厦门抢地启幕

文│曾斌

作为“准一线”城市，厦门几乎是所有房企期望布局的城市，同时又因土地供应量不大，房企开发“入场券”一票难求。随着厦门综合配套改革试验土地专项方案被通过，厦门拓展城市发展新空间成为可能，也让厦门的土地更加炙手可热。

真正供地高峰

根据年度出让计划，9月初前后和年底是厦门土地出让的高峰。即便没有“8月23日国土部审议并原则通过厦门市综合配套改革试验土地专项方案”这则利好消息，对于8月27日那场拍卖，也将是一场“地王”争夺战。

8月27日上午，福建厦门市公开拍卖位于海沧区马銮湾和同安区的两幅商住地块。马銮湾地块最受关注，共有恒大、碧桂园、万科、泰禾等30多家开发商报名，结果泰禾以40.52亿元竞得，楼面价10834元/平方米，溢价率达185%。同时刷新翔安区今年4月创下的7020元/平方米楼面价纪录，成为岛外新“地王”。

今年截至目前，厦门住宅用地供应一直处于紧缺态势，仅供地4幅。在9月，厦门将举行4场土地拍卖会，共有8幅地块出让，没有住宅用地。

厦门的土地拍卖历来热力十足，对住宅用地的追捧更甚。2007年“9·8”厦门土地拍卖会，所出让的八幅住宅用地，每幅地块都是开发商经过现场疯狂竞价而获得，其中五缘湾地块，楼面地价被高拍到17486元/平方米。这场拍卖会，土地出让金收入总计67.37亿元，单幅地块成交价最高达到22亿元。2009年6月8日，厦门8幅地块以总价97.1452亿成交，其中5块岛内地商住块竞价尤为激烈。

2013年上半年，厦门全市成功出让13幅地块，总规划建筑面积83万平方米，同比减少57%。其中仅含2幅商住地块，总建面积合计42万平方米，上半年出让总地块同比减少11幅，商住地块同比减少4幅，而岛内则继续保持着“零出让”的局面。土地出让总量和商住地块供应量，都跌至2004年以来厦门土地出让的最低点。

2013年9月厦门待出让土地

根据“2013年厦门土地供应计划”显示，今年厦门拟出让商住地块25幅，截至8月28日仅出让了4幅。土地供应吃紧，点燃了开发商的拿地热情。已出让的四幅商住用地中的三幅分别晋升本区“新地王”也就不足为奇了。

从9月份开始，占全年拟出让3/4的地块将在这个阶段集中推出。虽然4月落地的调控新政明确要求“各地方政府增加商品住宅土地供应”，可以想见剩下来的4个月的时间内，厦门土地市场必将硝烟弥漫。而随着岛内住宅用地的一再收缩，岛外将继续成为厦门土地市场的主战场。

本刊记者采访多位房地产业内人士，他们一致认为，上半年厦门土地市场明显供不应求，开发商“饥渴难耐”，住宅用地供应量的不足间接推高了开发商和购房者对未来房价上涨的预期。

部分受访开发商表示，在即将到来的第三季度，土地价格将持续上升。大部分开发商也声称，他们预期地价将温和上涨；部分预期上涨幅度为20%～40%，这一幅度是前所未有的。

无米下锅

据本刊记者了解，开发商在厦门的土地储备都严重不足。2010年年底联手登陆厦门的保利地产与招商地产联合开发海上五月花后，在厦门再无新地块，而海上五月花接近尾盘；世茂房地产开发的世茂湖滨首府，目前也仅剩D2地块；本土房企厦门几家老牌国企开发商除了住宅集团和国贸集团还剩余少量地块尚未开售，其他如建发、联发、特房等企业，在厦门的土地储备都已经告急；新进入厦门的阳光城、泰禾集团在厦门也仅有一个项目，在快速去化后，对厦门土地需求更加紧迫。此外，恒大、碧桂园、融创等一线品牌房企，也一直在寻找合适土地进入厦门市场。

为了延续在厦门开发，合作和收购开始明显增加，如中海与集美建设合作共同开发锦城国际；今年年初，嘉凯城收购厦门立信伟业房地产公司100%股权，禹洲地产收购瑞佳房地产全部股权。

一方面在于，近年来厦门住宅用地出让并没有大幅增加，像去年岛内住宅用地还出现“零”供应情况；另一方面在于，厦门楼市太火爆，去化太快。今年以来，厦门许多新楼盘一上市即告日光，排队购房现象时常出现。同时，楼盘大卖，也让房企业绩大增，像禹洲地产，截至7月份销售已完成全年目标的87%，并且在厦门占有10%的市场份额；中骏置业在上半年里销售也完成全年目标的83%。

市场好的另一面则是房价的上涨。8月18日，国家统计局发布的2013年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅上涨的城市有62个，厦门是环比价格上涨幅度最高的城市，为2.2%。同时，在住宅租赁市场也是涨幅惊人。“今年同比去年涨幅在10%～20%，而且是普涨。”厦门中介协会副会长傅强介绍说。

2012年8月5日，福建省厦门市第二批限价商品住房公开摇号。一直以来，厦门住宅用地供应量的不足间接推高了开发商和购房者对未来房价上涨的预期。去年这次限价房摇号的中签者，堪比彩票中了头奖。

目前，厦门80%的房源销售量都集中在岛外，从2012年开始，岛内已经成为以二手房、存量房和商业地产为主的市场。在接下来的厦门土地市场，岛外区域将成为主导，特别是环东海域、马銮湾一带，拥有较充足的土地资源储备，也是目前仅剩的两个离本岛较近的岛外区域，发展空间非常广阔。

值得注意的是，近两年岛内推出的大都是写字楼等商业用地，真正的住宅用地稀缺，出让地块性质的比例存在结构性矛盾，在海西战略深入、厦门城市升级和扩大以及岛内外一体化推进下，岛内商业地产竞争激烈，岛外则以基础设施、产业布局和住宅产品为主。

厦门主要是以城市综合体为主要形态的商业开发，本刊记者日前从厦门土地开发总公司了解到，目前，厦门的城市综合体开发体量已经达到700万平方米，市场供应量总体偏大。目前城市综合体共有21个，已建城市综合体有5个，在建的16个，再加上计划2018年前投入市场的15个项目，将使全厦门综合体总量高达1000万平方米，市场去化压力不小。

准一线城市

“厦门”这个名字见于史册始于明初，寓意“国家大厦之门”。今年，厦门第一次入选《财富》杂志的中国最佳退休城市，厦门无疑具备了成为一线城市的基础。国际城市与区域规划师学会副主席、中国城市规划学会副理事长兼秘书长石楠认为，厦门的地缘优势能使厦门和新加坡、中国香港呈鼎立之势的基础。

而当前市场大好、预期正面，同时土地供应将在接下来的三个多月集中放量，让房企对厦门的土地开始摩拳擦掌。同时，他们也看到了真正的利好，城市空间打开的可能。

8月23日下午，国土资源部部长姜大明主持召开第10次部长办公会，审议并原则通过厦门市深化两岸交流合作综合配套改革试验土地专项方案。2011年12月，在厦门经济特区30周年之时，国务院批准实施《厦门市深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案》，前述土地专项方案则是在《总体方案》框架下针对土地的专项改革方案。

厦门市国土资源和房产管理局规划保护处一位官员告诉本刊记者，国土资源部就土地专项方案提出了很多修改意见，专项方案暂时还不能对外透露，预计经过下一步修改和沟通，争取年底之前获得国土部的正式批复。”

根据2010版的城市总体规划，厦门全市总人口规模2015年控制为320万人，2020年控制为390万人，其中厦门本岛总人口规模控制为130万人。而据厦门市人民政府副秘书长王宝贵介绍，目前厦门市实有人口478万，岛内242万。岛内高强度开发，使开发容量已大大突破原规划，不仅人口密度大、人口规模超，而且建筑容积率高。岛内外面积之比为1∶11，但人口密度却是11∶1。

所以，向岛外要空间，形成多中心的城市格局是必然选择。对于如何改变目前土地紧缺的现状，去年厦门国土局制定了《土地管理制度综合配套改革三年行动计划方案》，共涉及十项土地政策的改革。市委副书记钟兴国还特别指出：国土部门要向产业转型、结构调整争取土地；还要向规划调整要土地，向土地整理要土地，向三旧改造要土地，通过三旧改造把原来的土地盘活。

而刚刚获批的土地专项方案的思路大体类似。本刊记者了解到，厦门希望通过对土地领域的规划调整、城乡统筹、“三旧”改造等措施，为厦门的综合配套改革预留发展空间。并将适时按程序调整土地利用总体规划和城市总体规划，同时希望在建设用地计划指标上能获得支持，从而促进重大项目落地。

目前，厦门80%的房源销售量都集中在岛外，从2012年开始，岛内已经成为以二手房、存量房和商业地产为主的市场。在接下来的厦门土地市场，岛外区域将成为主导。

今年4月厦门市人大常委会批准施行了《厦门市城乡规划条例》（以下简称《条例》），把规划管理范围从“城市”调整为“城乡”，将城镇、乡村都纳入进来。确定了厦门的城市中心不只是岛内，岛外各区将由卫星城逐步发展为新城组团，岛外新城的定位也不再只是“次中心”。

《条例》对岛内外开发原则做出明确规定，岛内要“控制岛内开发强度，降低建设容量，优化土地使用，完善功能配套，提升环境品质”；而岛外则要优先做好基础设施配套和环境建设，“加快拓展建设发展空间，促进城市化建设”。

对于向岛外发展可能碰到的耕地问题，厦门综改规划甚至提出，支持福建在全省基本农田保护面积不减少的前提下，厦门的建设项目用地可通过易地有偿方式在福建省域范围内进行占补平衡，厦门可经依法批准适当核减基本农田。

本刊记者从厦门国土和房管局获悉，2012年厦门通过争取易地有偿补划基本农田保护区4万亩，为规划110平方公里两岸新兴产业和现代服务业等5个示范区预留用地空间。翔安区的两岸新兴产业和现代服务业合作示范区是厦门今年工作计划的重点，面积超过100平方公里，围堰、吹填等用地保障和基础设施建设正在推进。可以预见的是，在明年的供地计划中，围绕示范区的土地供应会相对充足。