不动产瑕疵登记损害赔偿责任的构成及赔偿范围

席 斌

（山西大学 法学院，山西 太原 030006）

不动产作为人类重要的物质性财产，在社会财产关系范围内影响甚巨。作为人类赖以生存的物质保障，各国或地区无不设定详尽制度予以规制。不动产物权登记是权利人确认物权归属的重要依据，是指国家专门的登记机关根据权利人的申请，将不动产物权的设立、转移和变更情况在不动产登记簿上予以载明。而不动产登记瑕疵是指登记簿上记载的不动产物权状态与事实状态不相符，包括因无效或可撤销的法律行为而完成的登记与嗣后登记瑕疵，如继承、法院判决等原因造成的内容不符。民事领域往往将这类瑕疵登记责任定位为民事侵权责任。本文将对其构成要件及赔偿范围进行探讨。

一、不动产瑕疵登记损害赔偿责任的构成

（一）归责原则

侵权法中确定侵权人的损害赔偿责任，需要寻找一个衡量标准，对于认定当事人责任构成要件、举证责任的承担及损害赔偿的原则与方法都至关重要。①汪渊智：《侵权责任法学》，法律出版社2008年版，第29页。关于瑕疵登记责任的归责原则，②本文仅讨论登记机关侵权归责原则问题，而不分析申请人瑕疵登记的归责原则。这主要是因为申请人仅为一般民事主体，依《侵权责任法》及《民法通则》采过错责任原则，而登记机关具有特殊身份，理论界对其归责原则长期存在争议。理论界亦存在较大分歧，主要存在过错责任说和无过错责任说两类。采过错责任说的学者普遍认为，不动产瑕疵登记系由登记双方因各自的过错造成。过错责任主要是以当事人是否存在过错为判断标准来界定行为人的责任分担的。既然双方都可能存在自己过错，理应采此归则原则。采无过错责任说的学者则认为，《物权法》第21条应被理解为，只要登记出现瑕疵，登记机关就应承担责任，而不区分过错主体。③林永康、兰戈：《不动产登记错误的损害赔偿责任探讨》，载《福建法学》2007年第4期，第51-54页。此外，地方立法似乎也多采无过错原则，如《深圳市房地产登记条例》第59条。

本文认为，不动产瑕疵登记赔偿责任采过错推定责任原则为宜。

侵权法上的无过错责任原则在于明确特殊侵权责任的责任承担，因此，法律必须有明文规定。《侵权责任法》第8条规定，行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。可见，法律已有较为明确的规定。从文义上理解，《物权法》第21条似乎是一种“严格责任”。但《侵权责任法》从第5章到第11章已明文规定了无过错责任的适用范围，相应地就需要排除其他的责任形式。④杨立新：《论不动产错误登记损害赔偿责任的性质》，载《当代法学（双月刊）》2010年第1期，第4-12页。

不动产瑕疵登记的原因主要有以下两类：一是登记申请人提供虚假材料欺骗登记机关完成登记，而登记机关已尽到合法、审慎义务，二是登记机关的过错行为。如果将第一种情况下所产生的损害责任一概归结于登记机关，难免有悖于公平正义原则。同时，无过错责任原则使得登记机关的责任加大，势必造成登记困难，阻碍正常的市场流通。①王超：《房地产登记赔偿责任制度研究》，中国政法大学2007年硕士论文，第23-26页。所以，本文倾向于过错责任原则。

事实证明，不动产登记审查模式和举证责任分配系影响归责原则的重要因素。关于审查模式，本文认为，我国不动产登记宜采用实质审查模式。毕竟在以债权形式主义为物权变动依据的制度中，实质审查具有很高的可信度，审查的范围既广又深，不动产登记机关对于该不动产信息掌握得也比较全面。在这种情况下，如果依过错责任原理，各自负担与自身相应的责任，恐受害人要证明登记机关的过错会十分困难。但如果先根据法律规定推定登记机关有过错，其不能证明自身无过错，就应承担相应的侵权责任，这样就减轻了受害人的负担。过错推定原则有利于实现法律的公平价值。同时，为了减轻登记机关的责任负担，其可提出反证。在达到特定标准（该标准应结合《民事诉讼法》的相关规定）时，被推定的过错即可反驳。②王利明等：《中国侵权责任法教程》，人民法院出版社2010年版，第141-143页。

（二）构成要件

1.瑕疵登记之存在

如前所述，不动产登记审查模式直接关系到登记机关对瑕疵登记是否具有过错。既然我国应采实质审查模式，不动产登记机关的侵权行为就是对应尽义务的违反，而设定该义务的法律基础是《物权法》第12条。完全因申请人的瑕疵导致的瑕疵登记，即使登记机关存在差错，也主要是因为登记机关事实上的能力有限，不可能也不必要对所有不动产均进行现场查看。这才使得某些当事人有机可乘，导致瑕疵损害。该情形应属于法律所允许的登记机关的错误范围内，不应被认定为侵权。

2.瑕疵登记损害之存在

登记机关未尽上述履行义务或申请人过错所造成的事实损害包括直接损害和间接损害。此部分将在下文“不动产瑕疵登记的损害赔偿范围”中作详细分析。

3.瑕疵登记与损害之因果关系

作为责任主体和损害结果的纽带，因果关系在不动产瑕疵登记赔偿责任中表现得相对复杂。该瑕疵登记所造成的损害事实系登记机关或申请人一方造成的，即为典型的一因一果；因双方过错而产生损害则为多因一果。同时，该瑕疵因果关系并不像其他侵权类型中的因果关系那样容易判断，原因就在于登记系依申请而为，登记程序乃被动引起。对此因果关系有三种判断方法：反证检验法、剔除法和替代法。如果上述方法仍无法判断因果之必要性，我们还可以采用实质性补充的办法。如果登记机关的行为足以引起瑕疵损害结果的发生，这种因果关系即告成立。③张新宝：《侵权责任法原理》，中国人民大学出版社2010年版，第35页。

4.瑕疵登记责任之主观要件

此过错形式主要有四类：完全因申请人的故意或过失、完全因登记机关的故意或过失、登记机关与申请人的恶意串通和登记机关与申请人之间无过错联系的共同致害。

完全因申请人的故意或过失以及完全因登记机关的故意或过失较好认定。前者的认定标准在于行为时的主观状态，而后者的认定标准在于登记机关是否尽到了实质审查及审慎、合法的义务。后者以《物权法》第12条为基础，未尽义务者即存在过错。此为客观标准的认定。④学者认为，登记机关应尽的审慎义务应区分不同性质的申请材料而定。参见柴振国、田邵华：《论不动产登记机关错误登记的赔偿责任——析《物权法》第21条第2款》，载《安徽大学法律评论》2007年第1期，第12-20页。登记机关与申请人的恶意串通和登记机关与申请人之间无过错联系的共同致害较为复杂，笔者将在下文“与有过失”中具体阐述。⑤与有过失指对于侵权行为所造成的损害后果，后害人自身也存在过错，侵权人与受害人的行为对损害结果均有原因力。它作为大陆法系中债法及侵权法的概念，被英美法系称为“共同过失”。我国传统民法理论因沿袭苏联民法，称之为“混合过错”。该制度体现了公平正义与责任自负的原则。参见杨立新：《<中华人民共和国侵权责任法>条文解释及司法适用》，人民法院出版社2010年版，第150-151页。在登记机关过错举证上，过错推定考虑到了受害人举证上的可能性，登记机关只有证明自身无过错才能免责。

二、不动产瑕疵登记的损害赔偿范围

（一）赔偿范围的确定

本文将过错推定原则认定为不动产瑕疵登记责任的归责原则。所以，不动产登记机关与申请人只需对因其过错所致的损害承担责任。学者们认为，不动产瑕疵登记造成的损害事实包括三类：一是物权受损；二是权利主张支出；三是预期利益损失。世界上关于瑕疵登记赔偿责任主要有两种立法例：一是完全限制间接损失的赔偿，二是限定最高额赔偿，而不区分损失为何种形态。

本文认为，我国不动产瑕疵登记损害赔偿责任的范围不应完全限制在受损害人的直接经济损失范围内。理论界与实务界大多支持完全限制说，例如《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”登记的效力在于公示，而因物权获得的预期利益并不在登记机关的预见范围内。同时，这种损失与瑕疵登记无直接因果联系。间接损失难以通过确定标准计算，故不受保护。①柴振国、田邵华：《论不动产登记机关错误登记的赔偿责任——析《物权法》第21条第2款》，载《安徽大学法律评论》2007年第1期，第12-20页。

笔者基本同意上述观点，但仍有不同看法。有些学者基于《国家赔偿法》第28条而坚持完全限制论，不无疑问。既然该赔偿责任属于民事侵权，就不能以《国家赔偿法》作为请求权基础，否则会造成私法体系和逻辑的混乱。同时，提取金的数额也要考虑登记机关的负担能力。

关于间接损失的计算标准，有学者提出收益平均法和同类比照法，认定也较为容易。②汪渊智：《侵权责任法学》，法律出版社2008年版，第474页。另外，“有权利必有救济”，完全限制论必然不能保障损害人受损之权利。登记机关只要证明自身不存在过错，并已经尽到合法、审慎的义务，就可以免责。

综上，本文提出局部受限论，认为应该在赔偿直接损失的前提下，在预期利益损害赔偿上加以上限（具体上限标准及操作需结合实务经验），方能更有效地使得权利人得到救济。如下图所示：③更为详尽的计算标准及方法参见王利明等：《中国侵权责任法教程》，人民法院出版社2010年版，第334-336页。

（二）赔偿责任的承担

1.完全因申请人过错

在瑕疵登记中，因申请人过错而致权利人损害，依侵权法一般规则，其作为一般民事主体，按过错责任归责，应由申请人自行承担，原理较为简单。

2.完全因登记机关过错

基于实质审查，登记机关要履行广而重的责任和义务。登记机关一旦未尽到合法、审慎的义务而造成瑕疵登记致权利人受损，则要承担责任。只要其证明自身并无过错，就无需承担责任。

3.与有过失

因与有过失而产生的瑕疵登记主要有以下两种情况：

一是登记机关与申请人恶意串通而为瑕疵登记。《侵权责任法》第8条规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应承担连带责任。对于有意思联络的共同侵权，因共同侵权的本质在于多个侵权人对损害结果有共同的过错，双方承担侵权责任应不存在问题。

二是登记机关与当事人之间无意思联络的共同致害。《物权法》21条规定：“登记机关赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”对于本条，理论上主要有补充责任、连带责任和按份责任三种理解。补充责任认为受害人应先向直接加害人请求赔偿，在直接加害人不能或不足以赔偿时才可向补充责任人请求承担责任，补充责任人有追偿权。按份责任是指行为人按各自的过错承担责任。很明显，在补充责任中，受害人获得足额赔偿的前提是已经穷尽其他救济渠道而无法满足。这样的规定实为对受害人不利。④柴振国、田邵华：《论不动产登记机关错误登记的赔偿责任——析《物权法》第21条第2款》，载《安徽大学法律评论》2007年第1期，第12-20页。

本文坚持按份责任论。此条件下的双方当事人尽管在主观上并不存在意思联络，但客观上分别实施行为并造成同一不可分的损害结果，行为对损害结果分别发生作用，符合侵权行为的构成。同时无过错联系人不具有共同侵权行为之本质，不应承担连带责任，否则就是按共同侵权行为处理了。⑤杨立新：《<中华人民共和国侵权责任法>条文解释及司法适用》，人民法院出版社2010年版，第68页。依《侵权责任法》第12条的规定，各侵权人应先按各自所实施的原因力按份承担责任，无法区分原因力时应平均承担责任。