加强房地产企业财务风险控制的探讨

2013-08-15刘佳

时代金融 2013年1期

刘佳

（吉林维丰税务师事务有限公司，吉林延吉 133000）

近年来，房地产行业迅速崛起，与此同时，也面临着一系列的风险。由于受国家宏观调控政策、行业经济环境等多方面因素的影响，房地产企业的发展受到了严重限制，房地产企业的财务风险也在日益加剧。面对严峻的形势，房地产企业必须找出风险控制的应对措施，提高自身抵御风险的能力，最大限度的降低财务风险，只有这样才能使企业获得更好、更快的发展。

一、房地产企业财务风险的表现形式

（一）偿还债务风险

就当前大多数房地产企业而言，在初期阶段往往是负债开发。企业自有资金仅占相当小的比例，资金来源主要依靠银行贷款。如果企业的投资不能按期回收，企业将难以达到预期收益，这样以来，企业势必面临着偿还债务的风险。另一方面，在高回报利益的驱使下，很多房地产企业不考虑高利率带来的风险，盲目地、过度地进行多渠道的筹融资活动，很可能造成企业无法按期偿还债务。

（二）利率变动风险

从某种意义上来说，利率变动风险是房地产企业所面临的一系列风险中最为致命的风险。利率变动对房地产企业有较大的影响。由于受国家政策、通货膨胀等因素影响，贷款利率极有可能增加，利率的增长将造成企业资金成本增加，预期收益减少，这样以来势必影响到企业的正常运转。

（三）再筹资风险

再筹资是当前房地产企业实施项目开发最常用的方法。房地产企业普遍存在负债率高的现象，这从很大程度上降低了房地产企业对债权人的保证程度，同时也加大了企业从其他渠道筹资的难度。房地产企业资金的来源主要依赖于银行贷款，近年来，国家出台了一系列的房地产调控政策，银行逐步提高了存款准备金率，并不断紧缩银根，使房地产企业的筹资更加棘手。一些较小的企业或企业集团的子公司资金来源主要依靠母公司借款，从很大程度上受母公司财务影响，一旦母公司财务状况恶化，子公司将面临着再筹资风险。

（四）投资收回风险

由于房地产商品受政治、经济等多种因素的影响，部分企业的房地产商品大量闲置。房地产企业已经投入了大量资金，在短期内难以变现。此外，还存在客户不能按时交清房款的情况，这就都将使房地产企业面临投资回收风险。

二、房地产企业财务风险的形成原因

关于房地产企业财务风险的成因主要从宏观和微观两个层面进行分析。

（一）宏观层面

其一，国家调控政策的影响。为适应当前的经济形势，国家出台了一系列的房地产调控政策，提高了房地产开发贷款门槛，加大了房地产企业从银行贷款的难度。为响应国家有关政策，银行采取了通货紧缩货币政策，这从很大程度上了限制了房地产企业的投资速度，遏制了房地产企业的进一步发展。

其二，市场不成熟。房地产业是近年来新兴起的一个行业，起步阶段较晚，关于房地产业发展规律及其经营管理方面的研究尚欠成熟，还有待进一步的研究。房地产投资运作缺乏科学性，带有很大的盲目性。有些房地产业将大量闲置的资金仅局限在商品房的投资上，形成了极为单一的投资模式。

其三，房地产企业还未形成完善的会计体系。房地产业是一个特殊的行业，其会计核算不同于一般的加工企业。现阶段，大多数房地产业缺乏完整的会计核算体系，关于会计科目的设置、指标评价以及核算方法等还不够完善规范。一些房地产业不考虑自身的特点，盲目照搬加工企业的核算办法，以此得到的财务结果显然没有可比性。

（二）微观层面

一是投资决策具有较大的盲目性。就大多数房地产业的投资来看，普遍带有盲目性和投机性，企业对投资项目的前期研究重视程度不足，缺乏对投资项目的可行性进行研究。投资分析缺少具体依据，规划缺乏科学性与合理性，投资决策存在一定的失误。大多数房地产企业尚未推行全面的财务预算，缺乏对房地产开发项目进行细致、全面的财务预算。

二是财务管理人员对财务风险的特性缺乏足够的认识。房地产业本身就是一个高风险行业，不可避免的存在着一定的财务风险。作为房地产企业的财务管理人员应时刻树立风险意识，但在实际工作中，很多财务管理人员的风险意识较为薄弱，从很大程度上造成了财务风险的产生。同时，财务管理人员的财务决策缺乏科学性、合理性，导致投资决策存在一定的失误。这也是造成财务风险产生的又一重要原因。企业只有提高财务决策的科学性，才能最大程度的减少决策失误。就目前大多数房地产企业的财务决策来看，普遍存在主观决策与经验决策现象。

三是成本费用控制不严。一些房地产企业仅关注工程进度的控制，却不重视对成本费用的控制，成本管理过于简单，把房地产开发项目的成本管理视为单项成本的控制工作。缺乏对后期财务成本费用分析，未能很好的控制每一项具体的费用。有些企业的成本费用控制仅仅停留在简单的记录、计算上，远远达不到成本管理的要求。很多房地产企业都制定了相应的成本控制目标，但缺乏对影响成本因素的综合考虑，造成成本费用控制执行结果出现较大偏差。

三、加强房地产企业财务风险控制的措施

财务风险的存在直接影响到房地产企业的良性发展，房地产企业必须不断强化财务风险控制工作，找出积极应对措施，将财务风险降低到最小限度，从而使房地产企业获得更好的发展。具体来说，可以从以下几个方面着手：

（一）增强风险意识，建立短期财务风险预警机制

其一，注重现金流量表的作用。现金流量表可以很好的反映房地产企业的整个财务状况以及经营状况，可以使会计报表使用者对企业的经营能力、支付能力、投资能力及筹资能力有更好的了解，这对有效避免财务决策风险有非常重要的意义。另一方面，通过现金流量表，企业的经营者可以对资金供需市场及宏观环境的变化有及时的了解。鉴于现金流量表的重要作用，企业必须引起足够的重视。

其二，加强建筑材料成本管理。材料成本在开发成本中占有较大比重，做好材料成本管理可以从很大程度上增加企业盈利。加强材料成本管理就显得极为重要。首先，企业应选择正确的材料核算方法，这是做好材料成本管理的基础；其次，企业应具备一套健全完善的材料成本管理制度和标准，为材料成本管理工作的实施提供制度保障；最后，企业应建立材料成本考核机制，并加大监督力度，严格控制采购成本。

其三，加强应收账款管理。做好应收账款管理工作对加快企业资金周转、提高资金使用效益、防范经营风险以及维护投资者利益有着非常重要的意义。所以，企业迫切需要制定一套系统、完整的应收账款管理制度，并将其落到实处。

其四，加强存货管理。商品房是一种特殊的存货，金额较大，投资成本高。一旦商品房滞销，投资收回将成为泡影，势必会对房地产业造成巨大损失。因此，企业必须采取积极应对措施，最大限度降低商品房的空置率，提高资金周转速度，缩短投资回收期。

（二）加强生产成本和风险的控制

加强生产成本和风险的控制对企业盈利有着极其重要的作用。房地产企业应建立权责明晰的成本和风险控制体制，切实做好生产成本管理和风险控制工作。

要做好成本控制工作，房地产企业首先应从项目的规划设计阶段入手，做好市场调研工作，设计出适应市场需求的产品。同时还要注重新技术、新材料的应用，最大限度的提高建筑工程的经济效益。

其次，在施工阶段，房地产企业应引入竞争机制，选择最优的施工单位，同时应加强施工进度和施工质量的控制。

第三，在竣工结算阶段，企业应做好预算控制工作，确保结算质量。

（三）做好资金管理，提高资金利用率

资金是房地产企业经营活动正常运行的重要经济支撑，做好资金管理对房地产业至关重要。首先，房地产企业应高度重视现金管理，制定科学合理的现金使用计划。其次，加强建筑材料成本管理工作。建筑材料成本占有较大比例，做好建筑材料成本管理，有利于提高资金利用率；最后，企业注重应收账款管理工作。制定完善的收款政策以及信用政策，尽可能减少死账、坏账出现的概率，提高资金利用效益，实现企业的良性循环。