旅游地产驶向何方？

◎ 本刊记者 黎林峰

在连续多轮房地产调控政策的持续作用下，房地产的热度在缓慢的降温。新一届中央领导集体提出了新型城镇化的国家战略发展构想，房地产迎来历史时刻，转型、创新成为这个行业时髦的词汇。中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰曾在“第三届中国房地产科学发展论坛”上大声疾呼：“房地产业加快转变发展方式已经到了刻不容缓的地步。”

旅游地产是房地产转型发展闯出的一匹“黑马”，当旅游遭遇地产，财富仿佛在瞬间放大千万倍，不可避免地吸引了巨大资金的进入。媒体报道，当前已经有超过万元元资金进入旅游地产角逐天下，高尔夫球场、滑雪场、乡土人文各类旅游地产产品竞相演出。地产大鳄潘石屹在海南博鳌发声：旅游应更贴近自然。旅游地产这艘满载数万亿巨资的大船究竟该驶向何方？

传统住宅市场最后的辉煌

7月是房地产市场的传统黄金销售季的开端——金九银十的热身月，历年在这个月份住宅市场销售量均有不俗表现，今年的市场表现却没有以往的辉煌。最新的统计数据显示，从7月首周开始，一手住宅销量环比持续下滑，7月15日-19日这一周下滑幅度显著收窄。从重点城市成交数据来看，这一周成交量与六月周均水平相比下滑17%，与今年累计周均相比下滑16%。销量单周环比，机构重点监控的28个城市整体减少7%，其中，4个一线城市减少4%，8个二线城市减少9%，16个三线城市减少7%。销量单周同比，28个城市整体减少15%，其中，4个一线城市减少36%，8个二线城市减少1%，16个三线城市减少16%。销量累计同比，28个城市整体增长40%，其中，4个一线城市增长26%，8个二线增长38%，16个三线城市增长47%。

分析认为，持续的房地产调控，银根紧缩、土地供应紧缩，新国五条细则地方版相继出台，限购限贷政策短时期内不会放松，房地产行业向着规范化、全面化和持续化的方向发展，粗放型的增长、单一的产品结构模式显然已经走到了尽头，在供应和需求的双重重压下，住宅市场的黄金岁月已随风而逝。

首创集团总经理刘晓光表示，过去的十年房地产业在激烈的调控和变革中经历了空前的成长，随着城镇化的深入，未来二十年还将持续推动房地产业高速发展。然而，单一的产品模式受到了前所未有的挑战，住宅产品也受到了前所未有的挑战。综合运营模式将成为成长道路的模式选择，迎接中国下一步房地产发展带来的挑战，模式的转换已迫在眉睫。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授认为，基本上可以说地产爆发式的增长已经结束了，2013年是中国银行业最后一次两位数的增长，今后银行会跟房地产一样，进入个位数的增长，始于地产和银行的时代已经过去，未来必须学会数理化，学会实体经济。

商业地产：带刺的玫瑰

住宅市场备受挤压，商业地产成为房地产新的热点。目光敏锐的开发商早在席卷全球的金融危机来临之时开始把目光投向了商业地产。

提到商业地产几乎毫不费力地会想到以“万达广场”扬名的大连万达。大连万达商业地产公司成立于2002年9月，2009年12月公司整体变更为股份有限公司，成为大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。商业地产投资及运营管理成为该公司的主营业务，其核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。

截至2012年底，113个万达广场在全国75个重点城市“遍地开花”，2013年还将新开业19个万达广场和天津万达中心，新运营16家五星级或超五星级酒店。

大连万达的商业地产模式以大型购物中心为主体的商业中心、五星级及超五星级酒店的高级酒店、商业运营及物业管理的商业管理和写字楼、公寓和住宅的开发销售物业组成四大核心业务板块，形成了一个有机业务整体，构成以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理发展模式。

从2010年开始的一轮又一轮的猛烈宏观调控，让住宅地产挣扎不已，商业地产成为了房地产业的救命通道。在万达的光环照耀下，万达的成功似乎可以轻松复制。曾经一度，房地产业提到转型即指商业地产，商业地产几成房地产救命稻草。连专注做住宅的万科，似乎也想试水商业地产。2011年6月28日万科高调宣布进军商业地产：打造城市综合体品牌“万科广场”，社区商业品牌“万科红”，写字楼品牌“万科大厦”。首个商业地产项目龙岗万科广场动工，目标定位是打造一站式家庭购物中心，项目总面积达15万平方米，定于2012年底开业。

一路飙升的门面和写字楼租金更是刺激了房企投资商业地产的力度，过渡激烈的竞争，和大量资金的涌入，商业地产体量出现暴增式发展。

然而，一线城市商业地产几近饱和。北京王府井长安街边寸土寸金的地段是东方广场骄傲的身影——早在二十年前外资或港资就已经站稳了脚跟。不是每个房企都有大连万达的雄厚资本和深厚的政府资源。资本的大量涌入，一线城市商业地产的竞争白热化，二三线城市成了商业地产的香饽饽。

仲量联行大中华区董事总经理冯建强向媒体表示，预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后十年里商业地产的开发商们只能转战二三线城市。

二三线城市的经济实力和消费能力显然无力支持豪华路线的庞大城市综合体。地产圈著名人士SOHO中国董事长潘石屹也感到疑惑不解：这些本身并不富裕的二三线城市，周边的县市也很穷，聚合效应无从谈起，那么多综合体建来给谁消费？

中房信的数据表明，在2011年到2015年之间，20个城市中西部城市的新城区总共近1亿平方米的城市综合体中将在这片区域诞生。

商业地产泡沫。媒体发出了警告。

商业地产的潜在危险在表面的波平浪静下如大江中的激流暗涌，业内分析人士指出，看似风光无限的商业地产实际上比住宅地产风险更大。首先商业地产对资金的要求超过住宅地产，在信贷方面，贷款额度最高五成，最多10年期限，开发商需要有更大的自有资金才敢涉足商业地产。同时其操作流程比住宅地产更为复杂，对操作团队的要求更为苛刻。另外，商业地产的长期回报，也让缺乏耐久力的开发商望而却步。

无节制地资金流入和潜在的风险，让看起来很美的商业地产像带刺的玫瑰。

旅游+地产，创新业态

集体转型商业地产，千军万马过独木桥前途与钱途两厢迷离，房地产转型是否还有另外的途径？

《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》明确提出，到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，凸显地方政府对旅游业的重视。同时，我国已成为世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。旅游业在“十二五”期间的发展态势，为房地产业提供了广阔的发展空间。

继问鼎商业地产龙头老大宝座之后，万达将下一场精彩大戏的舞台锁定为旅游地产。业内消息人士透露，早在2007年，万达就明确把发展旅游产业作为集团未来10年甚至是20年的主要战略方向。2010年，万达集团董事长王健林明确表示，将旅游地产定位为未来万达的支柱型产业。万达在北京开发的以文化旅游为主题的特色项目“文化旅游城”，总投资额近200亿元，与其之前的长白山旅游度假区投资额持平。此外，万达还在大连、西双版纳、武汉、琅岐岛、武夷山等地投资开发度假村及文化旅游区，据业内人士估计，万达旅游地产规模已接近1700亿元。

王健林表示，到2020年万达要实现彻底转型，届时来自房地产的收入要低于50%。未来万达是以文化旅游为支柱产业，同时包括购物中心、商业地产。旅游产业将是未来10年的热门产业，将比城市综合体这类的商业地产更有活力。万达现在拼命发展旅游、发展文化产业，做零售，做大万达百货，都是为了这个目标努力。

据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，凸显地方政府对旅游业的重视。同时，我国已成为世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。

2012年北京首创集团和中国青旅集团联合进军旅游地产，总投资额达300亿元的“两岸城”项目在江苏昆山锦溪镇五保湖岸线正式启动。“两岸城”项目定位于集高端旅游、高端房产、高端休闲体验于一体的城市综合体，总规划面积55万平米，整个项目计划分5年完成整体开发建设。项目规划范围约45平方公里，由古镇区、古镇拓展区、民国城、台湾农业创意观光园区以及环湖休闲区五个主题功能区组成。“两岸城”项目在有效整合锦溪地理区位、资源规模、投资环境、人文底蕴等优势的基础上，将延展国际性休闲度假、农业观光、会议中心等功能，实现长三角区域性旅游集散中心的大配套功能，打造根植江南水乡文化价值体系的大旅游格局，预计5年之后整个项目可实现旅游收入200亿元。

2012年10月首创将旗下旅游地产项目首创·澜茵山作为其首个高端创新增值客户服务项目，拟将产业、地产、城市的全新关系纳入到公司创新与转型的思路中。此次首创置业的“城市综合营运模式”即引入酒店租赁服务理念，把业主空闲的房屋置换成物质收益，令静置资产得到充分利用，使得该项目在旅游度假型房产之外，兼具金融投资品属性。另外，首创置业联手顶尖团队进军法国建立中国第一个在欧美发达国家的经贸合作区。

今典集团在三亚打造的三亚湾红树林度假世界，推出了“全度假生活”的概念和“股权式酒店”的经营理念，该项目是集酒店、会议、会展、商业、休闲、娱乐等多功能为一体的五星级酒店集群，包括五个五星级豪华酒店、两栋家庭式酒店公寓、LOFT写字楼、海南最大的会展中心，水上乐园、爱情广场、主题商业街及运河。总占地面积约26万平方米，总建筑面积50万平方米。

海航集团早在2004年协议收购新疆天山天池景区51%的股权。

2008年11月，海航集团下属公司海航旅业与呼伦贝尔市政府签订了投资合作协议。海航旅业集团与内蒙古呼伦贝尔市政府共同合作，开发“呼伦贝尔民族文化园二期工程”，这是海航旅业在完成对航空、酒店、旅行社、租车、传媒等旅游行业产业链条整合的基础上，首涉景区开发业务。

2009年7月，海航集团旗下的海岛建设与海南保亭县合作开发七仙岭温泉国家森林公园景区改造工程。海航集团将在景区运营期限内（2008年10月~2038年10月），采取自筹资金和引进战略投资者等多种渠道，投资数十亿元用于景区建设，将其建设成为融旅游度假、康体休闲和居住为一体的、具有热带山地雨林温泉特色的国家5A级风景名胜景区。

2011年4月，海航集团与黄果树旅游集团在贵阳签订重组协议。通过增资扩股，海航集团将最成为持有黄果树旅游集团50%股份的最大股东。

首创置业总裁唐军对媒体表示：“在政府的宏观调控和企业的不断变革后，中国地产业已经从政策主导和资源主导时代，快速进入模式主导和服务主导时代。因此，真正能够掌握未来的地产企业，必须在缔造成功的‘商业模式’后，全力打造领先的‘创新服务’系统。”

“三五年后，将会有更多的企业进入这个领域（旅游地产），”王健林表示，届时竞争将进入白热化。

据此前媒体报道，目前房地产行业前100名的房企中，已经有三分之一介入旅游地产领域。当前在旅游地产项目的总投资额据估算超过5000亿元。仅2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元，全年计划投资总额将超万亿。

旅游+地产，如何才能走得更远

巨额资金涌入旅游地产，引来“泡沫”“过热”的非议。旅游+地产要如何结合才能走得更远？抑或两者注定只是“露水夫妻”？不同的人有不同的看法。

国际旅游投资协会总干事王琪认为，旅游和地产是一场外遇，迟早要分手。他有一个“N+1理论”来阐述自己的观点。

王琪认为，当前新的旅游项目几乎都有酒店、高尔夫球场、滑雪场、温泉等几十个项目，这些项目都已成为“标配”，他把它们称为“N”。

“但是核心吸引物是什么？比如万达的长白山项目，核心吸引物不是酒店、不是温泉，是滑雪场。这就是‘1’，”王琪说，”再比如黄山景区，黄山本身就是‘1’；而峨眉山景区，峨眉山本身是‘N’，里面的寺庙才是‘1’。又如深圳观澜湖的高尔夫球场，全国有几百家高尔夫球场，为什么观澜湖就能成功？因为它的高尔夫球场足以构成真正的核心吸引物。”

王琪认为，简单地说，景区里几十个旅游产品中，当某一产品拥有自己独特的价值，它就能构成核心吸引物；如果没有，就只能作“N”。只有“N”，就没有市场；没有“1”，就没有市场。

在他看来，旅游事业的繁荣、项目的增加、产品的提升，靠的应该是文化创意和科技产业。依托成熟景区已有的大量旅游人数，利用文化和科技丰富旅游产品，就能增加游客的消费行为。因此，旅游项目和文化、科技结合，才是旅游业真正的出路，也是旅游投资未来应走的方向。

在新一轮旅游投资热潮中机遇很多风险也很大，也有陷井，这是我们这几年深刻的感受，第二点旅游投资的前期是策划、创意、创新，旅游投资不管是投资景区、酒店，甚至是投资旅行社如果没有策划，没有创意，没有创新将步入新一轮的同质化竞争，失败的几率是更大的。

港中旅国际投资有限公司副总经理薄宝华表示，旅游投资要和环境友好，要和可持续发展紧密结合，这样的旅游投资商才是有眼光有战略的投资商，不然只能是短期效应，最后给投资商自身也会有极大的损害。

大中华国际集团CEO钟东霖表示，旅游地产从景观到休闲这样的演进，未来从感性到知性的演变，应该都是地产所要关注的发展趋势。未来旅游地产的发展趋势，应该是更多的会从简单的旅游观光变成可以交流、互动，甚至可以体验。

今年4月的博鳌房地产论坛，SOHO中国董事长潘石屹骑自行车去会场，在接受南海网采访时，他说，海南发展的优势是度假、旅游，他担心大规模的投资建设，会破坏海南的环境，使空气被污染。

“旅游，就是接近自然，大规模的房地产开发是反自然的。”潘石屹说，海南是很漂亮的地方，大家喜欢海南，就是高楼大厦少，离自然近一点。