探究房地产企业项目成本预算

厦门金城湾房地产开发有限公司 徐锡福

如今房地产行业里的预算管理通常只是停留在表面，流于形式，在房地产公司的管理层不受重视，管理者将成本预算看作是公司财务部门的事情，不注重整个工作流程。于是对于项目资金的使用缺乏计划性，在开发项目的过程中经常会出现资金短缺的现象，这也影响了房地产公司的发展。因为房地产行业比较特殊，对于成本的管理具有较长的时间，这是因为房地产开发会耗费较长的时间，通常会以年为单位来计算，而且对于成本的控制也拥有很多环节，具有一定的难度。在项目开发的时候还会出现一些计划之外的成本，这些既是不可预见的，也是无法避免的。所以提前对项目成本预算进行规划就显得尤为重要。

一、成本预算编制

房地产公司开发新的项目时通常会面临很大的风险，因为开发新的项目房地产公司必须要投入大量的资金，但是对于项目完成以后的收益又是不能确定的。所以在对性的房地产项目进行开发的前期，应该要进行相应的成本预算，这样从某种程度也可以降低风险。

（一）打破传统模式

成本的预算编制应该要不拘泥于传统的管理模式，房地产项目所要花费的成本在设计之初就有一个大体的规划，这就意味着项目成本的预算应该在项目设计之前就做好。应该要清楚的了解项目开发应该要达到怎样的效果，大体花费是多少。可以参考同类的产品，因此应该要对同类的产品成本做相应的调查。还要对项目从整体上进行分析，对于在房地产项目设计过程里需要用到的材料、施工建造、装修等都应该要进行调查，最后给出建议，这样可以给编制项目成本的预算提供参考以及支持。

（二）编制项目成本预算

1、建立相应数据库

房地产公司应该收集以及积累关于项目开发时间的成本数据，经过归纳总结之后可以得出各种成本、花费的标准。不管是房地产公司的运营还是开发新的房地产项目，合理的使用这些数据都可以起到很好的参考作用，可以有效地降低成本，并且让利润得到最大化。可以把这些数据划分为产品类型、初期成本、施工成本、尾期成本等这些种类，方便进行查阅。还应该在数据库中加入同行相似的项目成本数据，这样可以是的数据库更加完整，更具有参考性。建立好成本数据库之后，既可以给进行的房地产项目作参考，也可以给以后的房地产项目成本预算作参考，项目完成之后也把有关数据进行统计归纳，整理到数据库中，这样数据库在不断更新中，将变得更加完善。

2、编制成本预算

房地产项目的成本预算是开发商对所开发的项目进行的整体的预算，包括房地产开发项目中的开发成本、间接费用、经营收益、可得利润、贷款规划等。成本的预算不可能仅靠个人的管理行为或是单个部门的管理行为就可以很好的完成，它的工作内容和许多部门息息相关、不可分割，包括企业的工程、管理、财务等部门，构成了一个完整的预算体系，这就是财务预算。多个部门应该要一同研究项目的情况以及预测有可能会发生的事情，使用建立的成本数据库来分析项目情况。

销售部门可以根据房地产项目的分类，可售、建筑、占地面积等一些信息来对收入做出预算，还要对项目的各项宣传费用进行预算；工程部的人员可以对初期工程的成本费用进行预算，比如设计、研发、基础等；行政部门可以对房地产项目的管理费用做出预算；财务部门可以对房地产项目开发可能发生的资金流动以及税务问题进行预算。最后财务部门的人员可以把各个部门的预算进行核查，主要要考察这些预算的编制是否有足够的依据，相关数据是否准确等，然后对这些预算进行汇总与归纳，经过公司的管理层审批以后成为正式的预算，再进入执行阶段。如果在执行时遇到了环境的变化，应该根据具体情况对这些预算数据进行调整，让预算更加符合实际情况。

二、执行预算的控制

（一）加强对设计成本的预算控制

房地产项目的成本控制，关键也在于设计管理，这一点会直接对项目成本的预算执行造成影响。在设计的阶段应该要避免两种情况发生，第一是不合理的成本，这样会导致品质的下降，第二是一味的追求设计效果而不考虑成本。

房地产公司在执行预算管理的过程当中，首先应该要选择好的设计单位。可以使用方案竞赛或者招标的手段，减少设计所花的时间，并且得到更加理想的方案设计，这需要房地产公司和设计项目的负责人沟通好，让设计公司之间进行交流和竞争。此外，应该和设计的单位做好权责分配，并且签订合同，明确地指出设计的标准、限额，这些事项都可以和设计的费用进行挂钩，还应该要对一些细节部分都进行明确的规定，比如说设计的改变以及修改的限制，这样可以减少早施工过程里出现不必要的纠纷。最后应该要坚持对于设计的整个过程都实施优化，组织有关专家来对设计进行评估与审查，关注影响成本的一些重要因素，在对于项目的成本预算在设计之初就落实。

（二）关于施工的控制

1、控制施工招标

在对土建以及安装水电的招标当中，房地产公司决定中标应该要看价格是否合理、施工工期以及施工质量是否能够得到保证，经济效益是否良好，以及社会信誉是否够高等因素。还要注意观察一些进行招标的公司是不是为了低价中标而故意在项目的预算编制里漏掉某些项目。对于投标的公司报价以及提供的公司资格凭证，房地产公司都应该要进行非常严格的核查，只有这样做才可以保证房地产公司自己的利益。让房地产开发项目达到低成本、高质量、短工期、高效益的开发目标。

2、对于材料的控制

在房地产开发项目的工程造价成本中，设备以及材料占70%。房地产公司应该建立材料价格信息的网络，这样可以便于准确而又及时的了解建筑材料在市场中的行情。对于大笔的设备材料的订购更应该要谨慎，要做到多对比，多研究，如果条件允许，使用投标的方式也是可以的，但是要注意订货的时间。相同的设备以及材料，因为生产地的差异价格也会不一样。因此要建立对于成本的控制意识，建立成本的控制机制。都与某些材料能够使用限价的方式来进行成本控制。工程管理部以及成本管理部可以和工程师进行关于订货的讨论，可以对推荐的厂家进行分析与比较，与此同时要注意对于采购价格的控制，对于材料质量的监督。

3、控制设计变更

变更可能是由设计、建筑、施工等任一部门提出的，所以对于设计的变换，应该交由原部门的负责人统一进行管理，因为原负责人对于设计方案比较了解，这样就可以减少不必要的麻烦，减少因为变更设计所带来的成本增加，或者是对工期造成的延误，也可以避免带来更多的变更。

4、施工签证控制

因为在现今建筑工程的施工当中，建设周期很长，投资金额比较大，技术含量也越来越高，设备材料在规格和价格上都可能发生变化，所以工程的合同不能对整个施工过程中的方方面面都作出具体的规定，所以现场的签证也是非常重要的。现场的签证用书面的方式记录下了在施工现场出现的各种特殊的费用，这关系到开发公司的切身利益，也是房地产项目工程进行结算的重要依据之一。

三、结束语

房地产公司的项目成本预算可以说是一个系统的工程，是和房地产公司发展战略相配合的一个保障。因此房地产公司要依据自身的特点建立出适合本公司发展的预算管理的制度，这样才可以更好地实现公司的战略目标，有效的提升公司利益。对于项目成本的预算管理应该要落实执行，这样才可以保证效果，还要让全体员工都参与进来，最后形成预算管理体系。

[1]李玉英,韩道琴.论标准成本法与作业成本法相结合的成本管理[J].吉林工商学院学报,2011

[2]刘娴.工程项目成本控制管理[J].华章,2011