“限购令”下黄冈市区住宅价格上涨的统计研究分析

张跃强

(黄冈师范学院商学院，湖北黄冈438000)

为了贯彻落实国家的“限购令”政策，黄冈市人民政府相应出台了针对黄冈市商品房买卖的“限购”政策。其核心内容是:各商业银行要坚决暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买首套商品住房的家庭，严格执行首付款比例不低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

从以上限购政策可看出，黄冈市政府对于控制本地的商品房交易，遏制黄冈本市的房价上涨可以说力度是空前的。

一、“限购令”政策下黄冈市区住宅价格的基本走势

根据黄冈市房地产管理局网站的统计数据显示:2010年12月份黄冈市区住宅销售524套，成交面积 52706.16㎡，成交均价 2751.9元/㎡;2011年12月份黄冈市区住宅销售307套，成交面积39793.11 ㎡，成交均价 3027.59 元/㎡;2012年10月份黄冈市区住宅销售628套，成交面积68990.88 ㎡，成交均价 3792.92 元/㎡。[1]如表 1所示。

从表1可看出，不到两年的时间里，黄冈市区住宅价格上涨了1041.02元/平方米，平均每年上涨 520.51元/平方米，累计上涨幅度达到37.83%。所以不论从增长量来看，还是增长速度来看，都是比较快的。

表1 “限购令”下黄冈市区住宅价格走势数据表

二、“限购令”下黄冈市区住宅价格上涨的原因分析

应该说，黄冈市政府制定的关于本地房地产交易的“限购”政策力度是非常大的。在这样大的力度下，黄冈的房价不仅没有出现明显的下降，反而还出现了年均500元左右的上涨，其上涨原因，可以从以下几个方面来进行分析:

(一)黄冈市区住宅价格的基础水平较低，有较大的上涨空间 我们将同处于中国中部地区的地级市——安徽省马鞍山市2012年10月的房价来进行对比分析，2012年10月份，安徽马鞍山市楼盘销量排名前16的楼盘中，成交均价最低的为紫金佳苑的4482.72元/平方米，成交均价最高的为大华锦绣国际8023.53元/平方米。而黄冈市区2012年10月份，楼盘销量排名前10的楼盘中，成交均价最低的为江岸名都·幸福公馆的3500元/平方米，成交均价最高的为升华·翡翠一品的4200元/平方米。从这些数据可以看出，黄冈市区住宅价格的整体水平在同档次的城市中明显偏低。随着黄冈市经济发展的开放度不断提高，黄冈市区的住宅价格走势逐渐与其他地级市的水平相接轨，因此导致黄冈房价的不断上涨。

(二)国内知名房地产商进驻黄冈市区，助推黄冈市区住宅价格的进一步上涨 黄冈楼市在“保利”进入后，形成蝴蝶效应，周边楼盘频频提价。[2]据2011年9月的数据显示，保利·壹号公馆的开盘均价就达到了4200元/平方米，成为了当时黄冈房地产市场的“楼王”，带动了周边的君城·紫金城、万象巴黎等房地产商纷纷提价，形成了一股涨价热潮，从而加快了黄冈市区住宅价格的上涨步伐。

(三)众多学区楼盘的问世，是黄冈市区住宅价格上涨的又一诱因[3]由于黄冈中学的影响力，黄冈教育品牌知名度较高，随着学区附近的楼盘，如金家·上城、瑞天新城、新港名门、新港铭居、明珠广场等楼盘的陆续开盘，再加上很特色的推出了一批40-60平方米的小户型，迎合了学生及家长陪读的消费需求，促进了价格的上涨。以金家·上城为例，由于其优越的地理位置(位于黄冈中学正对面)，得到了众多陪读家长的青睐，还有一部分消费者是投资性的动机，将房子买下来租给陪读的家长，收取房租。结果导致2010年12月19日在开盘当天导致房屋需求量，尤其是小户型房屋需求量的井喷，成交均价也由之前预期的2500元/平方米上涨到3500元/平方米。

(四)黄冈与武汉的同城化效应即将显现，刺激黄冈市区住宅价格加快上涨[4]据了解，武汉至黄冈城际铁路将于2014年1月1日建成通车，届时从黄冈市区到武汉火车站，仅需28分钟时间。这一城际铁路的开通，将使得黄冈与武汉的联系更为紧密，将会出现很多在武汉工作，在黄冈居住的市民。由于同城化效应的凸显，对黄冈市区住宅的需求量还将进一步增加。很多武汉本地人及黄冈周边的人群，都要在黄冈买房置业，加速黄冈房价的上涨。

三、未来几年黄冈市区住宅价格的走势预测分析

根据黄冈市房产网的数据显示，在2004年时黄冈市区的住宅均价仅为650元/平方米，到了2012年10月，住宅均价已上升到3792.92元/平方米，上涨了将近5倍。如表2所示:

表2 2004年-2012年黄冈市区住宅价格均价一览表

从表2可看出，黄冈市区的住宅价格自2010年4月实行“限购”令后，上涨速度不仅没有下降，反而加快。我们还可以将以上这些数据资料用折线图来反映出来，如下图所示:

图1 2004年-2012年黄冈市区住宅价格均价走势图

从上图可看出，黄冈市区住宅价格在2006年到2007年这一时间段和2011年到2012年这一时间段发生了比较快的上涨。之所以在“限购令”政策下黄冈市区住宅均价还在上涨，原因主要是由于黄冈市区的住宅大多数是刚性需求，投资性需求占的比重不高导致的结果。

根据表2提供的数据资料，借助统计研究中的最小二乘法，我们对表2中的数据资料以时间为自变量x，以均价为因变量y，经拟合得到线性回归方程为:

由此可以对未来某年黄冈市区的住宅价格进行预测，如2015年黄冈市区的住宅价格预测为:

即2015年黄冈市区的住宅价格预测为4504.42 元/平方米。

四、“限购令”下黄冈市区住宅价格上涨对居民的指导建议

根据以上的分析可知，黄冈市区的住宅价格在未来一段时间不仅不会下降，反而还是会保持每年363.33元/平方米的均价的上涨。那么，黄冈市区的居民对于房价的上涨，应该采取怎样的应对措施呢?

(一)理性看待黄冈市区的房价上涨 由于目前黄冈市区的工资水平还比较偏低，和2004年相比，平均增长不到1倍。这么慢的工资增长相对于上涨的房价来说，显得更为不足和脆弱。所以对于买房来讲，千万不能为买房而买房，也不要攀比和炫耀，而应该根据自己的实际收入水平和需要程度，量力而行，理性的进行购房消费。如果是盲目的进行购买住房，由于实际收入不高，则会陷入偿还房债的泥潭，沦为“房奴”。

(二)珍惜和利用好开发商开盘提供的各种优惠 据统计，对于同一楼盘而言，开盘当天和开盘之后，对于100平方米以上的一套房子来讲，总价格将会相差2万元以上。所以一旦已经做了分析和比较之后，就不要再犹豫。据我们调查，因为犹豫有20%以上的买房人群没有享受到开盘的优惠，有的居民甚至还出现了因为犹豫没有在自己心仪的楼盘买到自己心仪的房子。

(三)不要对黄冈市区住宅价格的下跌寄予太大的期望 虽然有“限购令”政策的施行，但与全国一、二线城市房价有所下降不同的是，黄冈市区投资性住房需求所占比例不是很多，大多数还是自住型住房需求比较多，再加上黄冈与武汉的同城化效应即将显现，因此，我们有理由有根据说黄冈市区的房价水平不会出现整体性的下降。相反，黄冈市区的住宅价格在目前的基础上，还会有一定的上涨空间，所以对黄冈市区的居民来讲，等到房子降价了再去买，几乎是不可能的。

(四)可以根据自己的收入和需要程度，在学区附近买房置业 在走访调查中，我们发现有一部分高收入群体担心货币放在银行会贬值，所以想用买房的方式进行投资。[5]为此，这部分人群可在学区附近，如黄冈中学附近、黄冈师院附近买房置业。因为据我们调查，黄冈中学附近房租普遍较高，两室一厅的房子1个月的租金可达1500元左右。这样，一方面可以转嫁货币贬值的风险，另一方面，还可以通过收房租的方式增加自己的收入。

总之，在“限购令”政策下，由于以上谈到的原因，黄冈市区的住宅价格不仅不会下降，反而还会有一定幅度的增长。这就需要广大的居民在购房置业时一定要更加的理性，合理的消费，以实现利益的最大化。

[1]黄冈市房地产管理局网站，http://www.hgfgj.com.

[2]李季.房地产价格上涨因素分析[J].产业与科技论坛，2007，(07).

[3]杨冬宁.住宅价格的多因素动态分析研究[D].复旦大学2009年博士学位论文集，2009.

[4]孔煜.城市住宅价格变动的影响因素研究[D].重庆大学2006年博士学位论文集，2006.

[5]刘造林，李姗，刘寅喆.我国货币政策对房地产投资影响的实证分析[J].北方经济，2008，(12).