研判2013中房协《2012全年房地产市场研究报告》发布

本刊记者│冯京津

1月24日，中房协发布《2012全年房地产市场研究报告》（以下简称报告）。为反映整个产业发展和市场运行的情况，中房协首度发布年度市场报告。

报告从政策、市场、企业多方面对2013年房地产业发展预判，政策继续坚持房地产调控不放松； 2013年的房地产市场仍会是平稳发展态势；认真研究市场布局、业态选择和融资等问题是企业发展关键点。

中国房地产业协会副会长朱中一在报告发布会上强调， 2013年房地产市场总体仍会平稳发展，市场环境也好于去年。

报告分析指出：鉴于当前一些城市房价上涨压力较大和市场供求不平衡，2013年中央政府仍会继续坚持房地产调控政策不放松，继续实施差别化的信贷、税收政策和限购措施。同时，注意将现行调控政策和中长期制度相结合，对合理的改善性需求给予支持。今后，房地产调控的手段方式将逐步完善，会更加注重市场和法治；完善居民个人住房信息、制定住房发展规划、保障房建设规划的工作会得到进一步推进；房地产发展和改革的顶层设计既需要高层众多部门的配合，又需要中央和地方政府形成共识，科学有效、稳定可预期的市场调控政策体系也有望逐步出台。

今年房地产发展和调控中需关注的几个问题：要加强差异化管理，密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市，对房价过快上涨的城市，除采取找地方政府问责等措施外，还应做好政策储备；要研究新型城镇化与房地产市场如何实现良性互动；要持续关注货币环境可能对我国经济的影响，谨防信贷规模和通胀压力对房地产市场调控力度的削弱，防控金融风险；加强地方政府对落实住房建设规划的调控作用和普通商品住房用地的有效供应及监管，将抑制异常地价的相关措施落到实处。

朱中一提醒开发企业， 需要在三个方面关注2012年房地产市场，一些城市房价上涨压力仍然存在；土地购置面积和房屋新开工面积的减少；一些城市商业地产阶段性过量和一些三、四线城市商品住房去化压力较大。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱在发布会上表示，从整个行业格局，2012年房地产销售金额排在第50位的已经到了102亿，超过100亿的企业有57家左右，整个行业房地产企业在不断的做强做大。

同时，从企业运营效率方面看，在不断提升。企业运营效率的两个指标：一是单城市产能，二是单项目产能。分别从万科、保利、中海这三家企业看，都是去年在规模房企当中销售金额相对来说比较靠前的企业。单城市产能都在26到30亿，因为他们已经进入到了非常多的城市，在每个城市销售额如果越高，就证明企业在这个城市的运营效率比较高。单项目产能万科是5.8亿，保利是6.04亿，中海达到了8.35亿。

2013年主流策略进入前的市场调研，事先的规划设计，合理设置产品结构，拿地后的快速开工，缩短开发建设周期，快速销售资金回笼，挤占市场价格定位，在2013年更多的房地产企业将采用这些办法。

从集中程度看，前十位的企业已经占到企业市场份额的12.76%，比2011年提升了两个百分点，前20强的企业集中度达到了17.62%，比2011年上升了三个百分点。所以现在十强也好，二十强也好，五十强也好，占到整个市场份额越来越高。

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，在市场布局方面，企业应认真研究新型城镇对房地产业发展的机遇与挑战，深入了解分析有关城市的市场需求和供给，选择适合企业自身发展的城市投资，正确处理对投资一、二线城市和投资三、四线城市的关系。

在业态选择方面，随着国家对旅游、文化、养老服务等产业的支持，有条件的企业会探索旅游地产、养老地产、商业地产等业态投资。企业要结合实际、重视人才、加强多渠道融资、关注投资地的消费能力，保持总量基本平衡，结构基本合理等问题。

在合作开发降低风险的方面，随着土地成本的增加，市场竞争的加剧，越来越多的企业会从企业间的竞争走向企业间的合作，实现真正意义上企业间的优势互补，合作共赢。

在企业经营策略方面，大型品牌房地产企业成功的高周转开发营销案例，获得了业界普遍认同。进入前的市场调研，事先的规划设计，合理设置产品结构，拿地后的快速开工，缩短开发建设周期，快速销售资金回笼，挤占市场价格定位，在2013年更多的房地产企业将采用这些办法。

朱中一表示，国内外宏观经济与房地产市场本身仍有一些不确定因素，企业更要理性的分析市场。希望企业能结合自身实际，认真研究市场布局、业态选择和融资的问题；同时要在转型发展、精细化管理、品牌化经营、规范化服务方面做好文章，为实现百姓的住有所居和行业的持续健康发展做出贡献。