论商品房销售管理在房地产市场调控中的重要性

陈琳　孟庆森

2000年，在我们看来只是跨时代的元年，令无数人欢欣鼓舞，我们看到的是对国家经济美好未来的憧憬和希望，是我们“强国梦”的开始。做为一名年轻的房管工作者，我们未曾想到我国的房地产市场会在这以后的十多年里给了国人如此多的欢喜和忧伤。既考验了政府对房地产市场的调控能力，同时也给我们的商品房（预）销售管理工作带来了许多需要思考的问题。

仔细回顾我国的房地产市场发展史，从计划经济时代国家为促进房地产市场有序发展，要求开发公司不得在计划外擅自出售商品住宅，并鼓励私人购买商品住宅，对私人购买的商品住宅优先安排；到市场经济体制下适时推出商品房“预售”制度；再到现阶段国家为抑制房价过快上涨实施的“限购”、“限贷”等宏观政策的出台，不难看出商品房市场在房地产市场调控中的重要地位。而自2003年至2013年的十年间更是我国房地产业发展的高峰期，更是商品房市场有史以来的“黄金十年”。例数这十年间政府出台的部分房地产市场调控政策就能看出一些端倪。

2003年8月国务院发出《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业；强调完善供应政策，调整供应结构；发展住房信贷，强化管理服务；加强市场监管，整顿市场秩序。

2004年4月，国务院发出《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，房地产行业被列为“投资过热”行业之一，房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上；严格建设用地审批管理，收紧土地“闸门”，以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。2005年5月国务院办公厅转发住建部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（“国八条”），加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。时隔一年，2006年5月国务院办公厅再次转发住建部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知（“国六条”），提出90/70比例；调整住房转让环节营业税，进一步抑制投机和投资性购房需求；有区别地适度调整住房消费信贷政策。

2008年我国受世界金融危机影响，为尽早摆脱金融危机对我国经济的影响，12月份国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。

2010年1季度至今，为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。2010年1月国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“家庭二套房贷”政策），强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房贷”政策更加趋紧。

2010年4月国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。

2011年1月国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。7月，国务院常务会议要求必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归。

2013年3月，国务院再次重申五项政策措施（“国五条”政策），进一步明确了坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的决心。

通过政策面不难看出，现阶段的房地产市场给政府和人民群众带来的压力是巨大的，从字面上看各项政策出台后调控的是整个房地产市场，而深入的去看其实质，调控的主要就是商品房市场，为什么这样理解？笔者认为，构成我国房地产市场过热的主要原因有三个方面，一个方面原因是随着我国乡村城镇化进程的加快和城市拆迁量的加大，造成我国现阶段人民群众购房刚性需求量加大；第二个方面是国家经济高速发展过程中，广大人民群众对生活品质要求的逐年提升，尤其是居住环境要求的提升是改善型住房需求量增加的主要原因。第三个方面的原因，我们就不得不提投资、投机性购房消费的问题了，而这也恰恰是房地产市场调控工作需要重点解决的问题。现阶段的商品房市场要通过政策面的调控来落实解决出现的种种市场问题，脱离了商品房（预）销售管理是不可行的。面对国内房地产这样一个庞大的市场，如何管理好开发企业的经营行为？如何能让商品房的价格变的更加透明？已经成为大家热议的焦点话题。

如何使开发企业的经营行为走上正轨，做为管理者来说要“先规范、后管理”。规范，是鼓励开发企业在国家法律、法规及政策规定允许的范围内进行正常的经营、活动。规范是管理者的一种管理标准，通过这个标准可以判断一家开发企业在生产经营过程中是否合格；管理，是对开发企业经营行为更深一层的制约，与规范前后呼应，规范能否有效的执行，直接体现的就是日常管理工作的执行情况。在对开发企业的规范和管理工作中，我们尝试了很多，也做了很多的具体工作。

在我国房地产市场起步阶段，开发企业经营运作不规范，在看上去最不起眼的商品房项目的前期销售广告宣传中，对于广大购房者来说关心最多的是其项目的位置、价格、优惠力度、周边配套以及在自己心目中的升值潜力。没有多少人会去考虑其宣传内容是否合法、宣传时是否已经取得预售许可证等等，而做为管理者的我们却要从规范出发来实现对违规项目的查处和管理，因为这些不实的宣传广告，往往会造成部分购房人的盲目消费，给购房人灌输房地产投资只涨不降的思想，让广大购房人对房地产市场经济发展的期望脱离客观实际，造成购房人群矛盾的心理，对我国的房地产市场调控产生一定的影响。而这，还仅仅只是商品房（预）销售前期广告宣传管理不到位对市场调控产生的影响。

从上世纪90年代末至今，全国各地多次出现商品房（预）销售项目“一房多卖”或“楼盘烂尾”的情况，究其主要原因是因为房地产开发企业经营（预）销售行为运作不规范、政府监管力度不到位造成的。为促进我国房地产市场的健康持续发展，住建部多次召开房地产市场研究会议要求有条件的地方加紧房产管理信息化建设进程。部分地方政府为进一步落实国家对房地产市场的调控政策，其房地产主管部门主动提高商品房（预）售准入门槛，并以房屋楼盘表为基础全面施行商品房网上备案以及商品房预售资金监管等多项规范管理措施，有效的杜绝了“一房多卖”或“楼盘烂尾”情况的出现。为了抑制我国房地产市场房价的过快增长，各地房地产主管部门还纷纷与物价等多部门联合，在开发企业申报预售许可之前，对房地产开发企业的开发成本进行价格审核，采取听政、公告等方式让开发成本透明化。通过对商品房（预）销售的管理使调控政策真正落到实处。这又充分说明了商品房（预）销售管理在房地产市场调控中的作用与地位是显而易见的。

商品房（预）销售管理是否到位，直接体现的是国家宏观调控政策的落实力度，商品房（预）销售管理信息化的发展为国家的宏观政策调控提供了有力的支持，已经成为政府调控房地产市场的一种有力武器。房地产市场的调控，越来越离不开科学的商品房（预）销售管理体系；而房地产市场的调控也为商品房（预）销售管理指明了新的发展方向。在新的市场条件下，将有更多的未知挑战，我作为一名房管工作者，相信在政府的政策领导下，我国的房地产市场将持续、健康、稳定的向前发展！