对农村土地制度改革背景下土地置换总量的思考★

赵 欣

(鄂州职业大学，湖北鄂州 436000)

1 概述

目前鄂州市进行的农村土地制度改革是对保耕地红线前提下中国农村土地流转问题的一个探索，是一个对全国土地制度改革影响深远的创新。这个改革探索过程的成功与否都会裨益于我国集体所有建设用地使用权流转制度的创新。其制度模式为:通过提高集体所有建设用地的集约利用率，具体做法就是以“新农村建设”为制度抓手，兴建新农村社区，集约利用农村宅基地，将节约出来的集体所有建设用地复耕，节约出的耕地以挂钩指标的形式，通过农村产权交易所来交易流转，城市土地开发者需要开发用地时，向土地一级市场购买用地时同时需通过农村产权交易所购买与之配套的挂钩指标。如此既解决了新农村建设资金来源问题，以及城市用地来源问题，同时也解决了集体所有用地的流转问题。

同时我们注意到这种土地使用权制度改革能否健康有序地执行，是建立在所在城市的土地开发市场健康有序的基础之上的，当地的土地开发市场可持续发展，这项改革制度才能可持续执行，换言之即土地可置换的总量与新增城市建成区土地开发总量必须是配套的，新增的土地可置换量其实为该城市建成区土地开发余量。房地产是一个资金雄厚、市场稳定而庞大的市场，土地的居住物业房地产开发是地方政府较多采用的土地开发利用的方式，同样也是鄂州市政府主要采用的土地开发方式。在此，笔者就鄂州市房地产市场总量测算为着眼点，分析鄂州市房地产市场开发余量，继而研究鄂州市土地使用权制度改革中需要面对的置换数量问题。

2 分析

2.1 分析方法

某个区域房地产市场容量的大小受诸多因素影响，通常包括以下几个方面:

1)人口因素:区域内居民年龄结构、本地居民与外来人口的比例以及外来导入人口的数量。

2)收入因素:区域居民的收入水平、收入结构。

3)价格因素:区域内商品房销售价格水平、商品房租赁价格水平。

4)城市发展因素:城市化发展的速度、动拆迁等等带来的需求增长。

5)消费特征因素:住房消费习惯(对于租赁居住和购买居住的偏好)、区域内投资投机性需求所占比重。

笔者试图从收入与商品住宅价格的关系出发，构筑不受市场影响的房地产容量计算模型，本文的计算思路如下:

1)统计鄂州市的常住人口数量，包括鄂州市户籍人口和外来人口结构;

2)通过不同阶层收入水平与房价的对比计算2011年可购房人口数量;

3)由可购房人口数量和鄂州市人均使用面积计算2011年鄂州市总体购房需求量;

4)通过2011年总购房数量扣除已购房数量，最终得出鄂州市未来市场容量(静态数据);

5)同时考虑到城市化率的增长、人口增长以及动拆迁带来的增长，得出鄂州市未来市场容量(动态数据);

6)放松假设条件下的数据修正。

以上计算过程基于以下假设:

a.假设一:刚性需求假设，没有重复置业，没有投资投机性需求，每个家庭只购买一套住房;

b.假设二:房价收入比假设，消费者对于购房只关注价格与收入的关系，只要价格符合收入承受水平，就产生购买需求。

2.2 分析过程

1)鄂州市常住人口的数量。

根据鄂州市2010年人口普查数据［1］，2010年11月1日零时，全市登记的户籍人口为1 082 653人，常住人口为1 048 672人，全市常住人口共有家庭户294 453户，家庭户人口为965 909人，平均每个家庭户的人口为3.28人。鄂州市城市建成区以鄂城区为主，人口的总数为303 315人，根据数据可以知道鄂州市是一个以人口输出为主的城市，或者说外来流动人口少，城市居住人口的增加以从农村迁徙到城市的从事各种经营的人口为来源。进行计算时以鄂城区居住人口为计算对象，不计算流动人口数量。

2)鄂州市商品住宅价格假设。

a.按2011年房价均价3 500元/m2，为方便计算，每套房以100 m2计算，首付30%，贷款70%，按揭20年，利率根据最新央行商业贷款利率7.83%，采用等额本息法计算。

b.等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

通常认为，按揭比20年情况下，年还款额占收入比重为30%以内，属于比较容易支付的;年还款额占收入比重为30% ～50%，属于可以支付阶层;年还款额占收入比重大于70%的情况下，认为是难以支付的。

3)2011年鄂州市各收入阶层住房负担比重计算。

由于缺乏鄂州市相关数据，根据湖北省不同阶层收入数据［2］推算鄂州市相关数据见表1。

表1 鄂州市各收入阶层住房负担比重表

根据表格计算结果可以判断:最低收入家庭的还款占收入比重为72.60%，接近于70%的难以支付的收入水平，如按鄂州经济发展速度，鄂州市城镇居民人均可支配收入还会进一步提高，因此可以乐观估计，鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到100%左右的水平;保守预计，鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到90%左右的水平。

4)鄂州市未来房地产市场容量测算(静态条件)计算见表2。

表2 2011年鄂州市商品住宅总体购房需求量表

根据表格计算结果可以判断:乐观估计，鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到100%左右的水平，可能的购房总量为面积930万m2，9.30万套;保守预计，鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到90%左右的水平，可能的购房总量为面积837 万 m2，8.37 万套。

5)放松假设条件下的数据思考。

a.笔者关于未来鄂州市房地产市场容量的测算，基于鄂州房地产市场需求均为刚性需求的假设，然而考虑到鄂州的投资投机性需求，则实际未来市场容量的预计是偏少的。

b.由于缺乏相关的数据，原计划中的通过2011年总购房数量扣除已购房数量，最终得出鄂州市未来市场容量(静态数据)计算无法成功计算;以及同时考虑到城市化率的增长、人口增长以及动拆迁带来的增长，得出鄂州市未来市场容量(动态数据)计算无法成功计算。

3 结语

1)乐观估计鄂州市可能的购房总量为面积930万 m2，9.30万套;保守预计为面积837万 m2，8.37万套。按照2011年1月～9月均销售2.82万套住宅为基础数据，推算全年销售3.76万套进行计算，在不计算往年已经销售的房屋数量的条件下，仅以2011年1年内房地产开发数量就可以基本满足40%乐观估计的可购房消费者需求，2年时间基本满足全部乐观估计的可购房消费者需求。

2)在不计算往年已经销售的房屋数量的条件下，2年时间基本满足乐观估计的可购房消费者需求意味着:第3年的房地产市场在现有居民收入水平下，换句话说在现有的房地产市场容量条件下，将趋于饱和而导致房地产市场急剧萎缩。鄂州市目前的房地产开发总量是没有考虑本地房地产市场容量条件盲目确定的，或者说房地产主管部门并没有实施本地房地产市场开发规模总量控制。这种无控制房地产市场开发行为，无论对本地房地产市场有序发展，鄂州市的土地转让收入，还是对鄂州市农村土地产权置换制度改革探索都是有破坏的，是难以为继的，甚至是“竭泽而渔”。

3)如果鄂州市房地产市场开发不考虑本地房地产市场容量，以抢占周边市场份额，以接纳周边市场挤出消费为指向的话，由于无法测算能吸纳多少临近市场挤出消费额，开发规模也是无法估计，处于一种“摸石头过河”的状态的话，那么周边房地产市场如花湖开发区、红莲湖旅游度假区和葛店开发区的房地产开发同样是无序的，对鄂州市整体的房地产市场开发长远来看也只是暂时繁荣而不是长久之计。

4 建议

1)控制房地产市场开发规模。

乐观估计鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到100%左右的水平，鄂州市的房地产市场应该是很理想的市场，但是由于市场本身容量有限，加之鄂州近年房地产市场开发速度过快，会导致后来的鄂州房地产市场萎缩，进而威胁鄂州市农村产权制度改革的社会基础。为利于房地产市场健康有序发展，有利于鄂州市农村产权置换制度改革，对鄂州房地产市场来说当务之急就是控制房地产市场开发规模。

2)做大本地市场。

长期做法:增加城区居民数量;短期做法:停止新的周边用地开发，主要以市区旧城改造为主，促进消费同时可以改观城市景观。鄂州房地产市场是理想的市场也是有限的市场，但是鄂州市城区人口仅30万，人口数量太少是市场容量有限的主要原因，因此增加人口是扩大鄂州房地产市场的最直接方法，然而城市人口的增加是一个缓慢的过程，所以这是一个长期的作法。另周期较短的作法就是停止新的周边用地开发，主要以市区旧城改造为主，促进消费;鄂州市建市有20余年，城市建成区有新城区有旧城区，新城区规划较好，城区景观有城市的感觉，而旧城区缺乏规划，建筑破旧，没有新世纪城市的面貌。如改造市区旧城，既做大本地市场又能改善城市景观，对营造鄂州城市新形象以及湖北的“深圳”有利。长短结合共同做大本地房地产市场，利于市场健康发展，利于鄂州市农村产权置换制度改革顺利进行。

3)在研究周边市场需求条件下，巩固好针对周边市场开发，控制开发总量、开发时序。

鄂州市房地产市场本身容量有限，但鄂州周边如葛店、红莲湖、花湖等面对其他挤出市场而做的房地产开发是有益的补充，在对周边挤出市场进行足够研究条件下，对这个不知道规模的市场进行有序开发对本地房地产市场是有帮助的，对鄂州市农村产权置换制度改革同样有帮助。

4)丰富房地产市场开发手段。

房地产市场是一个多元的市场，按其用途细分的话，除鄂州市整个市场开发比重最大的居住物业市场之外，还有商业物业市场、工业物业市场以及特殊物业市场等。其中居住物业开发所需专业知识最少，流动性实现速度最快，使得此种开发方式最为常见，但是其他的房地产物业市场同样是可以有所作为的。以商业物业市场为例:鄂州市专业交易市场有数个，如建材批发市场、水果批发市场、摩托交易批发市场等，这几个市场都存在交易环境差这个问题，火爆的交易现场与简陋的条件反常极大，这种商业氛围也不利于鄂州市建设成“武汉市的后花园”“湖北省的深圳”大的环境。多引入专业的房地产开发企业，利用他们的专业开发，丰富房地产市场开发手段，多在除居住物业以外的房地产市场下工夫，既利于鄂州市房地产市场做大做强，也利于改善鄂州市的城市面貌、经济建设环境，更快更好地把鄂州市建设成“武汉市的后花园”“湖北省的深圳”，同时还能在中国中小城市的房地产市场开发上探索出一条新路。

［1］ 鄂州市统计局，国家统计局鄂州调查队.2011年鄂州市国民经济和社会发展统计公报［EB/OL］.http://www.ezhou.gov.cn/201202/c2464884.htm.

［2］ 湖北省统计局，国家统计局.湖北统计年鉴2011［M］.北京:中国统计出版社，2011:196-197.