否击败商业地产？

成一虫

2013年的11月11日促销，阿里电商销售额突破了350亿元，同比增长80%多。马云称，自己并不关心销售数字，而是希望借助市场的力量将房价、物价打下去，促进企业的成功转型。他认为，目前中国商业地产价格太高，当大家都选择网上购物时，传统商圈的销售量就会减少，进而商业地产房价就会降低。

马云的逻辑没有问题，问题只在于传统商圈的销售量何时减少。2009年，阿里电商首次开展“双11”促销，至今已有5年。2009年中国网络零售总额2500亿元。2013年上半年是7542亿元，同比增长47.3%，估计全年有望达到1.8万亿元——5年增长6倍多，占全社会零售商品总额的比重从2%增长到7.8%，扣除餐饮后占比可近9%。

电商之成长不可谓不迅速，但是我们并没有看到商业地产房价及租金的降低。以笔者熟悉的福建漳州市为例，中心城区商铺租金这5年普遍增长了1倍多，涨幅与商品住宅大致相当；其中，2013年涨幅超过10%-20%。另据房产中介机构的数据，北京城区临街的商铺店面租金从2009年至今的涨幅也超过1倍，但2013年初以来涨幅明显回落。2013年三季度，北京零售物业首层租金环比涨幅仅为0.9%，折算年率约为3%多。

目前商业地产的房价及租金还没有被电商打下去，主要原因是电商零售所占的比重还不够高，传统商圈的销售量还没有减少。前者容易理解，毕竟这一比重只有7.8%，很多人尤其是中老年人还不习惯于网络购物。特别是在漳州这样的三线城市，互联网普及率、电商渗透率较低，所以商铺租金还能保持涨势。而像北京这样的特大城市，网购较为普及，传统的百货商店、购物中心受到冲击较大，出租用途更广的临街商铺情况则相对较好。

传统业态的总销售量还没有减少：扣除电商金额后，2012年零售额增速为11.7%，2013年增速预计约为10.4%——这样的增速相当可观，显示出整块“饼”还在不断做大，如果不考虑因为新建、扩建导致商业地产供应量增加的话，房价、房租没有理由不上涨。由于中国2012、2013年度的商铺供应量不太可能增长超过10%/年，所以传统商圈的销售量数据（专业术语叫“同店销售量”）应该还能收获正增长。

但情况正在慢慢发生变化。传统商圈、老城区的商铺供应量通常很稳定，可架不住我们的城市正在迅速摊大饼，新的购物中心、商场、小区底商层出不穷，会分流一些消费者。2012年以来已有不少品牌出现同店销售量下滑的苗头。这些不利数据来源包括外资超市、必胜客、肯德基、ZARA服装店，等等。仲量联行报告称，2012年底，上海、北京分别仅有两三家零售商场实现了销量增长。如果这个趋势逐渐蔓延到各个城市、各种业态、各个行业，商业地产的房价、租金就会下滑。原因很容易理解，当某一个商铺的营业收入、利润出现显著下滑，已经无法获得正常的利润水平，甚至出现亏损时，它们肯定不会同意支付更高的房价、租金。

电商网购、新增商铺供应这两大利空的合力何时能达到拉低商业地产房价、租金的临界点？美国贝恩咨询公司预测，从2013年到2015年，中国网络购物额年均增速可达32%。按此估算，网络零售占社会零售总额的比重到2015年将超过12%，扣除餐饮后的占比更是高达13%多。届时，三线城市也会像眼下的北京一样普及网购。传统业态的零售额增速将逐年下滑，到2015年会跌至6%-7%左右。如果中国房地产行业继续保持目前的火爆势头，2015年商铺供应量增速也大致会有6%-7%左右，全社会的同店销售额普遍出现滞涨或下滑。对此，老商圈的房租会滞后一年反应，所以2016年很可能就是二三线城市的一个拐点。

2012年，马云与商业地产首富王健林曾有约定：10年后如果电商在中国零售市场份额达到50%，王健林将给马云1亿元，反之马云给王健林1亿元。这个赌局的输赢不仅取决于电商的发展速度，还受到商业地产房价及租金的重大影响。如果这10年商铺房租不涨反降，电商的成本优势就会减少。我们预测，到2022年中国网络零售额占全社会商品零售总额的比重最高不过30-40%——王健林很有可能赢了这1亿元，却悲伤地看到万达商业地产市值缩水。