对老城中心区控制性详细规划编制方法的思考

刘理红

(安徽省城乡规划设计研究院，安徽合肥 230000)

1 规划概况

谢家集区是淮南市西部城区重要组成部分，南与长丰县接壤，西与寿县毗邻，是淮南市西部城区。区境面积275．7 km2，城市建成区面积约20 km2，总人口33．5万人。

规划区处在谢家集城区中心地段，其北至谢三路，南到规划的夏郢孜路、唐家山路、桂山路，西临规划的卧园路，东靠西张铁路线，规划用地面积为442 hm2，现状居住人口约6．9万人。

现状东部为旧城区，西部为新建区，土地利用性质主要有:行政办公、商贸金融、文化教育、医疗卫生、居住、市政公用和交通设施等。

现状土地权属分为国有土地和集体土地。包含有淮南矿业集团、煤机厂、唐山镇以及谢区机关单位、企事业单位和谢区居住小区用地。除部分新建建筑区和部分保留改造的老建筑区，可开发建设用地约331 hm2。

2 发展特征

2．1 良好的区域发展条件

谢家集区位于淮南市西部，紧邻合淮阜高速公路和S102省道，是构建和支撑淮南市中心城区发展框架的重要一极，随着合淮同城化发展战略的逐步实施，合肥—淮南经济走廊的建设，合淮之间未来发展具有一定潜力，在淮南市西部极有可能出现新的经济发展空间。经济的发展带来城市规模的扩大，对老城更新改造产生推动力。

2．2 优越的城市生态环境

谢家集区区域依山傍水，生态环境优美，呈现出三山两水的山水环境特征。卧龙山、唐家山、舜耕山自北向南分列其中;瓦埠湖、十涧湖镶嵌两翼。卧龙山、唐家山坐落在城区之中，登山可在城市中近看城市景观，远眺山峦和天际湖面。

2．3 独特的城市功能定位

谢家集中心区是淮南市副中心、西部城区的核心区，服务于谢家集区、八公山区和寿县、凤台县等行政区域，聚集了商业、金融、行政管理等活动，是西部城区商贸、文化娱乐和居住、休闲等活动的主要空间场所。

2．4 持续更新改善的人居环境

由于谢家集区是沿煤而建的老矿区，过去存在着大量的简易建设的旧危房，公共服务设施和基础设施配套相对滞后，居民生活环境较差。近年来，谢家集区区委、区政府以建设西部中心城区为目标，紧紧抓住淮南大建设、大发展及旧城改造的重大机遇，不断加大城市建设力度，倾力打造煤城新区，改善城市面貌，提高城市环境和品位，建设适合人居的现代化的生态园林城区，使城市面貌发生了巨大变化，为谢家集区可持续发展奠定了良好的基础条件。

3 规划思路及建设发展策略

3．1 规划思路

规划从淮南市西部城区整体建设发展空间及中心区商贸资源丰富等分析入手，通过四化:空间布局优化(功能整合)—道路系统网络化(交通完善)—公共设施规模化(设施配套)—环境景观美化(环境改造)，提升商贸功能及品味，塑造城市形象，在尊重总体格局、保护自然风貌的基础上，构筑谢家集中心区——“显山露绿、兴市旺城”的总体特色空间，塑造良好的、具有鲜明特色的中心区人居环境景观。

3．2 建设发展策略

突出打造中心区整体结构，体现出商贸文化风貌—现代新区品质—山城互动特色的城市空间格局。

优化配置旧城区商业文化等公共设施，更新、改造“棚户区”，整治、美化、亮化景观廊道，建设现代文明小区，强化园林绿地建设以及小街巷的建设与改造。建立生态园林城区，保护城市空间环境景观，保持中心区的经济活力，改善良好的生活环境，保持可持续发展。

在推进旧城区改造的过程中，在保证自然环境不受影响的前提下，提高开发强度，鼓励旧城区改造向空中发展。

4 规划空间结构

规划区功能结构在淮南市城市总体发展的框架下，既要与西部城区分区规划中的整体结构、功能布局相协调，又要与周边已编制的地段控制性详细规划相衔接，同时结合现状建设及布局特点，合理确定中心区功能结构，使中心区的开发建设与城市建设发展同步协调。在充分分析中心区发展地位及周边环境的基础上，确定中心区以城市道路系统为骨架，以商贸文化设施为中心，形成“一心两轴五组团”的功能布局结构。

“一心”即商业服务中心——以多样化的商业业态包括商业、金融业、市场、医疗卫生、文化设施等为支撑，形成淮南市中心城区的商业副中心，服务西部城区，辐射寿县、凤台县等区域。

“两轴”——沿卧龙山路业已形成的城市发展轴和新建的谢八路(西部第二通道)城市生态景观轴。卧龙山路是淮南市西部城区重要的交通通道，其东连主城区，西至寿县、凤台县，与合淮阜高速公路和S102省道相接，是谢家集区西扩的重要通道;谢八路(西部第二通道)既是淮南市西部城区中贯穿谢家集区、八公山区的重要通道，又是一条串联八公山风景区、唐家山生态景观的走廊。

“五组团”即围绕商业服务中心所形成的平山路居住组团、卧园路居住组团、唐家山居住组团、蔡新路居住组团和站前服务组团。

5 编制方法的思考

5．1 地块划分的控制

规划在衔接土地产权的基础上，研究土地使用控制指标，对不同建设条件的地块指标赋值区别对待，构建合理指标体系，同时对控制图的表达方式进行创新。在科学研究地块控制指标的前提下，根据地块面积的大小和地块改造实施的社会经济效益的判断，通过地块指标的折减或增加，确定地块的具体控制指标。

地块划分的目的是便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块。

地块的使用性质相对单一，但不排除混合使用;与开发的规模、时序相一致;地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个单位企业不等;根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。

地块划分的依据:划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向，与实际开发规模尽可能一致，以利于规划管理。

5．2 控制指标取值控制

现行的控制性详细规划指标体系存在的问题就规划地区通常是以地方城市规划管理技术规定为依据，按不同的用地性质和不同的用地规模来确定主要的控制指标(包括容积率、建筑密度、居住高度、绿地率)。导致同一个规划范围内，同类用地性质的控制指标普遍雷同、单一，缺乏区别对待，没有考虑土地的级差效益等，因此土地出让后，开发商从个体利益出发，提高容积率的现象比较普遍。频繁的控规指标调整，特别是有些不顾公共配套和总体指标平衡的局部修改，均在挑战规划的科学性和严肃性。

衡量控制性详细规划编制水平的高低，并非看控制指标的多少，而要看每项指标控制作用发挥的程度。控制性详细规划现有的指标体系经过20余年的发展，已经覆盖了土地使用、环境容量、建筑形态、城市设计、配套设施和行为活动等各个方面，在控规编制实践中应不断地探索出新的控制指标，对原有指标体系重新包装，更多地体现对生态环境的保护与资源能源的节约，并明确指标属于规定性还是指导性。提高控规实效性不应以控规一成不变地被实施为目标，而应力求充分发挥其对城市开发建设的控制和引导功能，在城市开发过程中对用地性质与各项指标的调整应被视作微观经济主体对市场机遇和风险的积极反映。控规指标体系需要适应这一动态过程，协调好控规的严肃性和可操作性。

6 结语

随着经济发展和人口数量的增加，我国中西部地区城市化速度在加快，城市人口数量不断增加，城市规模迅速扩大。城市化发展使城市用地规模急剧膨胀，用地渐趋紧张导致老城区居住拥挤，交通堵塞、绿地减少、环境质量变差，成为制约中小城市发展的重要问题。为了缓解人口压力、为产业发展寻找空间，改造建设老城中心区成为城市发展必不可少的环节和有效途径，针对老城区的特殊环境特征，以淮南市谢家集中心区控制性详细规划为例，探索中小城市老城中心区的控制性详细规划编制过程中遇到的一些重点问题和解决的编制方法，希望对其他老城中心区的规划建设提供参考和借鉴意义。

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［2］吴明伟，孔令龙，陈 联．城市中心区规划［M］．南京:东南大学出版社，1999．

［3］孔 宁，赵 耀．大都市郊县老城区控制性详细规划编制方法探讨——以江浦街道老城区控制性详细规划为例［J］．江苏城市规划，2011(10):25-30．

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