容积率对房地产价格影响的研究

2013-10-09西南林业大学园林学院张朝振

财经界(学术版) 2013年12期

西南林业大学园林学院张朝振

容积率是反映土地利用强度的一个重要指标,当地价相等时,土地开发强度大的房产，单位面积分摊的土地价格少,利用强度小的单位面积分摊的价格高。故容积率的大小和商品房成本有一定的关系。

一、容积率

容积率是土地供应过程中重要的控制性指标，是指一个小区的总建筑面积和用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定土地开发程度和土地利用成本，直接影响开发商利润。若容积率过高，建筑密度过高，对租户来说，则会影响到其居住的舒适度。

对住户来说，如果容积率过高，对土地使用率高，则小区内房子建得多或住宅区楼层会较高，那么小区内的景观比例就会收到影响，对于居民来说，无法保证其生活环境的质量。但另一方面，在购买房屋时，并不是容积率越低，居住的舒适度就一定越高，必须在一个科学的尺度范围内。不同类型房产对容积率有不同的规定，只有在相同类型房产下，太高的容积率对于居住质量会产生直接的影响。而从开发商的角度来说，在建筑成本方面的大小直接收到容积率的影响，是施工成本还是土地成本也都会收到容积率的影响。近年来，随着土地开发成本不断加大，土地资源日益稀缺，房地产开发中的容积率表现出越来越高的趋势。提高容积率,一方面可以降低每平方米住宅分摊的单位地价,同时可以节省维护成本,从而增加开发商的利润。

二、容积率对房地产价格的影响

(一)容积率对房价的作用必须把握适度原则

容积率对房价的作用遵循报酬递增递减规律。在一定条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现先递增再递减的走势。结合到融资率，这一规律主要表现为：当容积率增加，单位面积内的建筑物结构必然会更加复杂，而建筑物的密度和高度也会增大，在这种情况下，地基处理的费用便可以获得更有效的分摊，从而使建筑物的单位成本降低，这时建筑物的价格就会产生下降的趋势；而当建筑物的高度达到一定的程度时，地基的加固工程就要随之进行增强，同时在电梯设备、抗震结构等内容的建设方面的投资就会增加，这时建筑物的价格就会呈现出上升的趋势。另外，建筑物的容量越来越大对于建筑物的质量会产生不同程度的影响，建筑物的售价就会产生增加的现象。也就是说，只有保证工程造价与土地效益同等的情况下，才是土地效益发挥的最佳状态，这时的容积率也可以称之为最合理的容积率。无论是过高还是过低，都会导致土地收益的减少，进而引起建筑物售价的变化。

(二)容积率对房价的作用与城市规模呈正向变化关系

城市规模的大小是土地利用率的直接体现，也就是说，城市规模越大，则其整体的土地利用效率越高，这时在单位土地面积上需要投入的成本也就越高，因此开放商需要通过降低楼面价格来对成本进行控制，对于房价必然会产生直接的影响。而如果城市规模较小，则其整体的土地集约化程度不高，这时单位面积的开发成本也会相应的降低，因此通过楼面价格对开发成本进行控制的方法无法体现出显著的作用，甚至会由于单位价格过高会增加单方工程造价。所以，在规模越大的城市，容积率对地价的影响越明显，地价随容积率的变化幅度越大，从而对房地产价格的影响也就越显著。

(三)容积率对房价的作用随区位不同而程度不同

对同一个城市，容积率处于不同区位的房价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，在这种土地区位好的地段，土地利用的集约程度、土地开发效益、土地供需矛盾、稀缺程度、控制规划程度均高于其它区域，尤其是相比较于城市边缘区，中心区投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而其他土地区位较差的地区，随着土地利用的集约程度、土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度的降低，容积率的影响程度也随之下降。考虑市场机制，土地区位等因素会使其变化具有明显的区域性。因此，在同一城市中，容积率对地价的作用表现为从中心向外围逐渐递减的影响程度。

(四)容积率对房价的作用随用地地价类型的不同而有不同

在不同类型的土地价格变化的过程中，容积率所产生的作用是不同的。在一座城市中，地价变化最为明显的是商业用地，而且往往分布在道路或者是桥梁的周边，本身在都土地资源方面就较为匮乏，而这种商业用地的竞争必然会使单位面积内的容积率增加，这时就会使得商业用地在成本方面远远高于其他土地价格，而且在容积率方面也会有显著的变化。

三、政府调控

目前,房地产价格的上涨问题已经对社会生活的方方面面产生了高度的影响，引起了高度重视。政府陆续出台了很多政策，如“加强普通商品房成本审核”制度的颁布实施,以控制房价上涨的幅度,但总体看来收效不多。在这种情况下，将容积率引入，帮助政府调控房地产市场，具有一定必要性。但是也有学者认为,容积率可能是把“双刃剑”，在对土地市场运行进行调节的同时产生了一定的负面影响,将容积率作为调控的手段,可能会造成土地市场价格扭曲。