有钱人爱上大园子

文|本刊记者 孟德阳

“北京是中国第一豪宅市场，全中国，甚至全世界的人都会来买。”

“2000美金？4000美金！”

这是2001年的电影《大腕》中的一段台词，其中揶揄所谓“成功人士”购买豪宅的标准——不买最好，就买最贵。

当然，如果放在现在，北京“4000美金起”的新项目恐怕只能在五环外找到，而六环外的房价也已经基本突破2万元每平米的关口。

房子历来都是身份的象征，只不过价格将这种象征标准化了而已。在接受《英才》记者采访的开发商中，多数人并不认同价格是定义豪宅的唯一标准，甚至不愿意把“豪宅”这个词拿出来谈，“土豪”一词再次流行，让“豪宅”多少沾了点“钱多人土”的味儿。

事实是，即便是在调控政策严厉的冬季里，北京的高端住宅市场仍保持了夏天的温度。据DTZ戴德梁行前段时间发布的数据，今年第三季度，北京高端商品住宅市场成交面积环比上涨3.14%，达到 24.6万平方米；售价环比上涨9.64%、同比上涨16.1%，达到每平方米近5万元。

“在北京市场土地交易价格持续走高和高端住宅供应进一步缩紧的大环境下，越来越多的购房者意识到改善型住宅产品的稀缺性，这将进一步推升高端客群的购房积极性。”上述报告中对成交量上涨原因如是评论。

另一方面，北京土地拍卖价格的持续走高也为“豪宅”不断诞生提供了最肥沃的“土壤”。如果按照5万元/每平方米的售价为标准，在4环内几乎每一块新地的楼面价算下来都已经远超这个标准。

北京今年最惹人注意的当属农展馆地块，拍下它的开发商融创中国专注高端住宅，董事长孙宏斌认为这块地上的房子将来可以卖到一平米30万元。“高端不见得会卖的慢，做得好，应该卖得更快，但一定要把产品做好。”前不久，他在苏州这样告诉《英才》记者。

20%人群的需求

城市资源的高度集中吸引金主们前来寻觅适合自己的资产，这也构成了北京豪宅市场供需两旺的原因之一。

“北京是中国第一豪宅市场，全中国、甚至全世界的人都会来买。”泰禾集团总裁助理兼集团品牌总监沈力男这样向《英才》记者判断道。在北京市场，除了融创中国外，泰禾也是今年令人瞩目的房地产公司之一，在土地市场上频频出手，不乏有阶段性的“地王”出现，其对北京市场的信心不言而喻。

这种信心不光是对房地产市场的认可，更重要的是对中国保持经济增长的信心。多年经济增长的“造富”机能为市场提供了高端住宅持续的支撑力。

过去30多年，从一无所有到腰缠万贯，“新富”阶层们对于改善自己生活状况的需求从未如此强烈，对于他们来说，一套拿得出手的房子似乎成为与同级别圈层交往中的一个砝码、一种身份的符号。

“经济增长的背后，消费水平提高了，而满足他们消费水平的东西也会出来。”沈力男说道，“富豪在不断地涌现，这样就催生了很多消费群体。”

另外，某种意义上说，高端住宅也变成了中国经济的一张晴雨表。

“如果按照我们常说的‘二八’法则来看，即20%的人控制了中国80%的经济命脉，那么住在霄八的人肯定是这20%。”合生创展华北区域常务副总经理郑曼夏对《英才》记者说道。“霄八”是指合生创展在北京东北四环的项目霄云路八号，据郑曼夏介绍，现在其均价为12万元/平方米，即便是最小的户型也要花费5000万元，“从我们的销售情况也多少能看出经济形势的一些变化。”

DTZ戴德梁行华北区研究主管赵岩认为，由于土地稀缺，高端住宅对于企业的挑战并不小，而低周转、高利润的模式也要为市场的不确定性承担更多风险。

而政策方面，对于限购政策是否将退出，却没有清晰的分界线，有一种声音认为，即便限购不会在短时间内退出，但“一刀切”的限购模式已经不符合现在的市场环境，应该被更具针对性的措施取代。这势必将影响高端住宅的市场需求。

“豪宅”的生活方式

尽管现在北京每出让一块土地，从楼面价格上看都算得上“豪宅”，但赵岩认为，所谓“泛豪宅化”的概念并不准确，其原因在于评判高端住宅的指标有很多（主力户型、容积率等）。倘若将价格作为判断标准，不如将其称作高端住宅的门槛，在这个门槛以外的诸多因素，才是吸引潜在业主的真正原因。

一位业内人士曾对《英才》记者直言道：“过去的中国富豪，现在来看都是‘土豪’，他们大多是农村出身，一定要到城里去，甚至恨不得到立交桥边上买房子，享受都市生活。”

以上描述中的现象可能仅仅是少部分人，但高端住宅的确有一个非常明显而且是公认的特征：对资源的充分占有。无论是核心城市的核心地段还是更广阔的空间，甚至是专属的定制产品，都成为衡量一个高端住宅项目是否优 秀 的 标准。或许可以这样来描述：高端住宅是 否高端并不在住宅之内，而更看重的内容是在房 屋之外。

“过去的别墅就是楼上楼下、电灯电话，现在别墅很重要的部分在室外，中国的古话讲穷人造房、富人造园。”沈力男说道。为此，泰禾集团在项目中试图用各种不同的院落来打动别人，无论是江南的苏州园林还是北方的山西大院，据搜房网的数据显示，其“运河上的院子”的价格从每套3000万元到几亿元不等。

郑曼夏也认同这个观点。从霄云路八号大门望进去，整个小区被植物包围，160公顷的地块，建设用地仅占20公顷，这在北京东四环这样寸土寸金的地段实属罕见。

“我认为高端住宅一定要有足够大的用地，太小太拘束都不是豪宅，如果在很小的空间里再漂亮也没有意义。”她说道，“太小形成不了家园的氛围。”

除了对私人室外空间的拥有之外，高端住宅另外一个明显的特征便是优势地段。郑曼夏将之称为城市元素——既与商业保持距离，又不能离城市的核心功能区域太远。

对于“创一代”们来说，即便坐拥万亿资产也无闲暇，每天花在工作上的时间可能并不比手下的员工少，因此与工作保持合理距离的高端住宅对这部分人群十分具有吸引力。

“与刚需产品不同，豪宅的购买者是真正喜欢才会去购买，”沈力男描述道，“比如看这个玩意儿好，或者买来特别有面子，以后搞个家宴或者堂会，特拉风。”而一位购房者一下买两到三套别墅已不稀奇，为了实现更私密的社交功能，有人会将别墅改造成为专属会所，“既有生活的功能，又是生意的平台。”

从某种意义上来说，高端住宅项目的火热已经超出了产品本身，成为一种生活方式的象征。