国内房地产企业财务风险及防范措施

铜陵有色置业有限公司 李琳

房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，在经济全球化浪潮的冲击下，房地产业一方面面临着大批量进入中国市场的跨国房地产公司的挑战，另一方面，我国政府为了使房地产业持续、健康、稳定发展，出台了一系列宏观调控政策，这些政策的频繁出台，使得房地产业面临的风险越来越大，正确认识并防范房地产企业所面临的财务风险，对于保障我国房地产业市场的健康有序的发展，有着非常重大的意义。

一、房地产企业财务风险概述

由于在我国房地产行业发展时间不长，而且加之其自身的特殊性，房地产企业面临着较大的财务风险。一般而言，财务风险是因为受到了内部和外部环境的各种影响，使得企业的财务系统发生了偏离预期目标的经济损失或收益。房地产企业的财务风险具体表现为：

(一)利率波动的风险

央行从2004年以来8次提高金融机构的贷款利率，不仅增加了房地产企业的核算成本，而且使得购房者付出的房贷成本上升，这样就降低了购房者的购房欲望，从而导致了整个市场对于房地产需求的降低。

(二)筹资与偿债的风险

房地产企业开发周期长，一般都是跨时间、跨地域性开发，而且同时会有好几个开发项目。所以房地产企业在一开始要一次性投入大量的资金。在我国房地产企业的内部的资金少，所以房地产企业资金中所占比重最大的是银行贷款部分，可是在房地产企业获得资金能力降低时，如果不能及时偿付贷款及利息，那么就面临很高的筹资风险。

二、房地产企业财务风险产生的原因

(一)资本结构不合理

资本结构指权益资金与负债资金的比例。其中，房地产企业的自有资金在资金结构中占有极小的比例，而负债资金所占的比例则高达70%，甚至更高。一旦房地产企业经营决策失误，则会导致到期不能还本付息的财务风险。

(二)缺乏对成本控制的系统把握

由于房地产行业的投资量大，投资期较长，涉及因素多造成其成本控制的不确定性，是成本控制难度增大。目前房地产投资项目使用的银行信贷资金在实际投资中占的比重比较大，其资金的时间价值对成本的影响就比较大，而房地产企业从准备，设计再到施工阶段，持续时间长，其中不可控因素比较多，如建筑原材料价格随市场的变化而波动，投资开发过程涉及单位多，国家的有关政策以及房地产消费市场，都会影响到房地产项目的成本。

三、房地产企业财务风险的防范措施

(一)实现财务管理全面预算化

由于房地产企业开发产品的周期较长，面对市场环境的变化莫测，将会有许多不确定的因素存在于财务预算方面，这对于房地产企业投资开发项目的成败和企业经济效益起着决定性作用。财务预算管理是企业预算管理的核心部分，通过财务预算使得每个部门得到合理的财务资源，同时也可通过预算解决一些可预见的潜在问题。为了效降低公司的营运成本，可以利用财务预算加强对费用支出的控制，通过某些措施来控制或者降低财务风险的发生，建立有效的全面预算体系可以预测存在的资金风险，从而达到减少企业损失的目的。因此，房地产企业财务部门需对投资开发的项目进行全面而准确的财务预算，这样就可以把财务风险降到最低限度。

(二)强化资金管理工作

房地产企业的开发项目回收效益时间长，占用大量的资金，导致资金流转不畅，使得企业更加有必要做好资金管理工作，资金使用计划要合理。具体而言：严格实施财务收支监控，安排合理调度资金，满足企业建设项目施工与营销的资金需求。房地产企业应加强应收账款管理，第一、控制应收账款规模。在平时的产品销售过程中注重客户的资信等级，并对客户的偿债能力进行评估。第二、减少应收账款的风险。采取各种措施，尽量与银行保持良好的关系，以利按揭贷款的及时到账。

(三)优化资本结构

负债经营能给企业带来杠杆效益，能增加股东的收益，但是也有其弊端，就是随着负债比例的上升，财务风险也随之变大。企业应当尽量避免不合理的资本结构，确定最优资本结构，寻求最佳资本结构组合，根据企业自身发展潜力、筹资能力、抗风险的能力，以此来降低企业的筹资风险。

(四)加强企业的成本管理工作

房地产企业应该着手加强成本管理的控制工作，努力做到增效降本，落实好项目成本费用、收益预算。即对产品项目的投资、规划设计、设备的采购、施工建设、产品销售等过程进行控制和管理。加强施工现场成本管理，提高成本意识，减少后期维修支出。依据事先确定的成本控制、预算数据进行检查和考核，对各个项目的重要环节实行监督管理。

综上所述，作为高风险的资金密集型行业，房地产企业要想获得长足发展，就要对财务各种风险因素进行密切关注，并不断提高财务管理水平及抵御财务风险技巧及能力，大大提高企业抗风险能力。

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